買房必知10件事

買房必知10件事

　　2015年已過大半，樓市在持續寬松的政策下逐漸回暖。回望前三季度，樓市風云變幻，政策也是一波未平一波又起，“央媽”“任性”連續降息降準，不僅讓股市猶如過山車，樓市也深受影響。“十一”小長假在即，很多家庭除了有出游計劃，也會有看房計劃，那么，我們先給你盤點一下今年買房必須知道的9件事。

　　【政策篇】

　　年內四次降息，貸款買房省錢

　　8月25日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，成為2015年的第四次降息，至此，商業貸款首套房年利率最低為4.87%。而以北京公積金為例，北京5年期(含)以下的公積金貸款利率由3%下調至2.75%;5年期以上的貸款利率由3.5%下調至3.25%。從中國近20次房貸利率變化看，無論是商貸還是公積金貸款的年利率都刷新了最低紀錄。

　　點評：降息的同時還有降準，這意味著銀行將釋放更大規模的貸款，房貸將更好申請，購房者的利息支出也更少。

　　公積金調上限 最高120萬

　　從2015年1月1日起，北京公積金個人貸款最高可貸金額從80萬元上調到120萬元。此前六年里，北京公積金貸款最高額度都是80萬元。據悉，要貸出120萬，一是購買政策性住房，包括經適房、限價房等;二是購買90平方米以下住房，而且必須是首套房。

　　點評：自住房由于是商品房屬性，但因其套型面積以90平方米以下為主，因此大部分自住房買家還是可以享受到此實惠的。

　　松綁二套房 商貸首付為四成

　　3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，購買第二套房商業貸款最低首付款比例為40%;公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請公積金購房最低首付為30%。

　　點評：2013年以來，二套房首付高達七成，成為很多改善型需求者在購房路上的“攔路虎”，此新政大大降低了其購房門檻。

　　供大于求 “限外”松綁

　　8月，住建部、商務部等部門聯合出臺《關于調整房地產外資準入和管理有關政策的通知》，稱境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。此前，2006年文件對于境外個人購房曾設有“在境內工作、學習時間超過一年”的限制，境外機構只能購買辦公用的非住宅立項房屋。

　　點評：樓市總體呈現供大于求局面，適當放寬對外資投資房地產和購房的限制就顯得有必要。

　　減稅負 營業稅“5改2”

　　從3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　點評：減免了一批過2年但不足5年的房產的交易稅費成本，從而使二手住宅市場出現成交放量。

　　公積金再降首付 最低2成

　　5月，北京出臺公積金政策，二套房首付比例為3成。8月31日，住建部、財政部、央行下發通知，下調公積金二套房的首付比例。9月14日起，在北京擁有1套住房并已結清公積金貸款的，二套房公積金貸款最低首付款比例從30%降到20%。

　　點評：當前北京二套房公積金貸款的最高額度只有80萬元，所以只要房價超過90萬，“首付2成”的優惠就難享受，購房者必須支付較大比率的首付。

　　【市場篇】

　　9萬+新盤高端化

　　由于近年來地價飆升，北京樓市今年入市銷售的新盤中，高端化、豪宅化成為趨勢，且成交火熱。截至9月20日，北京單價超過9萬的豪宅簽約套數達到了創造歷史紀錄的169套，即使剔除盤古集中簽約的96套，也達到了73套的歷史最高紀錄。這是此前豪宅成交歷史最高年份28套的2.6倍。

　　點評：為了追求更高利潤和平衡土地成本，預計將有一批項目“被高端化”，銷售出現分化。

　　北京一地難求地價高漲

　　受到北京住宅類土地供應稀缺，以及豪宅市場持續走高的影響，2015年以來北京住宅土地成交出現“入市就賣出高價”的現象。9月8日，朝陽區東壩南區地塊成交，折合樓面價4.7萬元/平方米;9月9日，朝陽區孫河鄉西甸村地塊，純商品房樓面價達5.86萬/平方米。

　　點評：地價高漲，將帶動房價上漲預期，北京新盤將進入豪宅時代。

　　北京樓市整體回暖

　　據北京市房協發布的數據顯示，今年前8個月北京新建純商品住房(不包括自住房)成交4.05萬套，同比增31%;成交均價2.87萬元/平米，同增7%，這一均價已在近五年同期中處于最高水平。二季度開始，北京樓市明顯升溫，7月份到達成交的一個高點之后，隨后成交量雖有下降，但多個豪宅項目入市，使得簽約價格帶來的結構性上漲。9月北京預計有36個新盤入市，成交量有望上升。

　　點評：雖然樓市金九成交量走勢平穩，但今年北京房價上漲已是事實。