標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)計(jì)劃書范文(3)
標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)計(jì)劃書范文
格林豪泰 5～6年
各個不同品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店對于投資回報(bào)周期的得出來源于他們對年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85%，平均房價170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價和年平均出租率等數(shù)據(jù)來看，這一表格的計(jì)算比較保守。
項(xiàng)目名稱
主要費(fèi)用
年均銷售收入100間客房×85%×170元×365天=527.43萬元
年均經(jīng)營毛利潤率55%
年均經(jīng)營毛利潤 527.43萬元×55%=290.08萬元
一次性品牌特許費(fèi)(5年) 30萬元/5年=6萬元
裝潢裝修費(fèi)(10年) 350萬元/10年=35萬元
設(shè)備購置費(fèi)(5年) 100萬元/5年=20萬元
特許經(jīng)營主要費(fèi)用(管理、服務(wù))527.43萬元×3%+527.43萬元×3%=31.65萬元
房產(chǎn)年均折舊費(fèi)或租賃費(fèi)100萬元/年(或3450平方米×0.8元×365=100萬元)
營業(yè)利潤 290.08萬元-6萬元-35萬元-20萬元-31.65萬元-100萬元=97.44萬元
營業(yè)所得稅金 97.44萬元×33%=32.15萬元
稅后利潤 97.44萬元-32.15萬元=65.28萬元
年投資收益率 65.28萬元/(350萬元+100萬元)=15%
速8的投資回報(bào)周期比如家縮短一半，也是由于速8對于年投資收益率的預(yù)估相對較高，在33%左右。從各連鎖品牌對于投資回報(bào)周期的估算，加上前文對于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的平均年投資收益率。
第三章 項(xiàng)目定位
*主題及功能定位(美國戴斯酒店集團(tuán)對于酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店合作項(xiàng)目要求)
酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商(業(yè)主)至少持有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)(房間數(shù)量)的50%以上，也就是說小業(yè)主的總體產(chǎn)權(quán)最大不超過50%，并且要求小業(yè)主必須把所有產(chǎn)權(quán)以反租的形式交還給酒店開發(fā)商，酒店集團(tuán)擁有所有經(jīng)營權(quán)，這樣便于集團(tuán)統(tǒng)一管理。
*功能定位
歐姆龍戴斯酒店定位中國首家行政商務(wù)酒店，酒店內(nèi)部設(shè)置商務(wù)信息港系統(tǒng)，從單一的酒店住宿、餐飲服務(wù)的基礎(chǔ)上增加行政商務(wù)的拓展服務(wù)。具體設(shè)置為：對于入住酒店的客人從車站、機(jī)場接送，接送到指定客房，酒店設(shè)置方便的辦公客房可以方便客人進(jìn)行商務(wù)會客與談判，配備專門的行政人員方便客人的辦公。我們將委派員工去香港參加商務(wù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)管理理念，體現(xiàn)我們的增值服務(wù)。
*項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位及價格定位
1、基本設(shè)立客房96間，客房平均收費(fèi)380元/天，則一天的營業(yè)額為36480元/天，合計(jì)一年的房費(fèi)收入為13315200元，考慮到其他因素，按房費(fèi)的70%計(jì)算，則一年的房費(fèi)收入為9320460元。
2、每年的房費(fèi)營業(yè)額為932萬，則每天的收入為25500元/天。
3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬，每天的成本消耗為15610元。
4、每天房費(fèi)的實(shí)際收入為：房費(fèi)收入-成本消耗=25500-15610=9890元。
5、酒店每年的年投資收益率為35%
*入市姿態(tài)及推廣時機(jī)定位
1、項(xiàng)目計(jì)劃融資金額350萬。
2、投資回報(bào)年利息20%。
3、投資對象為公司或個人。
4、贈送全國戴斯酒店免費(fèi)住宿一周(標(biāo)準(zhǔn)間客房)，享受戴斯酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。
5、投資擔(dān)保人：美國戴斯酒店
基本融資設(shè)想：計(jì)劃融資金額為350萬元,戴斯酒店共計(jì)劃設(shè)置100間客房,計(jì)劃將部分房間抵押給投資的融資方,酒店的經(jīng)營管理權(quán)全權(quán)委托給美國戴斯酒店管理,經(jīng)營,融資方得到規(guī)定的年利息的融資回報(bào)。
*銷售定位
北京舉行的大型會展、商務(wù)會議，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)場地租用;
*管理定位
我們期待有投資酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人來投資戴斯酒店這個項(xiàng)目，來和我們共同合作。
第四章 營銷策略
*宣傳主題概念
在宣傳、設(shè)計(jì)方面，以一組氣勢磅礴和經(jīng)典唯美的自然畫面導(dǎo)入，抱定"為顧客提供恒久優(yōu)質(zhì)的服務(wù);為員工提供能夠充分展示才華的平臺;為股東創(chuàng)造不斷增長的投資價值，為建立和諧社會貢獻(xiàn)更多的力量 "的使命，鑄造"高雅品位、卓越超群"的企業(yè)形象，弘揚(yáng)優(yōu)良的企業(yè)精神。先入為主地給觀眾的耳目注入豪華及溫馨的第一印象;
酒店的高雅、卓越的品質(zhì)、各檔次的設(shè)施及功能，導(dǎo)出酒店設(shè)施完善的設(shè)置、完美的設(shè)施與文化的結(jié)合、服務(wù)人員的嫻熟動作、優(yōu)美的環(huán)境、體貼入微的服務(wù)等、不同檔次不同套房得享受，讓人盡情體驗(yàn)品位生活的無限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取諸鄰。各種檔次的客房，高貴典雅，配套齊備的設(shè)施淋漓盡致。海內(nèi)外貴客、商人接受超值的服務(wù)，令貴客享有高人一等的感受。
*階段控制的效果
籌建階段
(1)開業(yè)前的內(nèi)部設(shè)計(jì)及內(nèi)部裝飾
高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾將會吸引更多的賓客，美國戴斯酒店集團(tuán)(中國)將為酒店在內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾方面提供咨詢服務(wù)，以確保項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾的餓優(yōu)異品質(zhì)。
1、設(shè)施布局與流程要求
提供適合酒店運(yùn)做的內(nèi)部設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與流程要求
2、初步概念設(shè)計(jì)要求
連同項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)圖紙
(2)開業(yè)前的工程業(yè)務(wù)咨詢
美國戴斯酒店集團(tuán)(中國)擁有一支在中國五星級酒店工作多年的專家隊(duì)伍，能夠?yàn)榫频觏?xiàng)目提供工程技術(shù)方面的專業(yè)意見以確保在酒店?duì)I業(yè)后為業(yè)主在保養(yǎng)及維護(hù)方面節(jié)省大筆的資金。
(3)內(nèi)部設(shè)計(jì)機(jī)電要求方案
連同內(nèi)裝設(shè)計(jì)單位完成設(shè)施內(nèi)部機(jī)電設(shè)備布局方案
(4)系統(tǒng)咨詢意見
連同機(jī)電設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，包括：消防、安全設(shè)計(jì);強(qiáng)、弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì);空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì);供、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì);垂直運(yùn)輸系統(tǒng);水處理系統(tǒng)。
(5)項(xiàng)目協(xié)調(diào)和驗(yàn)收
美國戴斯酒店集團(tuán)(中國)將在酒店項(xiàng)目施工進(jìn)行和項(xiàng)目驗(yàn)收過程中提供國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以保證業(yè)主的投資。
1、施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)
協(xié)調(diào)業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位和經(jīng)營部門，幫助各方面建立暢順的溝通渠
2、施工進(jìn)度監(jiān)督
根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度幫助施工單位和經(jīng)營部門相互配合，以確保酒店順利開業(yè)
3、設(shè)備調(diào)試
確保設(shè)備的精確調(diào)試與試運(yùn)行的順利進(jìn)行
4、項(xiàng)目驗(yàn)收
與有關(guān)經(jīng)營部門配合，按照計(jì)劃安排設(shè)施驗(yàn)收并提出驗(yàn)收報(bào)告
運(yùn)營階段
管理公司負(fù)責(zé)酒店總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等酒店高層管理人員的委派，以及高層管理人員的工作職責(zé)認(rèn)定，在酒店運(yùn)營中隨時接受業(yè)主方對酒店高層管理人員的工作考核的反饋意見。
根據(jù)美國CENDANT和DAYS集團(tuán)的培訓(xùn)計(jì)劃安排中國區(qū)的培訓(xùn)方案，并統(tǒng)一組織中國區(qū)所有的酒店有關(guān)管理人員參加培訓(xùn)，并于每期培訓(xùn)結(jié)束派發(fā)學(xué)習(xí)證書。根據(jù)各酒店的具體需求另行安派培訓(xùn)工作，并派集團(tuán)培訓(xùn)經(jīng)理或?qū)T親赴各酒店進(jìn)行專題培訓(xùn)。
美國戴斯酒店集團(tuán)(中國)將負(fù)責(zé)確保酒店達(dá)到并保持國際酒店管理和服務(wù)水準(zhǔn)，并根據(jù)市場情況確定酒店銷售策略，最大限度提升酒店?duì)I業(yè)收入、控制運(yùn)營成本從而達(dá)到酒店經(jīng)營利潤最大化。
*外發(fā)式宣傳策略
1、精品樓書
主要用于對新酒店概念和新生活概念的引入，描繪以"自游人"身份于都市的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊的眾多有利 資源，以激發(fā)潛在客戶入住的渴求和憧憬。
本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場看房者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的重端客戶，以及已經(jīng)入住的酒店客人。
形式：12開銅板紙精美冊子
內(nèi)容：
●"自游人"新概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述
●介紹項(xiàng)目的大環(huán)境優(yōu)勢
●北京旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂項(xiàng)目及收費(fèi)、主要旅游度假酒店分布及收費(fèi)等旅游常識介紹
●國外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢介紹
折頁樓書
折頁式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項(xiàng)目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解的興趣。
形式：
●大折頁
●設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(每張插頁一個內(nèi)容)
內(nèi)容：
●大折頁
簡單介紹項(xiàng)目的位置、周邊有利資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等內(nèi)容。(標(biāo)題式，簡潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢和特色)
●風(fēng)琴袋插頁
平面圖、價目表、銷售方式、附加值優(yōu)惠。
單張
與大折頁的內(nèi)容相同，但可更加簡單。
沙盤模型
●大模型：固定在項(xiàng)目地使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂
●小模型：目標(biāo)市場展銷會使用，以易于搬運(yùn)為原則
上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果。
展板
●規(guī)格
以60cm×90cm的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做7-8塊左右(為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料)。
●內(nèi)容
地理位置、周邊資源介紹、項(xiàng)目概念介紹、酒店配套設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。
*資金計(jì)劃(見表4)
第五章 財(cái)務(wù)評價與社會效益分析
*盈虧平衡分析
本項(xiàng)目可銷售的總面積為3300平方米，由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為500萬元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：
盈虧平衡點(diǎn)=總建設(shè)費(fèi)用/總銷售收入=A %
就是說本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了A %的入住率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。
*贏利預(yù)測(見表4)
*敏感性分析
假設(shè)銷售價格不變，單位成本費(fèi)用增加1%，即每單位成本比擬定單位成本增加1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低1.9%。
因此，銷售價格的變動是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險的關(guān)鍵所在。
*社會效益分析
本項(xiàng)目的成功開發(fā)，可以改善北京小周邊的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進(jìn)旅游及消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時也為北京市經(jīng)濟(jì)型酒店的開發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為北京酒店地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會效益所在。
第七章 結(jié)論
通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。
在項(xiàng)目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。
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1.創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書的標(biāo)準(zhǔn)格式