SYB二手房創業計劃書范文(2)
SYB二手房創業計劃書范文
1、我們將采用全球最容易成功、最具有戰略擴張意義的商業運營模式——特許經營發展遍布深圳和全國范圍內目標城市的連鎖店網絡
特許經營指特許者將自己所擁有的商標、商號、產品、專利、專有技術、經營模式等以特許經營合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規定，在特營活動許者統一的業務模式下從事經，并向特許者支付相應費用。
特許經營對特許人來說，是技術和品牌價值的擴張，經營模式的克隆而不是資本的擴張。特許經營是全球最有效的成功方式。據統計，在美國只有10%的新企業5年之后在繼續經營，但特許經營企業有80%在10年之后仍然在繼續經營，有45%以上的商品和服務通過特許經營系統提供，60%不動產交易通過特許經營的中介公司操作;而中國連鎖經營協會統計數據顯示，截止到2002年6月底在中國的30多個行業中已有總特許體系600多個，并發展加盟店數有11000多家。
2、建立企業門戶網站，接入Internet，實現房地產中介服務的電子商務
Internet作為全球最大的計算機互聯網絡，其發展是呈爆炸性的，它將超越傳統的產業，而成為二十一世紀經濟最高的增長點。現全球150多個國家的45000個計算機網絡和7000多萬用戶組成了一個龐大的互聯網市場，每天都有上億人次在互聯網絡上閱讀和交換信息，成為了連接全球各個角落的信息高速路。據美國國際數據公司統計，因特網服務業的收入正以每年60%的速度增長，到2003年可到780億美元。在中國，1999年6月30日，Internet用戶為400萬，而1998年12月31日前為210萬，僅僅半年時間就增長了91%!
Internet系統過去可以認為屬于非營利性的網絡系統，網上大量的電子郵件和文件轉送對于用戶來說費率很低甚至是免費的。進入90年代后，隨著政府經濟支持的減少，Internet的商業化趨勢增強，一些提供商業性在線服務的經營者紛紛加入Internet，可見在浩如煙海的Internet網絡中，商業用戶將成為未來的主導。在將來，這個全球最大的、無形的、牽動的人最多的計算機網絡，必以巨大的力量，包括豐富多采的商業化行為，影響著人們的生產和生活。因此，加入Internet就意味著掌握了巨大的市場。
3、完整、便捷、陽光操作的業務模式
手拉手式二手房買賣：連鎖店網絡和企業門戶網站為客戶提供最新不動產資訊和最新成交行情資訊，并提供專業的房價咨詢、免費陪同看房、實況介紹說明及制定置業計劃，做客戶的置業參謀。當買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實現交易的真正公開、公正、公平。達成交易后，我們確保交易安全和資金安全，全程協助辦理產權過戶和按揭貸款申請，直至水電、管理費、有線電視、電話、煤氣等事項的過戶，最后實現賣方收妥全部售房款和買方順利接管房產;
管家式不動產租賃：我們將租賃業務發展至物業代管代租，為有房產人士提供長期管家式服務，我們通過兩網合一的平臺為他們找到合適的租客，而能保證托管在我們公司的房產不會空置太久的原因是：我們將打破傳統的房地產租賃中介模式――向業主和租客雙方收取傭金。現在，若租客委托我們租房時，其首選托管的房產時，他們可以只需支付該房產房租和押金而無需支付任何中介費的條件下租房。為托管房產保證充足的客源，解決有房產人士的后顧之憂，而他們只是每月在房產租出去的情況下給付我們一定比例的代管服務費;
辦理產權過戶和按揭貸款業務：產權過戶需要的眾多相關文件和繁瑣手續，對顧客來講是相當頭疼的事。因此，公司將利用長期從事中介服務的自身優勢，給顧客提供最大的幫助。而不愿一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修……或現有經濟實力不足、不能一次性付清款的顧客，公司將對顧客經濟來源的情況和還款能力進行評估，并幫助顧客從合作銀行或其他金融機構得到符合顧客相應條件的資金支持;
新樓盤策劃、包裝與銷售：我們吸收建筑專家、策略大師、策劃高手、評估專家、調研專家、規劃專家、風水顧問、園林專家、廣告專才、營銷專家……組成智囊團，為開發商的新樓盤、尾盤提供專業營銷方案及銷售代理。同時，作為擁有兩網合一、覆蓋面最廣的房地產銷售網絡，我們為開發商提供了廣闊的的銷售途徑;
不動產價格評估：我們將全面提供房地產項目評估(投資可行性分析、融資顧問)，樓宇按揭評估以及房地產價格評估(包括房地產轉讓價格、租賃價格、抵押價值評估、保險評估、課稅評估，征地和房屋拆遷補償估價、房地產分割合并估價、訴訟估價、拍賣估價)等服務，并致力於向各級政府部門、金融機構、以及各類經濟實體提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問式服務;
各種衍生業務：通過和各大銀行、保險公司、擔保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰略合作關系，圍繞著房地產中介服務開發一些其他競爭對手沒有的業務品種，全面涉足到金融、保險、家政、信托等行業中去，給公司創造更多的利潤。
4、改變傳統房地產中介服務的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務
以前傳統中介服務中客戶在買房租房時所得到得平面圖和文字性的購房租房描述并不能使客戶了解真實的情況，它導致了許多購房租房者盲目地實地看房，跑到現場所看到的房屋情況和原先的文字描述有相當大的出入，降低了購房和租房的成功率，這樣，實地看房就會將客戶的時間浪費在一些未能成交的看房過程中;即使客戶有時間，可是也常常會找不到房東、業務員的共同時間去現場看房。當然這些只是傳統看房方式弊端的一部分，在給客戶帶來不便的同時也給房產公司的業務員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。
從現在起，我們將提出的“全景看房”服務，客戶不再需要花很多時間到處去看房了。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點鼠標就能夠身臨其境的感受360度的真實場景，這種感覺就好像到了現場看房，能直觀地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、臥室、廚房、衛生間等各個細節，不但可以看到前后左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無遺，使他們獲得真實的三維立體感和方位感。我們推出的這種全新的看房方式“全景看房”，它是基于網絡多媒體工具的成熟應用與顧客需求提升相結合而誕生的。顧客購房租房時，先在網上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房，能大大提高實地看房的成功率;全天候的看房模式，使客戶在任何時間任何地點直接通過網絡或本地查房看房，減少了業務員及客戶無效看房的次數，極大地節省了客戶和業務員時間，大大提高了工作效率和客戶滿意度。
六、發展計劃
市場需求永遠是第一位的，我們成功的基礎就是遵守這種客觀規律。當本項目作為一種新的理念橫空出世之際，擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、一種創意，未來的市場前景給了我們巨大的空間和商機，好的理念、好的創意如果不付之于實施，不能真正地得到利益回報，那么再好的理念，再好的創意也只能是零，沒有任何價值。只有當它通過我們共同的努力，通過科學的運作，讓它最終受益于己，受益于顧客，并產生巨大的商業回報之時，它才真正是有價值的。因此，對于本項目而言，如何去運作、如何去實施和發展便成為了今后是否能成功的關鍵。
1、基礎建設階段，為期6個月。該階段是本項目的啟動階段，主要工作是創建公司組織架構，明確公司發展方向和經營理念。同時，在深圳成都區域開設房地產中介服務樣板店，試驗經營模式的可行性和盈利能力，為公司長期的發展打下良好的基礎。
1)、完成公司的工商注冊、稅務登記，組織一個合法的經濟實體。
公司名稱：成都市萬脈置業連鎖服務有限公司;
公司住所：
法定代表人：AD;
注冊資本：300萬;
企業類型：有限責任公司;
經營范圍：房地產經紀和代理;房地產評估;投資信息及其它經濟信息咨詢。
2)、總部組織架構設立，各部門負責人各就各位，分工明細。
行政財務部;
對公司總部、連鎖店體系進行財務監管及協助，運用財務分析幫助直營店、加盟店洞悉自己的財務狀況，并提供相應的指導性建議，同時協調公司總部、連鎖店體系內以及員工之間的關系。
人力資源培訓部;
根據公司的需要合理設置崗位、安排員工招聘計劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓，根據房地產中介行業的工作需要，開發相應的培訓課程，滿足公司內部員工及消費者不斷產生的新需求。
IT部;
開發、維護和更新企業門戶網站，為直營店、加盟店提供電腦軟硬件和軟件的安裝、輔導、更新、維護等系列技術支持，保證所有電腦和整個網絡系統的正常運營。
企業策劃部;
與媒體、政府機構、行業協會、其他單位建立了良好的合作關系，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動，監管公司品牌標志的正確使用，通過董事委員會監督充分使用當年全國廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立并維持品牌美譽度
授權部 ;
尋找潛在的市場，考核各個直營店和加盟店，經董事委員會批準增開連鎖店或授予加盟商特許經營使用權，為合適的申請加盟店制定商業計劃。
服務部;
為直營店、加盟店提供開店協助、入門輔導，以及對正式營運中相關問題建議解決方案;解決公司總部、連鎖店體系經營及業務過程中不可避免或將要發生的法律事務，保護公司總部、直營店和加盟店利益不受侵害，維護連鎖店體系的權益。
評估部;
負責發展評估業務，與各級政府部門、金融機構以及各類經濟實體保持聯系，為他們提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問和評估服務;認真研究評估的專業技術，發表研究論文，對外充分展現公司的權威和專業
市場研究部;
運用市場調研的專業知識，通過對房地產相關信息的采集、處理和分析的過程，為公司決策管理層、各職能部門以及顧客提供專業的房地產市場調研服務，將具有指導性和預測性的相關結論撰寫成具有學術及市場價值的研究報告，對外樹立公司專業形象，支持公司企劃
二級市場事業部;
下列三個分部：業務部負責與發展商建立良好的合作關系，開拓二級市場策劃、代理銷售業務，給公司提供足夠的盤源支持;策劃部負責項目的市場調研、項目定位、全程策劃、推廣策劃等工作;二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作
3)、建立企業門戶網站
建立技術先進、性能可靠、運行穩定、擴展性強的信息化運營基礎平臺，為企業全面實現信息化管理奠定堅實的基礎，讓企業內部連鎖店間的業務管理系統連網共享，并為網站的維護、升級保留足夠的彈性發展空間。
建立面向公眾、面向社會的網上企業形象宣傳平臺，為發布企業信息，宣傳企業形象，推廣企業各種產品、業務及服務。
建立面向客戶的房地產服務平臺，隨時發布、更新最新的房地產信息，并針對不同的客戶需求，提供相關的在線查詢、在線看房、在線預定、在線確認等功能，實現網上購房、網上委托租售等房地產中介業務電子商務功能。
建立面向客戶的網上交流平臺，讓客戶更好的與企業形成互動，提供在線的疑問解答、專家建議、客戶俱樂部、BBS論談等等;
4)、在成都開設5個的直營店，培養60名以上房地產經紀人
由專業企劃公司設計企業形象規范手冊，制定連鎖店裝修、辦公用品的設計方案，確保所有連鎖店都是統一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象;
制定一套完整的連鎖店管理制度，以保證經營活動的有序進行;
針對不同的中介服務內容，總結一套規范的業務操作流程，標準的合同表格設計，已便提高工作效率、信息資源的利用率和節省操作時間，從而提升業績;
建立信息管理系統，搜集和整理現有的房地產信息資源并錄入系統，開發新的信息收集渠道，制定商業信息的管理制度和保密制度;
房地產經紀人的招聘、培訓、試用和聘用，進一步優化業務流程，完善績效考核體系;將每個店都打造成推廣公司特許經營體系的樣板店;
2、發展階段，為期12個月。本階段公司就如同朝氣蓬勃、精力充沛的青年，所有業務本領都已掌握，時刻準備著打下一片屬于自己的天地。利用這個優勢，我們將加大投資的力度和加快發展的步伐，迅速推廣公司特許經營體系，目標在四川省及周邊的陜西、重慶、云南等省房地產發展較快、前景較好的城市建設1個區域分部和發展4個以上區域加盟商，開設70家以上連鎖店，培養800名以上房地產經紀人，并進一步完善特許經營加盟體系，為加盟商研發更多的服務內容和產品，為顧客提供優質的服務。
在本階段中，公司計劃成都總部再開設3家直營店和發展15家以上的加盟店;新建設的區域分部將在本地開設2家直營店和發展10家以上的加盟店;新加入公司的4個或更多的區域加盟商，公司將協助他們在區域內開設至少40家直營店或發展加盟店。為保證上述目標的圓滿完成，本計劃已詳細將工作進行安排。
1)、利用各種宣傳手段，不斷提高直營店的業績，推廣公司加盟體系，打開企業知名度，建立公司品牌形象
報紙廣告;
電臺宣傳;
網頁廣告;
戶外招牌廣告;
請新聞媒體撰寫軟文報導公司經營理念;
邀請業內知名人士來公司考察，組織宴會討論公司商業模式的前景;
2)、尋找潛在的加盟者
有房地產中介行業的工作經驗，想找機會創業的人士;
尋求投資項目的個體戶;
看好特許經營，想成為區域加盟商的公司;
其他類型的加盟者;
3)、審核申請加盟者，考察連鎖鋪面情況
受理加盟商申請，聽取初步經營意向;
調查加盟者的自身條件和經濟實力;
考察加盟區域房地產市場狀況和未來的發展趨勢;
聽取投資收益分析，雙方意見交流，合作談判;
合同簽訂，授予加盟商特許經營使用權;
4)、總公司協助加盟商制定商業計劃，開辦、經營連鎖店
加盟商接受業務和管理技能培訓;
總公司協助開店，并提供《開店手冊》、《管理手冊》、《業務手冊》、《培訓手冊》、《VI手冊》、《標準的合同表格》;
鋪面裝修，辦理合法的經營執照和其他政策規定應辦理的手續;
房地產經紀人招聘、培訓;
5)、連鎖加盟店正式營業
總公司領導出席參加并致詞;
邀請嘉賓出席并致詞;
新聞媒體做跟蹤采訪;
6)、提供后續服務
解決加盟商經營中存在的問題;
接受加盟商投訴和見意，并及時回饋;
定期舉辦加盟商業務和管理技能和經紀人業務技能培訓、輔導;
年終舉辦工作總結大會、表彰大會;
3、穩固發展階段，為期24個月。這一階段里我們目標是：借助特許經營加盟體系所帶來的穩定收益、良好的品牌形象、前期積累的豐富業務經驗和巨大的客戶群，在全國范圍內建成一個擁有30個以上區域分部、 800家以上連鎖店、10000名以上房地產經紀人的大型房地產中介服務連鎖網絡，并在所進入的每一個城市都有最高的當地市場占有率，成為中國房地產中介服務行業的品牌中介。
在本階段中，公司計劃在全國范圍內投資建設6個以上區域分部、開設25家以上直營店和發展200家以上加盟店，同時發展20個以上區域加盟商，并協助他們在區域內開設至少500家直營店或加盟店。
本階段公司應該注意以下各個方面：
1)、增租500㎡的辦公場地以改善辦公條件和提升企業形;
2)、更換服務器以滿足數據的存儲;
3)、增加一些的新崗位，讓公司組織更合理、更完善;
4)、人力資源培訓部應該加強對員工的培訓和指導，讓所有員工都掌握熟練的業務技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的認同;
5)、隨著公司組織機構的增設和員工隊伍的不斷壯大，行政財務部更應該加強對員工的管理，財務監管也要加大力度;
6)、根據業務的需要購置辦公車輛;
七、財務分析
1、 基礎建設階段
1)、投資預算
總部的建設投資預算：
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部注冊
專業公司協助注冊 25000
聘請房地產經紀人 6000元/年·人 3人
18000
聘請房地產估價師 6000元/年·人 3人 18000
小計 61000
注：以上持牌房地產經紀人和房地產估價師有可能未全職)
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部固定資產投資預算
辦公場地押金 35元/㎡ 250㎡ 8750
場地裝修 100000
辦公桌椅 700元/套 30 21000
會議臺 3000元/套 1 3000
服務器 30000元/臺 1 30000
主機 10000元/臺 1 10000
個人辦公電腦 4000元/臺 12 48000
復印機 12000元/臺 1 12000
掃描儀 2000元/臺 1 2000
普通打印機 400元/臺 2 800
圖片打印機 2500元/臺 1 2500
傳真機 1500元/臺 2 3000
電腦軟件 25000元/套 1 25000
電話安裝 800元/臺 10 8000
攝影機 12000元/臺 2 24000
小計 298050
折舊 289300元按三年折舊，平均每月計提8040元
總部的人員及工資計劃：
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部每月辦公人員工資
總經理 6500元/人 1人 6500
副總經理 4500元/人 1人 4500
部門經理 3800元/人 7人 26600
企劃專員 3500元/人 1人 3500
培訓專員 3500元/人 2人 7000
IT專員 3500元/人 2人 7000
房地產估價師 3000元/人 1人 3000
業務專員 2000元/人 3人 6000
法律專員 2000元/人 1人 2000
會計和出納 2000元/人 2人 4000
客服人員 2000元/人 4人 8000
文員 1500元/人 1人 1500
評估業務員 1000元/人 2人 2000
小 計 81600
總部辦公費用計劃：
項目 計價方式 數量 金額(元)
總部每月辦公費用
辦公場地租金 35元/㎡ 250㎡ 8750
服務器托管 5000元/月 1月 5000
電話費 500元/臺 10臺 5000
上網寬帶 1200元/條 1條 1200
辦公用品 7250元/月 1月 7250
水電管理費 3000元/月 1月 3000
午餐費 4800元/月 1月 4800
小計 35000
直營店投資預算：
項目 計價方式 數量 金額(元)
單個直營店固定資產投資預算
鋪面押金 250元/㎡ 50㎡ 12500
鋪面裝修 25000
連鎖店注冊 2000
訂做辦公桌椅 3000元/套 1套 3000
電腦及周邊設備 30000元/套 1套 30000
中介應用軟件 5000元/套 1套 5000
電話、網絡初裝 3000元/戶 1戶 3000
空調 4000元/臺 1臺 4500
其它設備 5000
合計 90000
折舊 77500按三年計提折舊，平均每月2150元
直營店辦公費用計劃：
名 稱 計價方式 數 量 金額(元)
單個直營店每月的辦公費用
鋪面租金 12500元/月 1月 12500
店長工資 2500元/月 1人 2500
會計文員工資 1500元/月 1人 1500
經紀人底薪 800元/月 12人 9600
員工福利 2000元/月 1月 2000
水電管理費 1700元/月 1月 1700
電話和上網費 2000元/月 1月 2000
廣告費 4000元/月 1月 4000
辦公耗材 2000元/月 1月 2000
小 計 38000
根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 276.14萬元
公司注冊費用(6.1萬元)+固定資產投資(74.81萬元)+六個月的辦公費用(183.96萬元)+六個月的固定資產折舊(11.27萬元)=282.24萬元
2)、效益分析
項目 比例
中介服務業務利潤
分配 經紀人提成 傭金收入×20%
連鎖店管理人員提成 傭金收入×5%
總部服務費 傭金收入×5%
稅收 傭金收入×5%
連鎖店提成 傭金收入×65%
(注：提成比例為平均數)
項目 比例
評估業務利潤
分配 評估業務員提成 評估收入×20%
評估師提成 評估收入×5%
稅收 評估收入×5%
公司提成 評估收入×70%
項目 比例
二級市場業務利潤
分配 銷售代表提成 傭金收入×3%
銷售經理及主管提成 傭金收入×5%
策劃及其它參與提成 傭金收入×7%
稅收 傭金收入×5%
公司提成 傭金收入×80%
本階段作為公司成立之初，前三個月做基礎建設，我們暫且保守的估計沒有產生營額;而后三個月各項業務都逐步進入軌道，也產生了一定的業務收入，保守估計：
a、直營店的月均傭金收入為8萬元，3個月5家店總傭金收入為120萬元;
b、評估業務的月均評估收入為5萬元，3個月總評估收入為15萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，3個月總營業額為30萬元。
公司在基礎階段的總業務收入為165萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費(未含所有稅)，公司收益為118.5萬元=120萬×70%+15萬×70%+30×80%
本階段末公司凈資產為212萬元=300萬元-276.14萬元+80.91萬元-11.27萬元+118.5萬元
2、發展階段
1)、投資預算
項目 計價方式 數量 金額(元)
總部新增加固定資產投資
新裝電話 800元/臺 5 4000
個人辦公電腦 4000元/臺 5臺 20000
手提電腦 15000元/臺 2臺 30000
投影機 5000元/臺 1臺 5000
辦公桌椅 700元/套 5套 3500
攝影機 12000元/臺 2臺 24000
小計 86500
折舊 86500元按三年折舊，平均每月計提2400元
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部新增加的辦公人員
工資 副總經理 4500元/人 1人 4500
IT專員 3500元/人 1人 3500
業務專員 2000元/人 2人 4000
客服人員 2000元/人 2人 4000
評估業務員 1000元/人 1人 1000
小計 17000
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部每月新增加辦公費用
電話費 500元/臺 5臺 2500
辦公用品 3000元/月 1月 3000
水電管理費 1000元/月 1月 1000
差旅費 6000元/月 1月 6000
廣告費 10000元/月 1月 10000
午餐費 1500元/月 1月 1500
小計 24000
區域分部投資預算：
名稱 計價方式 數量 金額(元)
區域分部注冊
專業公司協助注冊 25000
聘請房地產經紀人 6000元/年·人 3人 18000
聘請房地產估價師 6000元/年·人 3人 18000
小計 61000
名稱 計價方式 數量 金額(元)
區域分部固定資產投資預算
辦公場地押金 35元/㎡ 150㎡ 5250
場地裝修 60000
辦公桌椅 700元/套 20套 14000
會議臺 3000元/套 1套 3000
主機 10000元/臺 1臺 10000
個人辦公電腦 4000元/臺 8臺 32000
復印機 12000元/臺 1臺 12000
掃描儀 2000元/臺 1臺 2000
普通打印機 400元/臺 1臺 400
圖片打印機 2500元/臺 1臺 2500
傳真機 1500元/臺 2臺 3000
電話安裝 800元/臺 8臺 6400
攝影機 12000元/臺 2臺 24000
小計 174550
折舊 169300元按三年折舊，平均每月計提4700元
區域分部人員及工資計劃：
名稱 計價方式 數量 金額(元)
區域分部每月辦公人員工資
副總經理 4500元/月 1人 4500
部門經理 3800元/月 4人 19000
企劃專員 3500元/月 1人 3500
培訓專員 3500元/月 1人 3500
IT專員 3500元/月 1人 3500
房地產估價師 3000元/月 1人 3000
業務專員 2000元/月 3人 6000
法律專員 2000元/月 1人 2000
會計和出納 2000元/月 2人 4000
客服人員 2000元/月 3人 6000
文員 1500元/月 1人 1500
評估業務員 1000元/月 2人 2000
小 計 58500
區域分部辦公費用計劃：
項目 計價方式 數量 金額(元)
區域分部每月辦公費用
辦公場地租金 35元/㎡ 150㎡ 5250
電話費 500元/臺 10臺 5000
上網寬帶 1200元/條 1條 1200
辦公用品 10000元/月 1月 6550
水電管理費 3000元/月 1月 3000
差旅費 5000元/月 1月 5000
廣告費 5000元/月 1月 5000
午餐費 4000元/月 1月 4000
小計 35000
根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 835.47萬元
總部的新增固定資產投資和12個月辦公費用(197.77萬元)+區域分部的固定資產投資和12個月辦公費用(135.76萬元)+五個直營店的固定資產投資和10個月辦公費用(235萬元)+五個直營店12個月的辦公費用(228萬元)+所有的固定資產折舊(38.94萬元)=835.47萬元
2)、效益分析
公司在基礎建設階段對5個連鎖店的試營，操作過程中深入的了解自己的商業模式，不斷整理和完善業務操作流程，讓加盟者使用我們的商業模式創業時，完全可以直接復制，更容易取得成功。因此我們相信在這階段里可以圓滿的完成目標，得到豐厚的回報。
項目 比例
加盟業務利潤
分配 業務專員提成 加盟收入×5%
管理人員提成 加盟收入×2%
其它部門獎金 加盟收入×3%
稅收 加盟收入×5%
公司提成 加盟收入×85%
加盟商資質要求：
區域加盟 單店加盟
加盟方式 以市為單位申請區域加盟 以社區為單位申請加盟
申請人要求 能按要求參加培訓，并全身心投入工作，不急功近利
營業執照 現已是獨立企業法人或新注冊均可
資金準備 200～300萬元以上 25萬元以上
加盟費 20～50萬元 3～5萬元
保證金 20～50萬元 3～5萬元
連鎖店數量 10～20個以上 1個
總部服務費 區域內所有連鎖店收入的2% 單個連鎖店收入的5%
特許期限 20年 20年
預計深圳總部業務收入為1223萬元
a、單個直營店的月均傭金收入為10萬元，1年5個店的總傭金收入為600萬元;新增單個直營店的月均傭金收入為8萬元， 7個月3個店的總傭金收入為168萬元;共計768萬元
b、評估業務的月均評估收入為5萬元，1年的總評估收入為60萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為15萬元，1年的總傭金收入為180萬元。
d、特許經營收入按4個區域加盟支付120萬元加盟費、15個單店加盟支付60萬元加盟費以及收取3個月的總部服務費35萬元(每個店3個月，月均收入為8萬元)，共計215萬元
預計全資的區域分部業務收入為289萬元
a、單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元，7個月2個店的總傭金收入為112萬元;
b、評估業務的月均評估收入為5萬元， 9個月的總評估收入為45萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，9個月的總傭金收入為90萬元。
d、特許經營加盟業務收入按10個單店加盟支付30萬元加盟費以及收取的3個月總部服務費12萬元(每個店3個月，月均收入為8萬元)，共計42萬元
公司在發展階段的業務收入為1512萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費(未含所有稅)，公司凈收益為288.48萬元=768萬×70%+60萬×70%+180×80%+215×85%+112萬×70%+45萬×70%+90×80%+42×85%-835.47萬元
公司凈資產為515萬元=212萬元+53.46萬元-38.94萬元+288.48萬元.
3、穩固發展階段
1)、投資預算
總部新增的各項支出
項目 計價方式 數量 金額(元)
總部新增加固定資產投資
辦公場地押金 35元/㎡ 500㎡ 17500
場地裝修 200000
辦公桌椅 700元/套 15套 10500
會議臺 3000元/套 1套 3000
服務器 10萬元/臺 1臺 100000
辦公用車 25萬元/臺 1臺 250000
個人辦公電腦 5000元/臺 10臺 50000
新裝電話 800元/臺 5臺 4000
手提電腦 12000元/臺 2臺 24000
攝影機 12000元/臺 2臺 24000
小計 683000
折舊 665500元按三年折舊，平均每月計提18500元
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部新增加的辦公人員
工資 副總經理 4500元/人 1人 4500
IT專員 3500元/人 1人 3500
市場研究專員 3500元/人 1人 3500
項目策劃專員 3500元/人 1人 3500
培訓專員 3500元/人 2人 7000
業務專員 2000元/人 3人 6000
法律專員 2000元/人 2人 4000
客服人員 2000元/人 2人 4000
文員 1500元/人 1人 1500
小計 37500
名稱 計價方式 數量 金額(元)
總部每月新增加辦公費用
辦公場地租金 35元/㎡ 500㎡ 17500
電話費 500元/臺 5臺 2500
辦公用品 5000元/月 1月 5000
水電管理費 5000元/月 1月 5000
服務器托管費 5000元/月 1月 5000
差旅費 6000元/月 1月 6000
廣告費 10000元/月 1月 10000
午餐費 2500元/月 1月 2500
小計 53500
根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 6386.25萬元
總部的固定資產投資和辦公費用(613.94萬元)+六個區域分部和二十五個連鎖店的固定資產投資(366.33萬元)+七個區域分部和三十五個連鎖店的辦公費用(5076.96萬元)+固定資產折舊(329.02萬元)=6386.25萬元
2)、效益分析
預計成都總部業務收入為5520萬元
a、連鎖店的月均傭金收入為8萬元，13個店22個月總傭金收入為2288萬元;
b、評估業務的月均評估收入為8萬元，2年總評估收入為192萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為15萬元，2年總傭金收入為360萬元。
d、特許經營加盟業務收入按20個區域加盟支付600萬元加盟費、25個單店加盟支付100萬元加盟費以及2年內收取的總部服務費2080萬元，共計2680萬元
預計全資的區域分部業務收入為7195萬元
a、單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元， 22個店20個月的總傭金收入為3520萬元;
b、評估業務的月均評估收入為5萬元，7個區域分部 20個月的總評估收入為700萬元;
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，7個區域分部 20個月的總傭金收入為1400萬元。
d、特許經營加盟業務收入按175個單店加盟支付525萬元加盟費以及2年內收取15個月的總部服務費1050萬元(每個店月均收入為8萬元)，共計1575萬元
公司在穩固定發展階段的業務收入為12935萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費(未含所有稅)，公司凈收益為3515.5萬元=2288萬×70%+192萬×70%+360×80%+2900×85%+3520萬元×70%+700萬×70%+1400×80%+1575×85%-6386.25萬元
公司凈資產為4063.71萬元=510.9萬元+366.33萬元-329.02萬元+3515.5萬元
八、結論
萬脈置業連鎖服務公司的商業計劃書在醞釀、構思和寫作過程中做了大量的市場調查，并咨詢過一些專業人士，無論是從市場前景、項目本身、市場運作，還是從資本運營、投資回報等方面分析，本項目無疑是一個成長性良好、資本增值快、投資回報率高的項目。
市場前景：房地產中介服務在房地產市場的重要作用這已是無庸置疑的事實，這行業隨著市場需求的日益增加和相關政策的不斷完善將得到更快的發展，將成投資的熱點。
項目本身：有全新的和超前的經營理念和服務方式，這是其它競爭對手所不具有的。
市場運作：以特許經營商業模式運營的、“兩網合一”的房地產中介服務平臺，所提供的服務符合行業的發展和市場的需求。
資本運營： 通過三年半的經營，公司凈資產將達到4000多萬元，而且以后的收益是穩定增長的。
投資回報：根據我們的財務分析，本項目可在一年半后贏利。
綜上所述，本商業計劃操作是可行的，它的經營者和投資者將得到無限的回報。
這是一個充滿機遇和挑戰的時代，世界首富比爾·蓋茨勸誡我們：一旦看準目標，馬上就干，決不拖沓。不論何時，每個商人會遇到一些好機會，關鍵是機會來臨時，必須當機立斷。
根據二手房近幾年的市場分析來看，作為一個聰明的投資者，面對這樣一個市場前景好，又有高額投資回報率的機會，您會做出怎樣的抉擇呢?