2017物業管理費收費標準是什么(2)
物業管理四級收費標準
0.35元/月.平方米(已包含稅、費)
【基礎條件】
小區基本封閉;
有固定管理服務用房;
有簡單的綠地、樹木、植物。
【公共秩序維護】
1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。
2、小區內公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。
3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
【保潔服務】
1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。
2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。
3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。
4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。
6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。
7、公共區域玻璃每2個月擦洗1次。
8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。
在四級收費標準中，除基礎條件、公共秩序維護、保潔服務必須達到相應的標準外，《辦法》中對房屋管理、設施維修養護、綠化養護管理和綜合管理服務也列出了相應的規定，物業部門需符合所有條件，方能收取相應的費用。 <<<返回目錄
物業管理費的收費內容
1)公共性服務成本是指物業管理企業在對公共設施如電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車棚等的維修保養、公共環境的清潔、綠化、保安等服務活動中發生的各項支出。
(2)公眾代辦性服務成本是指物業管理企業接受業主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費
(1)管理費。用于物業管理區域內的日常管理，包括巡視、檢查。物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務。?
(2)房屋設備運行費。用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用。?
(3)保潔費。用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用。?
(4)保安費。用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用。
(5)維修費。用于物業維修服務所需的費用。?
以上收費項目第(1)(2)(3)(4)項費用按月分項計算，第(5)項費用按實際維修項目計算。
1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費、養老保險、醫療保險等費用;2、房屋公共部位、公共設施、設備日常維護及保養費;3、清潔衛生費;4、綠化管理費;5、安全護衛費;6、物業管理企業辦公費;7、物業管理企業固定資產折舊費;8、法定稅費;
本條業服務收費中包含物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，電梯的運行、維修和運行電費。
(1)、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)、物業管理區域清潔衛生費用;
(4)、物業管理區域內的綠化養護費用;
(5)、物業管理區域內秩序維護費用;
(6)、辦公費用;
(7)、物業管理企業固定資產折舊;
(8)、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)、經業主同意的其它費用。 第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質消耗補償和其他費用開支。 <<<返回目錄
物業管理費的構成
《物業服務收費管理辦法》中規定：包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等; (即人員費用，包括基本工資、按規定提取的福利費、加班費和服裝費等)
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(包括;公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環境)內的各種土建零修費;給排水日常運行、維修及保養費;電氣、燃氣、消防系統設備維修保養費;公共照明費;易損件更新費等等)
3、物業管理區域清潔衛生費用;
(包括：清潔工具、勞保用品、清潔環衛、垃圾外運、化糞清掏等)
4、物業管理區域綠化養護費用;
(包括：綠化工具費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費等)
5、物業管理區域秩序維護費用;
(即安全管理人員費用、安全器械裝備費等)
6、辦公費用;
(包括：交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、辦公用房水電費等)
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、法定稅費;(包括營業稅、城市建設維護稅、教育附加費等)
10、經業主同意的其它費用。 <<<返回目錄
商業物業管理費的定價
一、 序在眾多的商業物業管理中，要數商業物業的管理和操作難度最大。
由此也引出了商業物業管理成本的不確定性和管理費標準擬定困難的問題。商業物業管理費定價需要顧及各種因素、條件，這一系列依據需要進行認真細致的評估分析。
二、 影響購物中心管理費定價的因素若商業物業管理費標準的定價不準確，一方面將造成日后管理費不足，直接造成了管理成本的差異(管理成本包括固定資產折舊、設備運行、設備設施維修保養、消耗用品、人力資源、行政開支等)，引發操作困難的危機;另一方面脫離市場，因管理費用過高而令人望而生畏，降低了商業競爭力令招商失敗。而要確立管理費的標準，受約束的直接因素有很多，造成了各商業物業管理費定價標準的較大區別。具體影響的因素有下面幾點：
1. 地理位置、區域由于各地區經濟基礎及發展水平不均衡，使各地對物業管理費的認同水平和承受能力存在很大差距。
經濟較發達地區能認同、接受較高的水平，群體的素質、結構也不一樣，從而干擾消費意識、消費理念;經濟落后或后開發地區則承受能力較低。例如在廣州的天河、東山、越秀等區就與海珠、白云區存在價差，對管理費的認同水平、承受能力就有很大差別，最高時達到0.5—18倍的水平。
2. 市場定位、設備配套通常地處低端消費群體的商業物業市場定位會較低，該目標群體的消費理念較保守，不會有太多的奢求，故其管理成本能控制在較低水平。而在高消費群體聚集區(如廣州的麗柏、友誼、時代廣場)，這一類商業物業的軟硬件配套相對更完善、齊備、現代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環境，這必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業管理企業就有必要對這類商業物業營運的成本與收益作合理、精確的測算并協調，管理費的定價標準就要根據現場的實際需要作相應的提高。
3. 公共面積商業物業的管理費主要的使用渠道之一在與公共設施、公共區域的配套管理工作。對公共區域的管理要求和標準，將對物業管理費的占用有直接的影響。就同一商業物業而言，公共面積的增加，等于公用設備設施的增加，將使得實際運作成本、管理費標準的彈性變大。
4. 服務標準各個商業物業的服務標準在目前未能統一，停留在各物業管理企業各自為政、自定規則、非常個性化的水平，同樣這也是造成管理費標準差異變大的重要原因之一。例如有的商業物業為了達到商業目的，提高特色服務水平，強化商業競爭力，不惜成本提供各種賣點服務，如免費提供飲水、專設吸煙區、免費兒童樂園、休閑閱覽室、丈夫托管室等等，而提供這些服務的費用都將直接反應到管理成本上。
5. 人力資源成本由于物業管理行業屬于勞動力密集型企業，人力資源成本對管理費定價標準也占有較大的權重。各物業公司的用人質量、薪酬標準等都存在差異，從而也導致了管理費收取標準的不統一性。
三、 商業物業管理費定價方法及步驟關于商業物業管理費定價的方法及步驟，廣州市房管局物業管理處的工作人員提出了指導意見，總結歸納如下表：
1選定參比對象所選對象的條件要比擬定價目標稍高
2參比對象調查 調查標的物的所在地理位置、所在區域、市場定位、設施配套、公 共面積、服務標準、人力資源成本、建設規模、建筑特點和建筑用材等
3 計算管理費擬定標 準上限公式:現行管理費標準—年盈利均值+計劃利潤=擬定管理費區間上限
4 數據比照，調整系數 將參比對象與擬定價目標的各因素進行比照，確定調整系數
5 計算實際收費標準 結合擬定價目標實際情況，最終確定實際收費標準
6報備執行
1. 報物業管理委員會審議，經業主大會表決通過后即可執行; 2. 若無業主委員會，根據所得測算，報物價部門批準執行。 <<<返回目錄
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