房地產銷售情況論文(2)
房地產銷售情況論文
房地產銷售情況論文篇三
【摘要】簡述了調控政策的特點和效果，并基于理論和現實剖析了其對青島房地產市場產生的影響，進一步指出房地產市場中起關鍵作用的是房地產的需求和供給，行政干預只是臨時性的作用。
【關鍵詞】房地產市場;新國八條;土地供給
中國房地產業近十年來快速發展，房地產行業已成為我國最熱門的行業之一，而且在國民經濟中的地位不斷提升。房地產業的發展不僅有效的改善了國人的居住條件，也推動了國民經濟的發展。城市作為一個地區經濟文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房價也隨之水漲船高。要求加強整頓的呼聲越發強烈。政府對此十分重視，2011年發布了以1月26日“新國八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調控政策。本文將分析2011年初以來國家發布一系列政策后，青島房地產市場中沒有得到根本解決的一些問題。
1 2011年針對房地產市場發布的政策及舉措
1.1 新“國八條”的出臺
2011年1月26日，國務院辦公廳發布((關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知 (國辦發[2011]1號，簡稱“新國八條”)，加強對房地產市場的調控。通知作出進一步落實地方政府責任;加大保障性安居工程建設力度，強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴格住房用地供應管理;合理引導住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺本地“限購令”以及啟動保障性住房建設
青島限購令首先明確規定對已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購政策嚴重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應，落實住房用地供應總量和結構比例。再次全面實施新一輪住房保障發展規劃， 充分發揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價方面的雙重作用，堅定不移地實施配建制度， 確保政策性住房的規模和進度。
2“新政”調控下青島房地產的現狀
根據歷年來青島樓市的發展規律，1月是房地產市場的傳統淡季，不僅是購房者購房意愿最低的一個月，也是開發商開盤、推盤最少的一個月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數11235套，與前年同期6760套的數據相比增長87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房價在觀望中走高。這主要是對房地產市場仍看好的房地產投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國八條”的出臺，青島樓市進入淡季，開發商推盤意愿不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應量不足導致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬平方米，環比下降75.9%，在這個房地產傳統銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發力，使得處于傳統銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態勢一直持續到3月份。傳統淡季1-3月份，開發商新增推案少，市場出現供過于求的狀態。到了7月商品房住宅供應量為61.39萬m2，環比下滑30.25%，供求比為1.31，市場仍維持供過于求的狀態。截止七月份，七區兩市的市場存量以膠南和黃島居首，其中黃島區的去化風險最高，需要16個月去化完畢現有存量，其中是膠南市需要15個月去化完畢。市南區憑借獨一無二的資源和土地的稀缺優勢，存量較高，但市場去化速度穩定。7月，限購區域成交占全市成交的比重環比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務要達到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發力度。截止7月的用地總量已經超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達256萬m2。進入8月，在調控嚴壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收場。多數房地產商把重點放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統意義上的旺季并沒有給青島樓市帶來什么爆炸性的信息，房地產市場并沒有像往年一樣出現“井噴”，青島樓市庫存達到11萬套，達到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長達一年的的樓市調控升級，讓開發商和市場遭遇前所未有的挑戰。
在限購限貸政策下，市民消費結構發生改變，自主需求成為市場主導，投機行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價格合理，勢必受到“剛需”客戶的青睞。
調控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房價格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現象依然普遍;再次是保障房的建設進度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產市場的供給壓力依然很大;第四，市場進入觀望狀態的同時，房屋租賃的價格出現了大幅度上升;第五，各地在執行新的房貸政策時屢屢有打折扣的現象。可見，房地產市場調控依然任重而道遠。
3 完善我國現行房地產宏觀調控政策的建議
3.1 建立一個全面的房地產信息系統
這里的全面要做到區域覆蓋全國，信息涵蓋各個部門。國家應該建立一個全國范圍內的房地產信息登記系統，并實現與銀行房貸信息系統、民政登記信息系統的聯網查詢功能，這將非常有益于解決新政中 “二套房”的認定難題。首先，個人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質上已屬 “二套房”范疇的問題;最后，實現全面信息化的管理，使得政府對整個房地產行業的規范管理有章可循，當然，這已是為解決新政執行而產生的附帶效應了。
3.2 鼓勵并監督地方政府推行新政
中國房地產市場出現的問題，很多都是因為地方政府對房地產行業的依賴太大，從而一直不愿意響應中央政府，調控房價。前些年，面對中央的很多房地產調控政策，就是由于地方政府執行程度不夠，或者暗地幫助房地產商規避制度限制，導致不斷出現 “空調”現象，這次新政執行過程中必須要吸取這個教訓。
3.3 供求關系
從經濟學理論的原理來說，一種商品的供應出現緊張就會引起價格上漲，反之供過于求就會引起價格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經濟規律。然而，此次調控政策更多的依然是限制購房需求。房地產市場的供給關系沒有得到根本解決，對房地產主體不會有太大影響。因此雖然短期內對房價和成交量有影響，但就長期而言，很難達到預期的效果。因此，要使價格趨于平衡，一是增加供應或減少供應，二是增加需求或減少需求。筆者認為房價上漲應該增加供應、減少需求。在當前形勢下，房地產市場結構性矛盾問題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長期未必有效。應當遵循客觀經濟規律，主要從改變供求關系入手，保持整體市場的供求平衡。
參考文獻
[1]百度百科.新國八條【EB/OL】.
[2]石俊.“新國八條”促使房企轉型加速【N】.中華工商時報，2011-02-18.
[3]思源經紀.青島地區房地產市場月報.
[4]張瑩. 房地產新政透視. 南風窗, 2010年5月.
猜你感興趣: