房地產會計常見問題
房地產會計常見問題
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房地產會計常見問題以及解答
問題一：為什么在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押?辦理了預售的房屋為何不能做在建工程抵押?
答案：本規定主要是為防止房地產開發企業多頭套取資金，在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，在建工程的投入已全部由預售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務融資是不被允許的，當然以前也有個別金融機構和抵押登記部門默認的(或者開發商隱瞞銷售行為，預售不登記)。
問題二：房地產測繪所在工程進度至正負0線后，即可做在建工程測繪。而評估事務所在結構封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環節，那企業進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是什么時候呢?
答案：在建工程抵押或轉讓最早時點應為項目投入達到25%時，在此之后，預售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當然預售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。
關于在建項目抵押的條件，法律未做明確規定。但是根據相關法律法規，一般認為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：
?、乓呀浗桓度客恋爻鲎尳穑〉脟型恋厥褂脵嘧C書。
?、迫〉媒ㄔO用地規劃許可證和建設工程規劃許可證?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》明確規定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規劃許可證以及建設工程規劃許可證三證的編號。
⑶在建工程，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求。
⑷在建項目與土地使用權必須同時抵押。
問題三：為項目貸款發生的測繪費、保險費、評估費等放在開發間接費中，不是很理解。費用的發生因與借款直接相關放在財務費用中資本化不妥嗎?
答案：為項目貸款發生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用，新會計準則對借款輔助費用資本化也有規定：“第十條專門借款發生的輔助費用，在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之前發生的，應當在發生時根據其發生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產的成本;在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后發生的，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。一般借款發生的輔助費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。”
至于用什么科目核算，見仁見智。我們認為進入開發間接費比較好，因為在一家金融機構融資不成功，也發生類似費用，而且類似費用發生后產生的成果還可以用于其他金融機構融資。
問題四：銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等，按稅務口徑劃分的廣告費和業務宣傳費是哪幾項?
答案：廣告費包括媒體廣告費、戶外發布費，展位費及展臺搭建費作為展覽費，其他應歸入宣傳費。業務宣傳費是企業開展業務宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業發放的印有企業標志的禮品、紀念品等; 廣告費則是企業通過媒體向公眾介紹商品、勞務和企業信息等發生的相關費用。 《企業所得稅稅前扣除辦法》明確規定，納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列3個條件：一是廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的;二是已實際支付費用，并取得相應發票;三是通過一定的媒體傳播。不具備其中任何一個條件的，稅務機關將不允許作為廣告費予以稅前扣除。
問題五：廣告費和業務宣傳費是否在“管理費用”和“銷售費用”下皆可設置核算?刊登招聘廣告發生的廣告費用可否放在管理費用其他人本成本中核算?
答：房地產企業為銷售房產所做的廣告和宣傳計入銷售費用，而為整個企業做的形象廣告和整體宣傳可以進管理費用，但實務往往對此不加明確區分，全部計入銷售費用?？钦衅笍V告發生的廣告費用應該放在管理費用其他人本成本中核算。
問題六：對于員工上下班的交通費補貼，由個人拿交通費發票按月來報銷，應付福利費核算，這涉及應交個人所得稅問題嗎?
答：應該說這是目前多數公司的報支交通費補貼的方法，但不應從應付福利費列支，直接進入費用。
問題七：計提折舊以前年度都是按3%殘值率，計算的折舊?，F在按照5%的殘值率計算折舊做到稅務的處理一致，該如何帳務處理?
答：稅法對內資企業固定資產殘值比例規定為3%-5%，因此在3%到5%調整不影響計稅，不過作為一項變更，應及時向稅務部門備案，并說明變更理由。
問題八：“31號文中”計入開發產品成本的費用必須是真實發生的,除稅收另有規定外，各項預提(或應付)費用不得計入開發產品成本。“哪些是稅收規定可以預提和應付計入成本的?
答案：⑴應付福利費、教育經費、工會經費;
⑵財政部《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》“經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發企業可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用.采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。”
?、菄叶悇湛偩株P于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知：“六、企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。”外資房企在開發費用預提方面有更大的空間。
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