房屋租賃營(yíng)改增后需要交納的稅及稅率

房屋租賃營(yíng)改增后需要交納的稅及稅率

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　　房屋租賃營(yíng)改增后需要交納的稅及稅率

　　1、營(yíng)業(yè)稅：按出租房屋租金收入的5%計(jì)算。

　　2、城建稅：以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%;所在地在縣城、鎮(zhèn)(縣、市屬鎮(zhèn)的)，稅率為5%;所在地不在市區(qū)。縣城或鎮(zhèn)(縣、市屬鎮(zhèn))的稅率為1%。

　　3、教育費(fèi)附加：按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。

　　4、印花稅：按簽訂租賃合同所載租賃金額的千分之一計(jì)算。稅額不足一元的，按一元貼花。

　　5、房產(chǎn)稅：按租金收入的12%計(jì)算。

　　6、企業(yè)所得稅：按照企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將出租房屋取得的租金收入并入企業(yè)收入總額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　　7、城鎮(zhèn)土地使用稅：擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和出租的房屋坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的，應(yīng)按房屋占地(含出租的院落占地)面積，依土地等級(jí)及適用的土地等級(jí)稅額，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收指引

　　在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》中規(guī)定，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅 (以下稱營(yíng)改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。下面為大家分享房地產(chǎn)業(yè)營(yíng) 改增稅收要點(diǎn)。

　　1.納稅人

　　一、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，為增值稅納稅人。

　　二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

　　2.征稅范圍

　　1.根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目;

　　(二)是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃)。

　　2.不征收增值稅的項(xiàng)目

　　下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：

　　(一)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

　　(二)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

　　(三)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)。

　　(四)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

　　3.稅率和征收率

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%

　　二、小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%.

　　三、境內(nèi)的購買方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

　　從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。

　　4.計(jì)稅方法

　　1.基本規(guī)定

　　增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

　　一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

　　小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　2.一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額

　　一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：

　　應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

　　當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

　　3.簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額

　　(一)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

　　應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

　　(二)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

　　銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

　　5.銷售額的確定

　　1.基本規(guī)定

　　納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

　　價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：

　　(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi);

　　(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

　　2.具體方法

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

　　房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　納稅人按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅……

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值