房屋租賃納稅籌劃案例分析
房屋租賃納稅籌劃案例分析
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房屋租賃納稅籌劃案例分析
A房地產開發企業在市區擁有一棟寫字樓，該寫字樓專門用于對外出租。由于寫字樓建造年代久遠，設施陳舊，年租金只有300萬，A企業計劃于2013年對該寫字樓進行裝修改造，預計裝修費用600萬，裝修完成后預計年租金500萬。
籌劃前稅費分析：
1. 裝修前每年繳納的稅費：
營業稅=300×5%=15萬元
城建稅及教育費附加=15×(7%+3%)=1.5萬元
房產稅=300×12%=36萬元
印花稅=300×1‰=0.3萬元
合計：15+1.5+36+0.3=52.8萬元
2. 裝修后每年應繳納稅費：
營業稅=500×5%=25萬元
城建稅及教育費附加=25×(7%+3%)=2.5萬元
房產稅=500×12%=60萬元
印花稅=500×1‰=0.5萬元
合計：25+2.5+60+0.5=88萬元
納稅籌劃方案：
依據《房產稅暫行條例》規定，房產稅由產權所有人繳納。由此可知，不論是從價計征還是從租計征，房產稅有房屋所有人繳納。所以A企業計劃將原有的陳舊寫字樓裝修后再重新出租，可以考慮將裝修前的寫字樓出租給自己的關聯方企業，由關聯方企業裝修后再進行轉租，這種方法可減少整體稅負。
實際操作如下：A企業先將裝修前的寫字樓出租給A企業的關聯方B公司，簽訂為期10年的租賃合同，年租金300萬元。然后由B企業出資600萬元對此寫字樓進行裝修，裝修之后對由B企業外轉租，年租金500萬元。
籌劃后稅費分析：
1. A企業繳納的稅費不變為52.8萬元。
2. B企業繳納稅費：
營業稅=500×5%=25萬元
城建稅及教育費附加=25×(7%+3%)=2.5萬元
印花稅=500×1‰=0.5萬元
合計：25+2.5+60+0.5=28萬元
該租賃事項總體稅費：52.8+28=80.8萬元
籌劃之后每年需要繳納80.8萬元，籌劃之前需要繳納88萬元，每年可以節省稅費7.2萬元。考慮到租賃期10年，所以租賃期內一共可以節約稅負72萬元。
本案例的籌劃要點是A企業是該寫字樓的產權所有人，B公司只是轉租人，而不是產權所有人，因此不存在房產稅納稅義務。但需要注意的是，此過程中A企業將房產出租給關聯方B企業應當按照正常交易價格收取租金，如果A企業向B公司收取的租金明顯偏低且無正當理由，主管稅務機關有權根據相關規定進行調整。
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