鄭州市物業服務收費管理實施辦法
鄭州市物業服務收費管理實施辦法
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鄭州市物業服務收費管理實施辦法完整版
第一條 為促進我市物業管理服務行業健康有序發展，規范物業服務收費行為，加快推進物業管理服務行業市場化進程，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和河南省發展計劃委員會、河南省建設廳《轉發國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》精神，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于具有獨立法人資格，并取得物業管理資質的物業管理企業，在我市及縣(市)建成區范圍內提供社會化、專業化物業服務的收費管理。
第三條 物業服務收費是指物業管理企業按照物業管理服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公正、公平的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，積極促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條 物業服務收費實行分級管理，市和縣(市)政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第七條 我市物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅(指多層住宅、高層住宅)物業服務收費實行政府指導價(普通住宅區已成立業主委員會和業主在簽定房屋買賣合同時已約定物業服務內容和收費標準的除外)。
寫字樓、別墅、公寓、商鋪等其他各類物業服務收費實行市場調節價。
第八條 實行政府指導價的物業服務收費，由市、縣(市)價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應等級的基準價和浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業按規定的基準價和浮動幅度，在物業服務合同中約定。無法約定的執行政府發布的基準價標準。
第九條 實行市場調節價的物業服務收費，其收費形式和收費標準由業主、業主大會與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條 物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
物業服務成本構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
第十二條 物業服務收費按業主房屋產權面積收取。已辦理房屋所有權證的，以房屋所有權證登記建筑面積為準，建筑面積包括套內建筑面積和公共部位與共用房屋分攤面積。未辦理房屋所有權證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。另有約定的除外。
第十三條 物業服務費用由物業產權人自辦理入住手續之日起按月繳納。經雙方協商可預收物業服務費，但預收期限不得超過3個月，另有約定的從其約定。
第十四條 與普通住宅區配套的學校、幼兒園等物業服務收費按不超過所在住宅區物業服務收費標準的原則，在物業服務合同中約定。
第十五條 業主或使用人房屋裝修期間，物業管理企業不得向業主或使用人、裝修人收取正常物業服務費以外的其它任何費用。裝修期間產生的建筑垃圾由業主或使用人自行按規定處理的，物業管理企業不得收費;委托物業管理企業處理的，清運收費按規定由業主與物業管理企業協商確定。
第十六條 物業管理企業應當遵守國家價格法律、法規和規定，嚴格按照物業服務合同約定的服務內容、標準和收費項目、收費標準執行，為業主提供質價相符的服務。
第十七條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主違反物業服務約定合同逾期不繳納物業服務費的，物業管理企業可督促限期繳納或依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
物業產權發生轉移時,業主或物業使用人應結清物業服務費用。
第十八條 因開發建設單位未按時交給物業買受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十九條 任何單位和個人利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應征得相關業主、業主大會和物業管理企業的同意，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十一條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十二條 物業管理企業根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務，收費標準由協議雙方約定。
第二十三條 各物業管理企業應當按價格主管部門規定實行明碼標價，在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費依據、收費項目、收費標準等有關情況進行公示，接受業主及社會的監督。
第二十四條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十五條 本辦法由鄭州市物價局和鄭州市房地產管理局按各自職責負責解釋。
第二十六條 本辦法自二00四年八月一日起執行。以前印發的物業管理服務收費政策和批準的有關物業收費標準同時停止執行。
鄭州市物價局關于《鄭州市物業服務收費管理辦法》有關問題的解釋
《鄭州市物業服務收費管理辦法》(鄭價公〔2014〕4號)自2014年9月1日實施至今3個多月以來，在貫徹落實過程中，還存在很多誤讀、誤解、執行不到位等問題，市物價局已于11月中旬開始對全市物業收費工作展開全面檢查。現對如下幾個政策問題予以說明：
一、老舊小區政策銜接問題
《鄭州市物業服務收費管理辦法》規定，9月1日前已交付使用的住宅小區，繼續按原《前期物業服務協議》約定執行。待協議期滿后，按新辦法規定執行。包括物業收費標準和停車收費標準。
物業服務企業與業主在2014年9月1日之前簽訂的《前期物業服務協議》，如果是合法、有效并在鄭州市住房保障和房地產備案的，受《合同法》的保護，不應因為《鄭州市物業服務收費管理辦法》的實施而終止。
原《前期物業服務協議》期滿前，物業服務企業或業主需調整收費標準的，根據《物業管理條例》和《鄭州市物業服務收費管理辦法》的規定，應征求業主大會或業主的同意，在新制定的政府指導價標準范圍內進行調整，并應征得小區專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
二、關于物業服務收費標準的審批問題
《合同法》第六十三條規定，執行政府定價或者政府指導價的，在合同約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執行;價格下降時，按照新價格執行。
2014年9月1日起實施的《鄭州市物業服務收費管理辦法》第六條第二款規定，住宅小區未成立業主大會和新建住宅前期物業服務，物業服務收費實行政府指導價。
根據上述規定，物業服務企業與業主在9月1日以后簽訂《前期物業服務協議》的，應執行政府指導價收費標準。按照政府部門職能劃分和《辦法》中規定的審批程序，物業服務企業應先到鄭州市住房保障和房地產管理局進行物業服務等級標準的認定，然后再到物價部門核定具體的收費標準。
三、關于停車收費問題
近幾日，媒體和業主對住宅小區機動車停車收費的關注成為熱點。業主普遍認為原協議約定的停車費高于新《辦法》制定的政府定價標準，要求物業服務企業降低收費標準。另一方面，老舊小區的物業服務企業要求參照新《辦法》頒布的收費標準，提高物業服務收費標準。
利益雙方的訴求，在新舊政策銜接過程中，都應在《合同法》、《物業管理條例》等法律、法規的框架下進行，做到有法可依、有章可循。
業主要求降低機動車停車收費標準，一是應待服務協議期滿后，按新標準執行;二是服務協議未到期的，可通過業主大會與物業服務企業協商確定。
四、關于物業服務企業違價行為的處罰問題
針對物業服務企業貫徹落實《鄭州市物業服務收費管理辦法》的情況，鄭州市物價局已于11月中旬，開展了全市的物業收費檢查工作。為維護廣大業主的切實利益，對于物業服務企業亂收費、超標準收費等違價行為，物業檢查部門將根據《價格法》等相關價格法律、法規，發現一起，查處一起。
全市廣大業主如發現物業服務企業有違價行為，也可撥打價格舉報電話進行投訴舉報：
鄭州市價格舉報電話：12358
金水區價格舉報電話：68612358
二七區價格舉報電話：67412358
中原區價格舉報電話：69112358
惠濟區價格舉報電話：63639637
管城區價格舉報電話：66305790
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