房地產(chǎn)策劃流程
房地產(chǎn)策劃流程
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萬科房地產(chǎn)策劃全流程：
前期策劃階段：
前期策劃的整體流程
一、可行性研究階段
1、市場分析
2、市場預測
3、收入、成本、費用預測
4、財務評估
5、敏感性分析
6、盈虧平衡分析
7、風險評估
二、項目研究
1、宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、結論(發(fā)展趨勢)
2、項目價值分析：區(qū)位價值、項目資源
3、競爭環(huán)境：同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目，經(jīng)典樓盤、成功案例
4、潛在客戶分析：研究對象、研究內容(得出調研結論)
三、項目定位
1、SWOT分析：優(yōu)勢、劣勢、機遇、挑戰(zhàn)
2、客戶定位：客戶細分、客戶研究、客戶篩選、客戶定位
3、產(chǎn)品定位：內容、策略
4、價格定位：競爭項目、產(chǎn)品特色、開發(fā)商品牌、市場前景
5、經(jīng)濟效益分析：開發(fā)商、小業(yè)主
四、市場推廣
1、賣點提煉：地段、產(chǎn)品、附加值
2、項目總體形象設計：形象支撐要素、形象表現(xiàn)要素
3、推廣費用預算:
4、現(xiàn)場包裝方案：
5、制定銷售策略：銷售時機、銷售次序、銷售目標
6、制定推廣策略：低開高走、高開低走、高開高走、穩(wěn)定價格
7、營銷工作總體時間：
前期策劃分階段
一、可行性研究
1、可行性研究的定義：可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的過程。
2、可行性研究的作用：
★是項目投資決策的依據(jù)。
★是籌集建設資金的依據(jù)
★是開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)
★是編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)
二、項目研究
項目研究的目的：
宏觀環(huán)境研究
●經(jīng)濟環(huán)境
宏觀政策及經(jīng)濟形勢(通脹、利率、匯率等)
重大事件及其影響(如北京2008年奧運會、上海2010年世博會)
城市經(jīng)濟狀況(GDP、人均收入等)
城市建設(城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等)
人口及其變化狀況(總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等)
●房地產(chǎn)市場環(huán)境
結構及其規(guī)模(一、二、三級市場)
板塊布局(熱點區(qū)域)
行業(yè)成熟度(產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進入程度)
結論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢
項目價值分析
●區(qū)位價值分析
產(chǎn)業(yè)分布(第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟、高新技術產(chǎn)業(yè)、物流等)
街區(qū)價值(土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等)
●項目資源分析
自然(山景、海景、湖景等)、人文景觀
交通資源(公交、高速路、機場、火車站、港口等)
配套資源(購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等)
競爭環(huán)境分析
●同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目分析
通過對在地段、產(chǎn)品、價格等方面構成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。
同區(qū)位：包含 同一地段或同等地段兩個方面。
同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。
同價格：包含同單價和同總價兩個方面。
研究內容：同質產(chǎn)品供應總量、產(chǎn)品特點、價格、客戶
研究方法：踩盤、小組討論、問卷
經(jīng)典樓盤分析
通過對同一個城市經(jīng)典樓盤的分析，總結其成功和不足為我所用。
研究內容：產(chǎn)品特色(產(chǎn)品理念、建筑風格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點等)、推廣手法(廣告訴求、媒體運用、推廣節(jié)奏等)、銷售策略、其他成功因素
研究方法：現(xiàn)場考察 + 小組座談
● 成功案例分析
通過對對國內外同類型項目成功案例的分析，總結其成功和不足為我所用。
研究內容：開發(fā)策略、產(chǎn)品特色、推廣手法、銷售策略、其他成功因素
研究方法：案例分析
潛在客戶群研究——以項目為出發(fā)點的定向研究
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