租房中介創業計劃書要怎么寫(2)
七、財務分析
1、 基礎建設階段
1)、投資預算
總部的建設投資預算：
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部注冊
專業公司協助注冊 25000
聘請房地產經紀人 6000元/年?人 3人 18000
聘請房地產估價師 6000元/年?人 3人 18000
小計 61000
注：以上持牌房地產經紀人和房地產估價師有可能未全職)
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部固定資產投資預算
辦公場地押金 35元/㎡ 250㎡ 8750
場地裝修 100000
辦公桌椅 700元/套 30 21000
會議臺 3000元/套 1 3000
服務器 30000元/臺 1 30000
主機 10000元/臺 1 10000
個人辦公電腦 4000元/臺 12 48000
復印機 12000元/臺 1 12000
掃描儀 2000元/臺 1 2000
普通打印機 400元/臺 2 800
圖片打印機 2500元/臺 1 2500
傳真機 1500元/臺 2 3000
電腦軟件 25000元/套 1 25000
電話安裝 800元/臺 10 8000
攝影機 12000元/臺 2 24000
小計 298050
折舊 289300元按三年折舊，平均每月計提8040元
總部的人員及工資計劃：
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部每月辦公人員工資
總經理 6500元/人 1人 6500
副總經理 4500元/人 1人 4500
部門經理 3800元/人 7人 26600
企劃專員 3500元/人 1人 3500
培訓專員 3500元/人 2人 7000
IT專員 3500元/人 2人 7000
房地產估價師 3000元/人 1人 3000
業務專員 2000元/人 3人 6000
法律專員 2000元/人 1人 2000
會計和出納 2000元/人 2人 4000
客服人員 2000元/人 4人 8000
文員 1500元/人 1人 1500
評估業務員 1000元/人 2人 2000
小 計 81600
總部辦公費用計劃：
項目 計價方式 數量 金額(元)
總部每月辦公費用
辦公場地租金 35元/㎡ 250㎡ 8750
服務器托管 5000元/月 1月 5000
電話費 500元/臺 10臺 5000
上網寬帶 1200元/條 1條 1200
辦公用品 7250元/月 1月 7250
水電管理費 3000元/月 1月 3000
午餐費 4800元/月 1月 4800
小計 35000
直營店投資預算：
項目 計價方式 數量 金額(元)
單個直營店固定資產投資預算
鋪面押金 250元/㎡ 50㎡ 12500
鋪面裝修 25000
連鎖店注冊 2000
訂做辦公桌椅 3000元/套 1套 3000
電腦及周邊設備 30000元/套 1套 30000
中介應用軟件 5000元/套 1套 5000
電話、網絡初裝 3000元/戶 1戶 3000
空調 4000元/臺 1臺 4500
其它設備 5000
合計 90000
折舊 77500按三年計提折舊，平均每月2150元
直營店辦公費用計劃：
名 稱 計價方式 數 量 金額(元)
單個直營店每月的辦公費用
鋪面租金 12500元/月 1月 12500
店長工資 2500元/月 1人 2500
會計文員工資 1500元/月 1人 1500
經紀人底薪 800元/月 12人 9600
員工福利 2000元/月 1月 2000
水電管理費 1700元/月 1月 1700
電話和上網費 2000元/月 1月 2000
廣告費 4000元/月 1月 4000
辦公耗材 2000元/月 1月 2000
小 計 38000
根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 276.14萬元
公司注冊費用(6.1萬元)+固定資產投資(74.81萬元)+六個月的辦公費用(183.96萬元)+六個月的固定資產折舊(11.27萬元)=282.24萬元
效益分析
公司在基礎建設階段對5個連鎖店的試營，操作過程中深入的了解自己的商業模式，不斷整理和完善業務操作流程，讓加盟者使用我們的商業模式創業時，完全可以直接復制，更容易取得成功。因此我們相信在這階段里可以圓滿的完成目標，得到豐厚的回報。
項目比例
加盟業務利潤
分配 業務專員提成 加盟收入×5%
管理人員提成 加盟收入×2%
其它部門獎金 加盟收入×3%
稅收 加盟收入×5%
公司提成 加盟收入×85%
加盟商資質要求：
區域加盟 單店加盟
加盟方式 以市為單位申請區域加盟 以社區為單位申請加盟
申請人要求 能按要求參加培訓，并全身心投入工作，不急功近利
營業執照 現已是獨立企業法人或新注冊均可
資金準備 200～300萬元以上 25萬元以上
加盟費 20～50萬元 3～5萬元
保證金 20～50萬元 3～5萬元
連鎖店數量 10～20個以上 1個
總部服務費 區域內所有連鎖店收入的2% 單個連鎖店收入的5%
特許期限 20年 20年
預計深圳總部業務收入為1223萬元
a、單個直營店的月均傭金收入為10萬元，1年5個店的總傭金收入為600萬元;新增單個直營店的月均傭金收入為8萬元， 7個月3個店的總傭金收入為168萬元;共計768萬元
b、評估業務的月均評估收入為5萬元，1年的總評估收入為60萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為15萬元，1年的總傭金收入為180萬元。
d、特許經營收入按4個區域加盟支付120萬元加盟費、15個單店加盟支付60萬元加盟費以及收取3個月的總部服務費35萬元(每個店3個月，月均收入為8萬元)，共計215萬元
預計全資的區域分部業務收入為289萬元
a、單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元，7個月2個店的總傭金收入為112萬元;
b、評估業務的月均評估收入為5萬元， 9個月的總評估收入為45萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，9個月的總傭金收入為90萬元。
d、特許經營加盟業務收入按10個單店加盟支付30萬元加盟費以及收取的3個月總部服務費12萬元(每個店3個月，月均收入為8萬元)，共計42萬元
公司在發展階段的業務收入為1512萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費(未含所有稅)，公司凈收益為288.48萬元=768萬×70%+60萬×70%+180×80%+215×85%+112萬×70%+45萬×70%+90×80%+42×85%-835.47萬元
公司凈資產為515萬元=212萬元+53.46萬元-38.94萬元+288.48萬元.
3、穩固發展階段
1)、投資預算
總部新增的各項支出
項目 計價方式 數量 金額(元)
總部新增加固定資產投資
辦公場地押金 35元/㎡ 500㎡ 17500
場地裝修 200000
辦公桌椅 700元/套 15套 10500
會議臺 3000元/套 1套 3000
服務器 10萬元/臺 1臺 100000
辦公用車 25萬元/臺 1臺 250000
個人辦公電腦 5000元/臺 10臺 50000
新裝電話 800元/臺 5臺 4000
手提電腦 12000元/臺 2臺 24000
攝影機 12000元/臺 2臺 24000
小計 683000
折舊 665500元按三年折舊，平均每月計提18500元
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部新增加的辦公人員
工資 副總經理 4500元/人 1人 4500
IT專員 3500元/人 1人 3500
市場研究專員 3500元/人 1人 3500
項目策劃專員 3500元/人 1人 3500
培訓專員 3500元/人 2人 7000
業務專員 2000元/人 3人 6000
法律專員 2000元/人 2人 4000
客服人員 2000元/人 2人 4000
文員 1500元/人 1人 1500
小計 37500
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部每月新增加辦公費用
辦公場地租金 35元/㎡ 500㎡ 17500
電話費 500元/臺 5臺 2500
辦公用品 5000元/月 1月 5000
水電管理費 5000元/月 1月 5000
服務器托管費 5000元/月 1月 5000
差旅費 6000元/月 1月 6000
廣告費 10000元/月 1月 10000
午餐費 2500元/月 1月 2500
小計 53500
根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 6386.25萬元
總部的固定資產投資和辦公費用(613.94萬元)+六個區域分部和二十五個連鎖店的固定資產投資(366.33萬元)+七個區域分部和三十五個連鎖店的辦公費用(5076.96萬元)+固定資產折舊(329.02萬元)=6386.25萬元
2)、效益分析
預計深圳總部業務收入為5520萬元
a、連鎖店的月均傭金收入為8萬元，13個店22個月總傭金收入為2288萬元;
b、評估業務的月均評估收入為8萬元，2年總評估收入為192萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為15萬元，2年總傭金收入為360萬元。
d、特許經營加盟業務收入按20個區域加盟支付600萬元加盟費、25個單店加盟支付100萬元加盟費以及2年內收取的總部服務費2080萬元，共計2680萬元
預計全資的區域分部業務收入為7195萬元
a、單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元， 22個店20個月的總傭金收入為3520萬元;
b、評估業務的月均評估收入為5萬元，7個區域分部 20個月的總評估收入為700萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，7個區域分部 20個月的總傭金收入為1400萬元。
d、特許經營加盟業務收入按175個單店加盟支付525萬元加盟費以及2年內收取15個月的總部服務費1050萬元(每個店月均收入為8萬元)，共計1575萬元
公司在穩固定發展階段的業務收入為12935萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費(未含所有稅)，公司凈收益為3515.5萬元=2288萬×70%+192萬×70%+360×80%+2900×85%+3520萬元×70%+700萬×70%+1400×80%+1575×85%-6386.25萬元
公司凈資產為4063.71萬元=510.9萬元+366.33萬元-329.02萬元+3515.5萬元
八、結論
DR房地產連鎖服務公司的商業計劃書在醞釀、構思和寫作過程中做了大量的市場調查，并咨詢過一些專業人士，無論是從市場前景、項目本身、市場運作，還是從資本運營、投資回報等方面分析，本項目無疑是一個成長性良好、資本增值快、投資回報率高的項目。
市場前景：房地產中介服務在房地產市場的重要作用這已是無庸置疑的事實，這行業隨著市場需求的日益增加和相關政策的不斷完善將得到更快的發展，將成投資的熱點。
項目本身：有全新的和超前的經營理念和服務方式，這是其它競爭對手所不具有的。
市場運作：以特許經營商業模式運營的、“兩網合一”的房地產中介服務平臺，所提供的服務符合行業的發展和市場的需求。
資本運營： 通過三年半的經營，公司凈資產將達到4000多萬元，而且以后的收益是穩定增長的。
投資回報：根據我們的財務分析，本項目可在一年半后贏利。
綜上所述，本商業計劃操作是可行的，它的經營者和投資者將得到無限的回報。
這是一個充滿機遇和挑戰的時代，世界首富比爾?蓋茨勸誡我們：一旦看準目標，馬上就干，決不拖沓。不論何時，每個商人會遇到一些好機會，關鍵是機會來臨時，必須當機立斷。
房產中介的經營特點
直營為主的公司：如嘉信嘉業等所有連鎖門店都為總公司直屬，利用資源共享進行連鎖運營，獲取更大利益。但是這樣往往房東和業務的身份信息等也將暴露，容易造成個人信息危機的隱患。
加盟為主的公司：大部分連鎖門店為店東直接加盟品牌，總部有運營管理職責，同時公司通過收取管理費以及提供過戶貸款服務獲得收益。
個體經紀人：不直接隸屬于某個公司，通過高傭金在不同公司之間流通，為買賣雙方提供房屋買賣服務，賺取傭金。
房產中介的市場功能
1.節省業主和買家的時間——業務由中介專業人員操作完成進行謀劃。
2.業主不要花錢登廣告：中介會將物業推薦給各類客戶。
3.房產中介是以第三者身份——言論客觀、公正。
4.買賣雙方在直接議價時容易發生爭論：中介可協調氣氛，掌握尺度。
5.買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。
6.多數買賣雙方都沒有足夠的法律常識和購買經驗：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。
7.中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。
8.維護經濟秩序，通過管理中介公司規范二手市場。
9.橋梁與潤滑劑。
10.推動市場。
11.調節市場功能：準確定價，控制開發。
12.提高市場合理利用。
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