有關房地產項目建議書最新2020

房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。那么有關房地產的項目建議書應該怎么寫呢?下面是小編給大家整理的有關房地產項目建議書，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

有關房地產項目建議書1

__X市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經濟的快速崛起，帶動了相關產業的發展，中衛的城市建設也步入了發展的快車道，為中衛的房地產市場提供了廣闊的發展空間。寧夏懿鑫煤業作為從中衛走出去的企業，為了回報家鄉的關心與厚愛，積極投身到__X市的城市建設中，就懿鑫煤業取得開發權的土地，我們提出如下開發建議：

一、屬性描述

(一)地段屬性：

1、本宗土地為原__X市一中校址，地處__X市鼓樓東街，在__X市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。

2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發的二層以上商業用房，導致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結構民房30多間和一幢二層磚混結構的村級辦公樓，可拆遷。

3、北面留有一約6米寬的大門，通__X市步行街。

(二)周邊業態：

1、四周商業氛圍濃厚，主要以經營日用百貨為主。

2、比較高檔的有開盛商場、新華百貨中衛店，有2個中小規模的輕工業品市場和1個農副產品市場，2個中型商場，環衛在鼓樓北、西、南三面。

3、其它為分散經營的商戶，以百貨、餐飲等行業為主。

4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀朝陽購物廣場，建筑面積為4.2萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業態重疊。

(三)圍繞鼓樓，已形成__X市傳統的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業用地開發，價值更大。

二、項目建議

(一)定位建議：

商業樓盤，與周邊業態形成呼應勢態。

1、品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，復制一個新華百貨銀川東方紅店到__X市，帶動本樓盤的銷售。原新華百貨中衛店規模太小。

2、小商品及輕工業品市場：原__X市該市場比較分散，而且經營規模小，檔次低，而小商品及輕工業品市場需求穩定，適合于建設在城市中心，迎合市民的消費習慣，前景看好。

3、餐飲文化美食休閑廣場，發展前景看好，但近幾年經營困難大，而且物業guǎn lǐ和招商難度大。

(二)其它定位：

高檔高層住宅，市場前景好、潛力大;但是，可開發建設面積小，市場價格偏低，投資成本大，開發利潤低。

(三)開發建議：

1、沿鼓樓東街8套營業房采取置換的形式納入開發范圍。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規劃內，必須拆遷。

3、北邊原有的大門拆高拆寬。

4、東北角的6層多媒體教學樓可以保留，采取招商或轉讓的形式，減少開發成本。

(四)規劃建議：

1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業局的住宅、商場等建筑必須納入規劃內。

2、沿原校門東邊的8套二層營業房必須納入規劃內。

3、整體可以考慮規劃為十字型內置式商業街。

4、盡可能協調規劃部門，多批規劃建設面積，降低開發成本。

三、其它建議

就本宗土地，進行整體轉讓，賺取一定的土地差價，退出本宗土地的開發，另選開發項目，介入開發。

有關房地產項目建議書2

隨著我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區涌現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。2009年, 我縣房地產的主要行業稅費(營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產業已成為我縣經濟快速發展的支柱產業之一。為促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。

一、我縣房地產市場發展的現狀

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮17鄉，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據2009年統計數據表明，我縣城區常住人口約12萬，城區戶籍約3萬戶，城區現有居住建筑面積約240萬平方米。

(二)房地產開發與發展情況。目前，我縣三級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近幾年我縣高品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：2006年開發量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;2007年開發量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元;2008年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;2009年開發量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。2010年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

(三)商品房銷售及價格情況：2006年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;2007年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;2008年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米; 2010年，1-6月縣城區普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業用房均價為4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮化的不斷推進及農村富余勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少群眾將投資投向向房地產業。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產項目都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售后服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。

二、我縣房地產市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產周期性調整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。

(二)總體規劃滯后。在開發建設過程中，存在著盲目開發現象。占地混亂，沒有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建筑規模小，檔次低、環境差。用地的規劃布局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。

(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結構其開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不愿意建造小戶型住宅。

(四)資金鏈緊張。房地產屬于典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設周期長。而我縣房地產開發企業大都是小企業，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉困難，賴以發展的資金鏈受到了較大的影響。

(五)房地產開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在的11家，以前大的項目都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來說，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規范，相關服務發展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。

(七)、建筑風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落后。

(八)物業管理滯后。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理,普遍存在著管理不到位、發展滯后的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

(九)非市場化動作依然存在。 “委托代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的沖擊。

三、加快我縣房地產市場發展的建議

針對存在的問題，必須以科學發展觀為指導，把發展房地產業作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來抓。圍繞實現永興山水宜居的旅游城市的目標，加強宏觀指導，完善發展規劃，落實調控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。

(一)制定產業發展詳規。把房地產業發展納入縣經濟社會發展總體規劃，作為保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設布局，制定城區房地產業發展規劃，落實建設項目和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發投資機制，引導外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻率。結合修編全縣總體規劃，盡快制定“十二五”住房建設規劃，健全和完善住房建設片區詳細規劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設品位提供有效保障。

(二)控制土地開發規模。建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，并接受社會監督;出讓土地量，按每年開發12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產開發項目的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項目控制模式為“組團-小區”式,實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在新區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是為充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。在此基礎上，政府采取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設用地量的10-15%，用于產業用地和調控房地產市場。

(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[2006]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發” “聯合建房”等變相福利分房的現象。

(四)注重開發梯次結構。一是完善房產開發布局結構。以保障性住房建設為重點，加快廉租房、啟動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。

(五)優化產業發展外部環境。在房地產項目開發建設時，本著“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網絡設施統一鋪設至項目紅線，并預留接口。政府要不斷加大投入, 著力改善道路、交通等城市基礎設施, 加強教育、衛生、文化等民生工程建設, 創造良好的人文居住環境, 以吸引實力更強的房地企業來我縣投資。

(六)__產業資金瓶頸。受2008年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，形成政府、房地產企業和金融機構共同支持房地產業發展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鏈。

(七)培育龍頭企業。引導縣內房地產企業通過重組、兼并、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產項目，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把我縣建設成全市最為適宜居住的縣城之一。

(八)保障低收入家庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動公共租賃房、經濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。

(九)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。

(十)規范房地產市場。一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規范房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規范相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規范房地產開發經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行為，為培育和規范房地產市場創造良好的外部環境;二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項數據和信息，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，為政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公眾的直接溝通和互動。三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設局副局長、房產局局長、縣房產局副局長)

有關房地產項目建議書3

(1)目錄

第一章、項目概述

第二章、項目名稱和選址

第三章、項目規劃建設方案

第四章、項目建設條件

第五章、物料消耗與供應

第六章、環境保護

第七章、項目建設周期與日程安排

第八章、經營guǎn lǐ方式

第九章、投資估算

第十章、項目經營策劃

第十一章、效益評價

第十二章、結論

第一章項目概述

一、項目背景

為落實《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化進程，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。

由北京__房地產開發有限公司在北京市順義區后沙峪鎮開發建設低密度項目(以下簡稱“該項目”)。

二.項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京__經濟開發公司于1993年簽訂合作協議，歷經十年，北京__公司于1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。2000年10月13日，__公司與北京__房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。后由__公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與__公司簽訂協議，該公司負責解除與__公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元(含200萬元付政府定金)，由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。

三、項目建設單位

1、項目公司名稱：北京__房地產開發有限公司。

2、公司經營范圍：

在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業guǎn lǐ等。

3、項目建設規模和建設內容：

“該項目”開發建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該項目”由北京當代投資集團有限公司投入全部建設資金。四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京__古德房地產開發有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

2、編制依據：

2.1、北京市政府文件：京政辦發(1994)7號。

2.2、北京市政府文件：京政辦發(1996)55號。

2.3、北京市政府文件：京政辦發(2000)12號。

2.4、北京市政府文件：京政辦發(2000)20號。

2.5、北京市政府文件：京政辦發(2001)31號。

2.6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。

第二章項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪————————項目。

二、地理位置：“該項目”位于順義區后沙峪鎮馬頭村北

三、項目占地面積：占地面積約22公頃(22萬平方米)。

四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。

第三章項目規劃建設方案

一、項目建設內容：

“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

二、項目初步規劃設計方案

1、規劃建設用地面積：22萬平方米。

2、總建筑面積：15.5萬平方米。

3、居住建筑面積：13.5萬平方米。

4、配套公建建筑面積：1.5萬平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內。

7、居住總人口：約1000人。

8、居住總戶數：約300戶

9、建筑層數：地上三層，地下一層。

10、綠化率：60%。

三、項目規劃設計特色。

1、規劃設計：

在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

2、設施、設備、材料：

“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

3、綠化：

“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章項目建設條件

一、地理條件：

“該項目”位于順義區后沙峪鎮(馬頭村)。其北鄰機場聯絡高速;東鄰后沙峪村;南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。

二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

第五章物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米

二、主要設備

“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成guǎn lǐ系統等。

三、水、電、氣、熱供應根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米/日。

3、熱力量：按80大卡/小時·平方米計算，則預測用熱量為16百萬大卡/小時。

第六章環境保護

按照國家環境保護局“建設項目環境保護guǎn lǐ辦法”和“北京市實施建設項目環境保護guǎn lǐ辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的guǎn lǐ部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為：

1、2004年6月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計七通一平、工程招投標等。

2、2004年7月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章經營guǎn lǐ方式

一、經營設想

1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程guǎn lǐ模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進guǎn lǐ模式和guǎn lǐ經驗，以物業guǎn lǐ公司的形式統一經營guǎn lǐ。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流guǎn lǐ水平的企業。

第九章投資估算

一、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉鎮補償費用：300元/m×_338=6760萬元其中包含已付土地方費用200萬元總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項目設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計×1000×0.6=13.5萬m2

銷售按6500元/m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔TOWNHOUSE項目預計×1000×0.8=18萬m2

銷售按5500元/m2計，18×5500=9.9億元方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計×1000×1.3=29.3萬m2

銷售按4000元/m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計項目總額(萬元)標準

1、土地費用

2、土地出讓金100814507見上表述以200元/m2計

3、建安費用33750按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案咨詢

7、執照費

8、規劃方案咨詢113830763876

9、基礎設施

10、臨時水電路405076300元/m2

11、監理費

12、質量監督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費378953810840513501890

合計58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

項目總額(萬元)標準

銷售費用guǎn lǐ費用財務費用175617564686銷售額2%固定成本8%合計8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本=87800-58580-8198=21022萬元B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為：項目總額(萬元)標準

1、土地費用

2、土地出讓金100814507

3、建安費用45000建安單平米2500元

4、其它綜合2070建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費54005401800300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費2250建安×5%合計71648

2、經營成本

項目總額(萬元)標準

銷售費用guǎn lǐ費用財務費用198019805732銷售額2%固定成本8%合計9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本=9.9-7.2-1=1.6億元C、以方案C計：

項目總額(萬元)標準

3、土地費用4、土地出讓金100815860以建安平米200元/m2計

3、建安費用439501500元/m2計

4、其它綜合2332建安費4.6%

5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費879010143380300元/m230元/m2100元/m28、不可預見費2535建安×5%小計77942

9、銷售費用

10、guǎn lǐ費用

11、財務費用235023506235銷售額×2%×2%固定成本8%合計10935

第十章項目經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體;北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50%的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體;隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次：

1、外籍購買群體

1.1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1.2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2.1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。2、大公司高級guǎn lǐ人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。

2。3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、項目市場走向

目前影響TOWNHOUSE項目的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

2、建筑設計

本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5.1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5.2、分戶供冷(暖)，便于自主控制溫度。5.3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6.1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

6.2、咖啡廳、餐廳。

6.3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。(管理錄 www.guanlilu.com)

7、物業guǎn lǐ

聘請國外知名物業公司進行guǎn lǐ，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項目優勢分析

1、地理位置

本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅游環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

五、項目價格優勢

“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

六、該項目經營策劃

1、項目定位

1.1、項目定位依據

1.1.1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程北京市政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1.1.2、中國正式加入WTO對本地區的影響據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1.1.3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。

1.1.4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

1.1.5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1.2、定位設計

1.2.1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1.2.2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。

1.2.3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所(最基本的含義)，而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2.1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”;

2.2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的印象，必須在本項目中整合運用。

4、增加項目的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4.1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：

4.1.1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。

4.1.2、社區室外環境由境外設計公司設計。

4.1.3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4.1.4、物管公司由國際知名的物業guǎn lǐ公司擔綱。

4.2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

4.2.1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4.2.2、廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗(DELTONGOL)。

4.2.3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4.2.4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。

4.2.5、綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線;弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區局域網

4.2.6、。家庭安全系統：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監視探頭。

4.2.7、公共安全系統：社區及大樓周界防范系統;小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統;公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統。

4.2.8、衛生電線電視接收系統。

4.2.9、智能化物業guǎn lǐ：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統。

4.3、采用高檔次社區服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美發室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。

4.3.1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4.3.2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4.3.3、建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE。總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家guǎn lǐ的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明

1.1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1.2、“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業guǎn lǐ公司統一經營guǎn lǐ，配套設施自營。

1.3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。3、“該項目”總成本：

“該項目”的總成本，主要包括兩部分：

3.1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3.2、經營成本：主要包括guǎn lǐ費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本項目”利潤：

4.1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

第十二章結論

一、北京__古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。

北京__房地產開發有限公司20__年10月21日

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