房地產項目融資概念
房地產項目融資概念
我國房地產行業綁架銀行已經是一個不爭的事實,這也導致國家在對房地產行業進行宏觀調控的過程中,會有諸多顧忌。下面學習啦小編就為大家解開房地產項目融資的概念，希望能幫到你。
房地產項目融資的概念
房地產項目融資是整個社會融資系統中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面。
房地產項目融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發、提高投資效益的目的。
房地產項目融資的涵義
房地產業能否籌集到足夠的資金是商業房地產開發實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用的資金是房地產開發企業成功經營的關鍵。
房地產項目融資的內涵應該是為了分散房地產投融資的風險而采取的以房地產項目未來可用于還款的凈現會流和項目資產本身價值為融資要約的資金融通模式。與傳統的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產項目融資一方面因為還款保障為實體房地產及其收益權，因而還款的保障基礎更為堅硬，更能獲得資盒的支持。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。另一方面，可以幫助房地產投資者籌集遠遠超過自身資信能力所能達到的大型房地產項目資會，從而使在傳統融資條件下無法取得貸款資金的房地產項目順利實現資金融通，成功獲得開發。另外，房地產項目融資為政府、企業和市場提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。
房地產項目融資的特點
與一般企業相比，房地產企業融資活動具有以下特征:
1.開發資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產業屬資本密集型行業，僅僅依靠企業自有資金，不可能完成項目開發，因而開發商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產業單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結構上會呈現多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風險。房地產業與宏觀經濟周期關聯度非常明顯，我國房地產業受政府宏觀調控的影響更大，而且由于我國金融體系不發達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產開發企業面臨較大資金風險。
房地產項目融資的融資主體
每個房地產項目的開發，都是一個多方參與的過程。就房地產項目融資而言，主要有以下9個參與主體。
(1)項目發起人(Proiect Sponsors)
即商業房地產丌發商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產丌發企業，也可由多個投資者組成聯合體。他們通常因為自身資金不足或不愿承擔全部項目風險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發商除了擁有項目公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發商是項目融資中的真正借款人。
(2)項目公司(Proiect Company)
即項目的直接主辦人。通常，由項目發起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，并直接承擔項目的債務責任和風險。開發商投入的資本金形成項目公司的權益，項目公司把項目I丌發風險與開發商的其他資產相隔離，實現貸款銀行對開發商的有限追索。在整個項目丌發經營過程中，項目公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發生經濟關系。項目公司也可以在經營期間轉型為商業管理公司，持有物業繼續經營。
(3)貸款銀行(Lending Bank)
貸款銀行，可以是單獨一家余融機構，也可以是多家金融機構的聯合體，這主要由貸款規模和項目風險等決定。在由多個金融機構聯合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協調工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。
(4)產品購買者或設施使用者(Buyers or Users)
即項目房產的銷售對象。在房地產項目融資中，入駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成后能夠產生穩定的用于還貸的現金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發起人之一，成為項目公司股東，分享開發利潤:也可以只作為項目建成后的運營商，規避開發風險。
(5)工程承包商(Contractors)
通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負責商業地產項目的設計和建設工作，并承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對項目建設期風險的判斷。
(6)擔保受托方(Security Trustee)
由于貸款銀行主要以項目公司的資產及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信托資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受托方。擔保受托方一般由境內商業銀行獨家或境內、外商業銀行聯合擔任。
(7)房地產項目管理公司
項目建設只是商業房地產開發投資的開始階段，最重要的是后期的經營管理。項目管理公司的專業水平和經營業績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經營期風險的判斷。
(8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser)
項目融資是一項系統的專業工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索和表外融資，并充分利用稅務虧損降低資金成本，并能保證相關法律文件的嚴謹。
(9)其它
此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設期和經營期風險的評價。
房地產項目融資的框架結構
項目融資一般由四個基本模塊組成，分別是項目的投資結構、項目的融資結構、項目的資會結構和項目的信用保證結構。
(1)項目的投資結構
即項目的資產所有權結構，指項目投資者對項目資產權益的法律擁有形式和項目投資者之問(如果投資者超過一個)的法律合作關系。目前，國際上常用的項目投資結構有單一項目子公司、公司型合資結構、合伙制及有限合伙制結構、信托基金結構和非公司型合資結構等形式。
(2)項目的融資結構
融資結構是項目融資的核心部分，指項目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結構上達成共識，就要盡量設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求，這往往是項目融資顧問的重點工作之一。常用的項目融資模式有:投資者直接安排項目融資、通過單一項目公司安排融資、利用“設施使用協議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取舍、拼裝。
(3)項目的資會結構
項目融資的資金由三部分構成:股本資金、準股本資金2、債務資金。三者的構成及其比例關系即項目的資金結構，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有:商業銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結構在很大程度上受制于投資結構、融資結構和信用擔保結構，但通過靈活巧妙地安排項目的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經濟效益的雙重目的。
(4)項目的信用擔保結構
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自兩方面:①項目本身的經濟強度;②項目之外的各種直接或間接擔保。這些擔?？梢杂身椖客顿Y者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關系的參與各方提供:可以是直接的財務保證(如完工擔保、成本超支擔保、不可預見費用擔保等)，也可以是間接或非財務性的擔保(如項目產品長期購買或租賃協議等)。所有這些擔保形式的組合，就構成了項目的信用擔保結構。項目本身的經濟強度與信用保證結構相輔相成，項目經濟強度高，信用擔保結構就相對簡單，條件就相對寬松。
當然，項目融資的整體結構設計并不是各基本模塊的簡單組合。實際上是通過開發商、貸款銀行與其他參與方及有關政府部門等間的反復談判，完成融資的模塊設計并確定模塊問的組合關系。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最后產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模塊作設計上的調整，都會影響到其他模塊的結構設計及相互間的組合關系。
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