房地產開發貸款風險防范
房地產開發貸款風險防范
隨著房地產業發展，商業銀行的房地產開發貸款規模也急劇擴張，下面就讓學習啦小編為你介紹一下房地產開發貸款風險防范吧。
房地產開發貸款風險剖析
1. 辦理抵押登記前，隱瞞房產預售情況。開發商為滿足銀行貸款抵押率的要求，可能故意拖延辦理項目房產的登記手續，而采取認購等方式將本應納入抵押范圍的房產對外銷售。這部分房產即使后來辦理抵押登記，因購房行為在先，銀行將來也很難實現抵押權，抵押物價值大幅減少。
2. 騙取銀行“放行證明”，銀行抵押權“脫保”。在抵押項目具備辦理預售條件時，房產部門通常要求開發商提供貸款銀行的“放行證明”。貸款銀行為了回收貸款，一般都會配合開發商辦理預售，但是部分信貸人員由于風險意識不強，出具的“放行證明”不夠嚴謹，未明確不放棄抵押權等事宜，導致抵押物“脫保”。
3. 隱瞞虛報工程款，以法定優先權對抗銀行抵押權。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》確立了“建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權”的原則，部分開發商與施工方利用該規定，惡意串通，貸款前隱瞞工程款，結算時又虛報工程款，甚至將抵押房產直接折抵工程款，以此來對抗銀行的抵押權。而銀行很難掌握事實、準確的工程款數額，只能吃啞巴虧。
4. 私開銀行賬戶收款，逃避銀行監管。監管部門和銀行通常要求開發商必須在貸款銀行開立房產監管賬戶，接受資金使用的監管，但現實情況是開發商為逃避監管，往往在其他銀行私開賬戶收取房款，挪作他用。如果貸款銀行的貸后管理不到位，信用風險意識不強，等到發現問題時，項目樓盤可能已經處于高危狀態，貸款損失難以挽回。
5. 辦理抵押登記后，采取非網簽形式銷售抵押房產。開發商為了躲避銀行的監管，還可能刻意不辦理網簽手續，而通過認購等形式銷售抵押房產。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，一旦購房人的付款比例超過50%，即使沒有辦理預售網簽登記，也足以對抗銀行的抵押權，銀行無法處置這部分房產。
6. 股東矛盾糾紛，股權轉讓帶來風險。因房地產開發周期長、資金回收慢等特點，開發商的股東之間容易產生矛盾和經營分歧，部分股東的退出和新股東的加入，很可能加劇這種矛盾沖突，使開發商的經營陷入混亂狀態，股東之間可能采取控制公章、賬戶以及私自銷售房產、虛假網簽、私收銷售款等惡劣手段，極盡所能保全自身利益，沒有人再去關心銀行貸款的安全和項目建設。
7. 房地產不能竣工，工程爛尾導致抵押權懸空。受房地產市場不景氣、國家宏觀政策以及資金鏈緊張等因素影響，實踐中開發商延期竣工、甚至破產歇業、工程爛尾等現象也屢見不鮮。部分不良開發商預知風險后，極端情況下會“賤價”銷售房產，以快速回籠資金，最后一跑了之，任由工程爛尾，留下一堆購房合同和銀行懸空的抵押權。
房地產開發貸款風險防控措施探析
1. 嚴把開發商準入關，重點關注項目資本金。堅持“好地段、好項目、好開發商”的原則，篩選優質開發商，從源頭上控制信用風險。同時關注項目資本金是否足額及時到位，落實資本金來源的真實性、合法性，確保項目自有資金投入到項目建設中。
2. 合理評估在建工程，保障抵押擔保價值。在確定抵押在建工程價值時，應當綜合考慮工程的用途、建設周期、工程總量和實際完工程度、結算方式以及已經預售的房產價值等因素，科學準確地計算抵押物價值并合理確定抵押率。
3. 設立唯一監管賬戶，全程監管預售資金。開發商必須在貸款行開立預售資金監管賬戶，同時，與開發商簽訂資金監管協議，確保對銷售回籠資金的絕對控制，一旦開發商違約，立即采取保全措施。
4. 謹慎開立“放行證明”，保證抵押權效力。在出具同意開發商預售的公函時，應當明確注明“同意開發商對外預售，但銀行并不放棄對抵押房產的抵押權，待開發商償還或者購房人代為償還相應貸款后，才同意辦理抵押房產的撤押手續”，并在預售許可證上注明“已辦理在建工程抵押”，避免將來法院被認定為“同意預售即放棄抵押權”。
5. 分批辦理預售，流動銷售解押。抵押房產涉及多個樓座的，銀行可以分批同意開發商辦理預售許可，且每處房產都應當先由開發商支付與解除預售房屋所需償還貸款額度相當的款項，再由銀行解除預售部分房產的抵押登記，如此反復，實現良性循環，避免抵押權一次性全部落空。
6. 控制他行按揭貸款，四方協議監管資金。原則上，應當要求開發商必須在開發貸款的銀行辦理抵押房產的按揭貸款，但如果允許開發商在其他銀行辦理按揭的話，應當簽訂抵押權人、抵押人、購房人和按揭貸款銀行四方協議，明確按揭貸款銀行必須將貸款受托支付到抵押人在抵押權人處開立的監管賬戶，監控資金流轉過程。
7. 關注開發商股東關系，警惕開發商轉讓股權。銀行應當定期走訪開發商的主要股東，從側面了解開發商經營和房產項目進展，發現股東之間產生矛盾，特別是部分股東要轉讓股權等風險隱患，應當立即采取相應措施，要求開發商增強擔保措施，必要時提前收回貸款。
無論多么嚴密的規章制度和有效的手段措施，最終都需要人去落實執行。如果我們的貸前調查能夠再細一點、貸后檢查能夠再嚴一點，始終帶著風險的意識將貸后管理落到實處，有很多風險都可能被扼殺在萌芽狀態，不至于最終釀成不良貸款。
我們要真正有效地防范房地產開發貸款的信用風險，就必須加強信用風險防范意識，打造合規文化和信用風險文化。要加強信貸學習培訓，把風險管理和合規理念貫穿于銀行業務的整個流程，使風險管理由高深抽象的理論變為現實生動的企業文化，才能使風險防范機制有效發揮作用，使政策制度真正貫徹落實，最終實現發展目標。
猜你感興趣：