2017年房地產形勢分析最新消息

2017年房地產形勢分析最新消息

　　2016年場某種程度可謂是“大起大落”，而房價仍是大部分中國人都擔憂的一件事，下面讓學習啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產形勢分析吧。

　　2017年房地產形勢分析

　　樓市分析

　　其實不難發現，去年的貨幣寬松政策下，大量資金都流進了樓市。在貸款規模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設法提高杠桿、用盡貸款政策。可以說幾乎把杠桿用到了極致。數據顯示，在中國億萬富豪的人群構成中主要有三種身份：企業主、炒房者和職業股民。炒房者(主要指投資房地產，擁有數套房產的財富人士)占中國億萬富豪的15%。

　　2016年“930”房產新政以后，24個城市房地產調控，各地政府響應中央政策限購，政府出手控制房價上漲。但是限購政策并沒有起到有效的作用，于是各大城市再次升級限購政策。總之，在2016年讓中國人談論最多也讓很多人疲憊不堪的就是房子。那么在馬上到來的2017年，房子會不會繼續遭到“爆炒”?

　　2017年房價是上漲還是下跌?

　　中國住建部住房政策專家委員會顧云昌表示，房價漲幅有周期變化，短周期大概是在三年左右的時間。2013年是歷史的新高，2015年是次高，2016年房地產銷售總量和總額，將到歷史最高水平，按照此規律，2017年的銷售總量將呈現低迷狀態，甚至可能出現負增長。2018年可能將再次走高。

　　在政策層面，本月月中，中央經濟工作會議明確提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。讓房子回歸本身的居住屬性，給老百姓吃了顆定心丸。中國房地產市場最不確定的時間應該是2017年，中國房地產的轉折點已經到來。

　　值得注意的是，2016年，與一些城市出現房價過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點解決三四線城市房地產庫存過多問題”被列入了明年經濟工作的主要任務之中。專家認為，三四線城市庫存壓力較大與當地經濟發展水平有限、城市化工業化發展不足、人口集聚效應不強等有緊密聯系。

　　有關2017年房地產形勢分析的幾個觀點

　　1、中國不等式。

　　我們來看一個不等式：房價漲幅>M2增幅>固定資產投資增速>GDP增速>一年期貸款利率>CPI。不管是直觀的看，還是通追溯中國過去20年的數據，這個不等式是個規律一般的存在，我們可以姑且稱之為中國模式不等式。該不等式從一個角度的解釋了，中國經濟靠貨幣驅動和投資拉動的增長方式。

　　過去20年的貨幣驅動投資，不斷的正向反饋，起到了很好的效果。但我們假設當貨幣越來越多，投資的邊際遞減越來越明顯，收斂之后拐點出現，負向反饋就開始了。不等式開始負向傳導，于是房價下跌，投資減少，CPI上升，通縮開始，直接后果就是政府、企業的債務會爆發違約，危機不言自明。2016年部分省份出現債務危機，無不是因為出現了負向反饋。

　　2、M2與房價的正相關。

　　通過數據我們發現，M2增速在12%以上房價開始上漲，13%以上暴漲。所以很多人說房地產是中國貨幣的蓄水池，簡單地認為貨幣進了房地產領域。這個中蓄水池的觀點恰恰搞反了因果關系，央行的貨幣政策和地方的房地產刺激政策，通過商業銀行的開發貸款和個人按揭的貨幣乘數，放大了M2。從2016年初開始號召個人上杠桿，到年末個人按揭貸款迅速增加，占到新增貸款規模的八成，M2隨之高企。不等式正向反饋又開始啟動，房價上漲，開發商高價拿地，帶動相關行業投資意愿增強，隨之表現出來的統計數據探底回升。

　　3、關于土地財政。

　　口誅筆伐土地財政者，大有人在。但土地財政無疑是一項偉大的制度發明，微觀上是城市政府對土地的證券化過程。政府出讓土地，經過開發商的開發銷售，實現對購房人的變相稅收。政府拿到土地收益后對城市配套，公共服務進行提升，土地財政加快了城市建設，加快了中國的城鎮化進程。目前理性的看雖然土地財政似乎到了盡頭，但由于沒有可以替代的稅收，土地財政依然不可撼動。

　　二、關于2017年的房地產市場的可能情形。

　　雖然在美聯儲加息，世界經濟依然脆弱的國際環境中，存在著匯率貶值，貿易摩擦等等外部壓力，但總體中國經濟轉型向好的趨勢不會變，也不能變。尤其2017年是中央領導層換屆年，保持穩定是舉國意愿。

　　剛剛中央經濟工作會議中，對房地產側重頗多，明確表述了“房子是用來住的，不是用來炒的”，“防止房價大起大落”等。必將穩定市場的預期，目前看市場人士普遍認為一二線城市無虞，三四線城市不被看好。

　　在原有路徑無法徹底擺脫依賴的情況下，在20個熱點城市庫存所剩無幾的現狀中，宏觀預測2017年貨幣政策趨緊，存在加息可能，房地產政策限購限貸的政策將貫徹全年。

　　對一二線熱點城市，微觀上政策決定著房地產市場的小周期，六個月的時候政策效果開始顯現。因為如果土地是房地產商在限購政策出臺之初拿的地，六個月是取得預售許可證的時間，一旦下跌預期形成，市場觀望，銷售就不暢，資金壓力驅使開發商降價回籠資金。所以2017年中期房價會有小幅下跌。但在目前形成的儲蓄式購房的巨大思維慣性下，需求端依然旺盛。投資一二線熱點城市依然沒有太大的風險。

　　政策明確傳達繼續鼓勵三四線城市去庫存，由于熱點城市金融機構投資競爭激烈，三四線城市尚有可挑選的余地，對于列入政府名錄的舊改項目，挑選核心區位，配套優質的地塊，投資經驗豐富的開發商，深度合作，依靠區域自身的住房需求，是可以達到預期的投資效果的。