2017年土地增值稅的計算方法
土地增值稅是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。今天小編為大家推薦土地增值稅的計算方法。
2017年土地增值稅的計算方法
土地增值稅是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。
例一：
某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產開發成本3000萬元;財務費用中的利息支出為500萬元(可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。
答：(1)取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元
(2)房地產開發成本為3000萬元
(3)房地產開發費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)
(4)允許扣除的稅費為555萬元
(5)從事房地產開發的納稅人加計扣除20%
允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)
(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)
(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)
(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%
(9)應納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)
例二：
某房地產公司開發100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續費0.2萬元，開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。
每棟售價180萬元，營業稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?
計算過程如下：
轉讓收入：180×80=14400(萬元)
取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：
(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)
房地產開發費用扣除：
0.5×80+5200×5%=300(萬元)
轉讓稅金支出：
14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)
加計扣除金額：
5200×20%=1040(萬元)
扣除項目合計：
5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)
增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)
增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%
應納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)
2017年土地增值稅計算舉例
某房地產開發企業建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關費用為：①支付地價款200萬元;②土地征用及拆遷補償費120萬元;③前期工程費180萬元;④基礎設施費200萬元;⑤建筑安裝工程費1500萬元;⑥公共配套設施費200萬元。期間費用600萬元，其中利息支出500萬元(利息能按房地產項目分攤，并有金融機構貸款證明)。該房地產開發企業將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規定繳納了營業稅、城建稅、印花稅和教育費附加，請計算應繳納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。
參考答案：
(1)收入總額6000萬元。
(2)計算扣除項目金額：
支付地價款200(萬元)
房地產開發成本=120+180+200+1500+200=2200(萬元)
應納營業稅=6000×5%=300(萬元)
應納城建稅和教育費附加=6000×5%×(7%+3%)=30(萬元)
扣除項目金額=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20%
=200+2200+620+330+480=3830(萬元)
(3)增值額=6000-3830=2170(萬元)
(4)增值額占扣除項目金額比率=2170/3830×100%=56.7%，適用土地增值稅率40%，扣除率5%。
(5)應納土地增值稅=2170×40%-3830×5%=676.5(萬元)
土地增值稅的特點
1、在房地產轉讓環節征收;
2、以房地產轉讓實現的增值額為計稅依據;
3、征稅范圍比較廣;
4、采用扣除法和評估法計算增值額;5、實行超率累進稅率。
土地增值稅的征稅范圍
1、征稅范圍的一般規定：
(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的不征稅(國家才是所有者，才能出讓);
(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅;
(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。
2、征稅范圍的具體和特殊規定
(1)以房地產進行投資聯營
以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免征稅。
(2)房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用于出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不征收土地增值稅。
(3)房地產的互換，由于發生了房產轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免征土地增值稅。
(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
(5)房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
(6)房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間并沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅
(7)企業兼并轉讓房地產，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，免征收土地增值稅。
(8)房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。
(9)房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。
(10)土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。
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