關于不動產租賃稅率問題有哪些
關于不動產租賃稅率問題有哪些
對于買房的人來說“要不要交房產稅”是十分重要，要交哪些稅也是購房者不可疏忽的一個大問題的，今天就結合營改增政策，針對不動產的稅收與租賃問題簡單的介紹一下。
一、納稅人
(一)、在中華人民共和國境內銷售自己開發的房地產項目的企業，為增值稅納稅人。
(二)、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規模納稅人兩大類。納稅人年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。
二、征稅范圍
1.根據《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規定，房地產業主要涉及以下稅目：
(一)房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目;
(二)是房地產企業出租自己開發費房地產項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目(不含不動產售后回租融資租賃)。
2.不征收增值稅的項目
下列情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產：
(一)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。
(二)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。
(三)境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。
(四)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
三、稅率和征收率
(一)、房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%。
(二)、小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。
(三)、境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。
四、計稅方法
(1).基本規定
增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。
一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。
(2).一般計稅方法的應納稅額
一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：
應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
(3).簡易計稅方法的應納稅額
(一)簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額=銷售額×征收率
(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)
五、銷售額的確定
(1)基本規定
納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
(一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費;
(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。
(2)具體方法
(一)房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。
(二)房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
(三)房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。。
(四)房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
(五)房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
(3)試點前發生的業務
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