上海商品房銷售管理辦法(2)
上海商品房銷售管理辦法
上海商品房銷售管理辦法：商品房主要分類
1.內銷商品房，指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣)出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。
復式商品房是內銷商品房的一種，是一種經濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。
2.外銷商品房，指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建筑物。
為進一步簡化交易手續、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩的原則，北京市政府1999年11月發文規定，除花園式住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標準出租的公有住房(廉租房)外，普通內銷商品房、僑匯房、經濟適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統一歸并為內銷商品住房交易，銷售對象為中國境內的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。
上海商品房銷售管理辦法：證件
一、《國有土地使用證》，證明開發商已合法取得該土地的使用權，并已繳納土地出讓金
二、《建設工程規劃許可證》，證明該房地產項目規劃已取得規劃部門許可
三、《建設用地規劃許可證》，表明政府允許在該土地上進行項目開發建設
四、《建筑工程施工許可證》，表明政府允許該項目進行施工建設
五、《商品房銷售(預售)許可證》，表明政府允許進行期房預售、現房銷售等
上海商品房銷售管理辦法：資格省定
根據《城市房地產開發管理暫行辦法》的規定，房地產開發公司應具備以下條件：
1.有符合公司法人登記的名稱和組織機構
2.有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房
3.注冊資金100萬元以上，且流動資金不低于100萬元
4.有四名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員
法律、法規規定的其他條件：
根據以上條件，城市房地產開發企業必須持有建筑主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》，進行房地產預售必須持有房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》等。《企業法人營業執照》是企業合法經營的前提條件，但不是有了法人營業執照就可以進行房地產開發，因此審查房地產開發商的資格不僅是看其有無《企業法人營業執照》，而是要看《營業執照》上的注冊資金等登記項目是否符合《城市房地產開發管理暫行辦法》規定的最低標準;同時查看《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業的資質分為五個等級，只有一、二、三、四級企業才能從事城市房地產開發業務，五級企業只能在該地區從事村鎮房地產開發經營。因此，審查開發商的資格不能只從形式上看其有關證件是否齊全，更應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。購房者一般應盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。
上海商品房銷售管理辦法：價格構成
(一)土地使用權取得費
商品住宅開發經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償的凈支出及按規定應交付的有關稅費之和;商品住宅開發經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。
(二)住宅開發成本
1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。
2、建筑安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。
3、附屬工程費。包括住宅小區基礎設施建設費和列入住宅小區詳細規劃的非營業性公共配套設施建設費。
住宅小區基礎設施建設費，指小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環衛、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發生的設施(設備)及建設費用中，按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。
非營業性公共配套設施建設費，包括根據城市建設總體規劃要求列入小區施工圖預算項目的公共停車
庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍墻等建設費用中，按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。
4、間接費用。指開發經營單位直接組織、管理開發項目發生的各項費用。
5、其他符合國家規定并與項目開發直接有關的費用。
(三) 住宅開發期間費用
指開發經營單位在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發期間費用應按受益項目進行合理分攤。
1、管理費用，指開發經營單位行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。
2、財務費用，指開發經營單位在開發經營過程中為籌措建設資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。
3、銷售費用，指開發經營單位為銷售而發生的各項費用。
(四)利潤
以上地使用權取得費和住宅開發成本之和為基數計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定;屬市場調節價的商品住宅，其利潤率由開發經營單位自行確定。
(五)稅金
指依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規定的稅目和稅率執行。固定資產投資方向調節稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規定辦理。
(六)住宅差價
包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數和為零的原則，由開發經營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。
(七)下列費用不得計入商品住宅成本
(一)開發經營單位自用的辦公用房、營業用房等應分攤的各種費用
(二)企業的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發經營無關的費用
(三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款
(四)國家規定不得列入成本費用的其他支出。
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