北京房地產市場調查報告
北京房地產市場調查報告
房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業,處于主導產業地位。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點,成為促進國民經濟增長的支柱產業。以下是學習啦小編為大家整理的關于aaa，一起來看看吧!
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近年來，房山區房地產業飛速發展，伴隨著品牌房企的紛紛入駐，逐步邁向高度發展期。不同品牌房企的進駐，帶來了不同類型和風格的住宅產品，不但活躍了市場、豐富了產品線，也使得項目品質不斷得到提升。而且，隨著房山CSD中央休閑購物區規劃的落地以及相關配套設施的不斷完善，其房地產市場也將邁向另一個臺階。此外，燕房線的開工，房山線北延等交通的利好，也將是吸引置業者的又一砝碼。
大房山板塊規劃的優勢
雖然過去房山的基礎設施相對落后，但通過近幾年的快速發展，現在和周邊區縣相比一點也不落后。此外，雖然規劃較晚，但強在起點高，為避免出現“睡城”現象，房山的規劃，不僅注重房地產，更注重產業結構的整體發展。整體定位是宜居、宜業、休閑。
1、房山致力于打造“兩軸、三帶、五園區”發展格局。
按照建設“三個北京”的要求，房山區確定了“堅持科學發展，堅定不移地走新型城市化道路，加快城市化、工業化、現代化進程，建設產業友好、生態宜居新房山”的新思路和構建“兩軸、三帶、五園區”的區域發展新格局。
2、房山中央休閑購物區(CSD)擁有廣闊的發展空間
CSD核心區以永定河水岸經濟帶建設為依托，以華北最大的Outlets為經濟引擎，以戶外體育產業、金融、會展、休閑服務為可持續發展的經濟動力，以特色旅游產業為休閑服務主體，以酒店餐飲娛樂為配套服務，旨在將房山打造成為面向京津冀地區的現代化商業城際中心。
房山區土地交易成交趨緩
房山近年來成為北京供地大戶，各大房企也積極拿地，僅2013年就出讓了規劃體量超過300萬平方米的經營性用地，土地出讓規模位居北京各行政區之首。而隨著2014年上半年商品住宅成交量大幅下滑，房山、大興等新城區域率先進入降價通道，導致開發商區域拿地更為謹慎。從目前市場趨勢看，土地市場仍將低位運行，但由于新政出臺，市場環境、政策環境都出現轉機，預計年底抄底的企業或將有所增加。本季度截止11月30日，房山區仍無成交地塊。
房山區新房市場潛力依舊
在房山各大區域中，最具有知名度的當屬長陽板塊了，在相關部門提出南城房山打造CSD中央購物區的商業設想后，長陽便備受外界及開發商的關注，隨著相關配套設施的逐步完善以及相關規劃的不斷落實，該板塊未來的發展潛力還是相當值得期待的;而良鄉作為房山老城區，依托良鄉大學城，其輻射范圍內超市、商場、餐飲、娛樂、醫療等方面的配套設施較為完善，而且地鐵房山線始發站位于良鄉，這在便利交通的同時，也能帶動周邊房產項目的開發，吸引人群居住;此外，竇店區域力將打造成以高端制造業基地為核心的新產業集群和生態型宜居城市，相比較長陽、良鄉地塊，竇店板塊將以其超高性價比優勢占據一席之地。
2014年以來，在北京整體市場萎靡不振的背景下，房山區的新建住宅市場活躍度下降，成交量一路走低。在庫存與業績壓力下，開發商目前的主流策略依然是低價走量。值得一提的是，由于近期政府一系列救市政策的不斷推出，也在一定程度上也促進了成交量的回升。
價格方面來看，去年價格波動起伏較大，但也基本介于15000-17000元/平方米之間，進入2014年，1-3月的成交價格圍繞20000元/平方米，4-5月部分低價盤的入市，價格微量回落，但仍在19000元/平方米以上，一定程度促進交易量的回升。11月，由于自住房原香嘉苑的上市，使得本月房山區新建住宅價格結構性調整至15000元/平方米的水平。
2014年房山區內暢銷樓盤、滯銷樓盤情況及原因
由于區域的房地產市場發展不是依靠政策導向，而是更多的依靠市場導向。房山新房市場剛需樓盤較為集中，由于當前北京樓市低迷，更多的置業者還處于觀望狀態，相信在整體大環境趨緩后，房山區新房市場還是較為樂觀的。
房山區商業地產未來發展空間大
受土地供應及住宅郊區化的影響，近年來，北京商業市場郊區化已經成為了商業市場發展的趨勢。房山區目前仍是以住宅開發為主，商業配套相對較少，不過在住宅市場的帶動下，商業市場也有了較大的發展。整體來看，未來的發展空間較為廣闊。2014年，受整體經濟增速下降影響，房山區商業市場受到了一定的影響，租金增幅減緩，部分物業出現了下滑。
表4 2014年房山區主要商用物業租金情況一覽表
雖然，今年前三季度房山商業市場較為低迷，租金出現波動。但總體來看，隨著房山區域人群的聚集，如長陽、良鄉區域，當地商業前景還是比較看好。然而，商業市場的開發需要有足夠的人口需求支撐，商業市場的發展應與市場需求的增長相匹配，發展過快，則會存在相當的風險。
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一、商品住宅市場
1.1供應分析
2014年，北京商品住宅共新增供應84539套，與2013年相比增長了65.99%;新增供應面積979.88萬m2，同比上漲66.89%。從月度供應量走勢來看，1-2月為傳統淡季，供應量處于較低水平，3-5月供應量出現明顯增長，但進入6月后北京商品住宅供應量出現大幅回落，并呈現出震蕩下滑趨勢，11月開始供應量有所回升，12月份商品住宅市場有大量新盤集中入市，使供應量上升至近兩年最高水平。
1.2 成交分析
1)總體走勢
2014年，北京商品住宅市場共成交96565套，同比下降18.23%;網簽面積為1258.61萬m2，同比下降24.01%。從月度走勢來看，除11月和12月以外，2014年商品住宅月度成交量普遍低于2013年同期水平，但總體走勢呈現出緩慢回升狀態，其中，12月份成交量已上升至近兩年最高水平。
2)住宅類型
2014年，北京商品房期房住宅共成交77704套，同比下降14.16%，成交面積為741.78萬m2，同比下降19.87%;現房住宅共成交18841套，同比下降31.6%，成交面積為214.63萬m2，同比下降35.53%。
二、二手房市場
1)總體走勢
2014年，北京二手房市場共成交119916套，同比下降35.86%，網簽面積1149.78萬m2，同比下降35.62%;二手住宅網簽套數102816套，同比下降36.72%，住宅網簽面積1492.49萬m2，同比下降38.7%。從月度走勢來看，除4月和12月以外，2014年北京二手房市場月度成交量普遍低于2013年同期水平。
2)行政區縣
2014年1-11月，朝陽二手房成交量居于首位，網簽套數累計29347套，網簽面積283.56萬m2;海淀和昌平位列第二和第三，網簽套數分別為13437套和9626套，網簽面積分別為萬114.61萬m2和101.13萬m2;豐臺第四，網簽套數10574套，網簽面積87.1萬m2;大興、順義、西城和通州網簽套數在4000-6000套之間，網簽面積在50-65萬m2;東城、房山、密云和石景山網簽套數在1500-5500套，網簽面積在25-50萬m2;懷柔、亦莊開發區、平谷和延慶網簽套數在800-1500套，網簽面積在10-20萬m2;門頭溝網簽套數926套，網簽面積在10萬m2以下。
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一、宏觀經濟與政策
1、1-3季度，國內生產總值同比增長6.7%，9月份，全國居民消費價格總水平同比上漲1.9%;1-3季度，北京市地區生產總值同地增長6.9%，全市居民消費價格總水平比去年同期上漲1.2%。
根據國家統計局信息,前三季度國內生產總值529971億元，按可比價格計算，同比增長6.7%。分產業看，第一產業增加值40666億元，同比增長3.5%;第二產業增加值209415億元，增長6.1%;第三產業增加值279890億元，增長7.6%。從環比看，三季度國內生產總值增長1.8%。9月份，全國居民消費價格總水平同比上漲1.9%。
根據北京市統計局信息，1-3季度全市實現地區生產總值17367.8 億元，按可比價格計算，同比增長6.7%，增速與上半年持平。分產業看，第一產業增加值91.6億元，同比下降8.5%，降幅比上半年收窄2.6個百分點;第二產業增加值3064.5億元，增長4.6%,增速提高1.4個百分點;第三產業增加值14211.7億元，增長7.3%,增速回落0.3個百分點。1-9月平均，北京市居民消費價格總水平比去年同期上漲1.2%。
2、1-3季度，北京市社會固定資產投資同比增長6.2%;1-3季度，全市完成房地產開發投資2839.2億元，同比下降7.5%。
1-3季度,全市完成全社會固定資產投資5805.6億元，比上年同期增長6.2%。第一產業完成投資57.6億元，同比下降35.4%。第二產業完成投資489.6億元，增長21.7%，工業投資完成486.2億元，增長25.7%，其中高技術制造業投資增長86.7%。第三產業完成投資5258.4億元，增長5.7%，從投資規模較大的行業看，房地產業下降2.7%，交通運輸、倉儲和郵政業增長52.2%，水利、環境和公共設施管理業增長27.3%。
1-3季度，全市完成房地產開發投資2839.2億元，同比下降7.5%。其中，住宅投資完成1394.5億元，同比增長0.7%;寫字樓投資完成508.7億元，下降16.6%;商業、非公益用房及其他投資完成936億元，下降13%。
3、北京出臺最嚴樓市調控政策“9·30新政”。
9月30日晚，北京市政府發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》(簡稱《措施》)，《措施》包括涉及土地供應、土地交易方式、差別化信貸調整、加快自住型商品房入市以及加強對房地產開發商和中介機構監管等八條措施。其中信貸方面，收緊首套房首付比例到35%，購買非普通自住房首付款比例上漲到40%;對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。本輪新政一方面通過提首付，降杠桿，抑制投資投機需求，為樓市降溫，另一方面通過調整土地供應、控地價，限房價，強化市場管理等多角度促進市場平穩健康發展。
二、土地市場分析
9月份，北京市成交土地2宗;1-9月份累計成交土地314.80萬平方米，同比下降21.7%。
9月份，北京市成交土地2宗，土地總面積為69572.9平方米，分別位于房山區和亦莊經濟技術開發區內。
1、北京市房山區拱辰街道FS00-LX07-0097地塊由北京龍建誠信房地產開發有限公司以4.2億元取得。依據土地出讓文件，該宗地面積為8466平方米，規劃建筑面積為21165平方米，用地性質為B4綜合性商業金融服務業用地，將以“三通一平”形式供地。
2、北京經濟技術開發區河西區X52M1地塊由中國機動車輛安全鑒定檢測中心1.32億元競取得。依據土地出讓文件，該宗地面積為61106.9平方米，規劃建筑面積為122213.8平方米，用地性質為工業用地，將以“六通一平”形式供地。
2016年1-9月份，北京市累計成交各類土地24宗，其中工業用地9宗，商業用地8宗，居住用地7宗,總成交土地面積314.80萬平方米，較去年同期的402.16萬平方米下降21.7%。