企業選址策略分析(2)
企業選址的要素
黃金區位
房地產開發有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這條定律對于寫字樓，幾乎沒有反例，其無疑也是企業關注寫字樓的第一要素。
企業選址應首選人才、技術、信息和資金密集的區域。城市的商務中心區，由于聚集了最先進齊全的市政設施、商務設施、娛樂設施、文化教育設施及居住設施而始終成為企業青睞的首選區域。
大企業集中的區域同樣具有區位優勢，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創新要素向該區域流動，在價值鏈分工中，占據“高端”地位，獲取更高的利潤回報，不但能夠補償其較高的費用成本，而且能夠提升本區域的產業水平，擴大本地區經濟總量，提高區域經濟競爭能力。
一句話提示：選擇黃金區位雖然意味著高物業成本，但由于黃金區位聚集了最先進齊全的市政設施、商務設施、娛樂設施、文化教育設施及居住設施，所以對很多企業而言，從綜合商務成本來說還是降低的。
交通順暢
黃金區位當然重要，但并不意味著區位就是唯一。有很多時候黃金區位與交通堵塞相互衍生，正是由于區位黃金，所以引來了更多的企業、更多的人流、更多的汽車，還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。在將時間和成本等同的今天，交通是否順暢已經成了企業最關心的因素之一。交通甚至會改變城市人口的經濟行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城市空間布局方面發揮著重要作用，地鐵、輕軌向郊區拓展并延伸，在時空范圍內縮小了城市的體積，
同時在經濟上有放大了城市的功能。一座再現代化的寫字樓如果周邊沒有順暢的交通條件，那么它就失去了市場競爭最有力的武器。
一句話提示：對交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道，但臨主干道卻并不意味著車行的便捷，往往在調頭、交通禁行上有諸多限制。
配套設施
政府和企業都已意識到，配套設施完善的建筑綜合體對于一個區域的意義，它不僅僅是代表著形象，同時也是人氣的聚集、商務元素的流動，同時它更是滿足辦公需求必不可少的一種建筑形態。建筑綜合體已經成為商務中心區最精華的濃縮版。各種活躍的經濟元素更是追身而至。
配套設施完善的建筑綜合體一般都具有超大規模，這里所說的超大規模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性。
一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規?；呐涮自O施，是難以稱得上星級。
一句話提示：最為企業看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。
硬件設施
就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創新。寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、 “長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。
那么，什么是5A智能化呢?一般是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外，還包括其所用的建筑技術、標準層高、標準承重、弱電系統等。
對寫字樓而言，硬件設施就象是一輛汽車的發動機，百公里耗油量就相當于企業入住后所支出的日常入住成本，好的發動機在提供強勁動力的同時能更加省油，先進智能的寫字樓硬件配套設施在帶給企業舒適的辦公環境的同時，還能給企業帶來最大限度的成本節約。
一句話提示：不同企業對于硬件設施的要求其實大同小異，目前很多寫字樓也標榜自己是5A級寫字樓，企業在考察樓宇硬件品質時主要需要考慮硬件設施在后期使用和維護上的成本。
價格
價格是開發商所有努力的終點，而價格也是選址企業選擇寫字樓注重的焦點。買賣雙方即使在此前談得再好，在價格這一關上談不攏也是白費，價格是買 賣雙方矛盾的焦點，到最后價格又是買賣雙方矛盾與統一的結合點。根據中原地產預測數據顯示，2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積在220萬平方米左右，而新增需求量則將在167萬平方米左右。
根據高力國際的最新研究報告顯示，短租現象是我國辦公樓市場的一大特色。我國辦公樓租約平均年限為2.5年，遠低于房地產市場成熟的國家和地區的辦公樓租約年限：在一些歐美經濟發達國家，如美國、英國、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。
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