中國目前房地產形勢是怎么樣

中國目前房地產形勢是怎么樣

　　對于這個完全脫離民生軌跡房地產市場，盡管房價還在瘋狂上漲及打造了短期經濟繁榮。下面學習啦小編為大家整理了資料，歡迎參閱。

　　一、房地產市場的基本狀況

　　自1998年實行住房貨幣化分配改革以來，中國房地產市場快速發展，并出現房地產市場上的四大變化。

　　一是住房購買以集團和公款購買為主，轉入個人購買。

　　個人購房比例大幅上升，從1998年全國平均占房地產市場銷售總量的不足60%，上升到2002年的90%以上。這是由于個人住房消費的配套機制逐步完善，主要表現在住房金融對個人住房消費的支持力度加大;一方面表現在公積金累計總額增加貸款幅度加大;另一方面表現在商業性住房貸款，尤其是按揭貸款在開發企業的拉動下，貸款額猛增，推動了個人住房消費逐年增加，集團購買明顯下降。

　　二是住房金融得到較快發展。

　　個人住房貸款從1998年的不足890億元，發展到2002年的近7000億元(含公積金貸款)，增長7.8倍。個人住房信貸的發展，不僅拉動了房地產金融的快速發展，也大大推動了商品房一級市場的發展，并進一步帶動了二手房市場的建立與發展，為完善住房市場體系(一級市場、二級市場、租賃市場)奠定了基礎。

　　三是土地儲備制度普遍建立。

　　房地產市場是以土地為核心的市場，只有土地(供地)市場的完善，才有房地產市場的健康運行。由于住房制度貨幣化改革之后，推動了住房產業的快速發展，產生土地的協議出讓和“人情地”的大量出現，導致國有土地資產的大量流失，并助長了不正之風的腐敗現象的蔓延，因此，2001年4月30日，國務院發出了《關于加強國有土地資產管理的通知》，本通知指出：“為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度”。依據國務院的通知精神，土地儲備制度得到快速實施，目前已有近1000多個市縣建立了土地儲備機構。土地儲備制度的建立有力地制約了土地的炒作。2002年7月國土資源部又發文件出臺“經營性土地必須掛牌拍賣”政策，這個政策的出臺使土地市場得到進一步完善，也抑制了“人情地”和不正之風的發展。

　　四是市場機制得到完善。

　　房地產市場是伴隨著住房制度改革的逐步深入尤其是實行貨幣化分配之后，而逐步建立和完善的，從原來的福利分配制逐步過渡到運用市場機制。這個過程在中國經歷了20多年的時間。現在可以說，房地產市場除了“經濟適用房”部分運用市場機制和廉租房是一種政府行為外，已基本實現了市場機制運作。

　　以上四個方面，是近幾年來，房地產市場的突出變化，這種變化不僅促進了房地產市場的發展，也帶動了房地產金融業的發展，在住房抵押貸款拉動的同時，也推動了住房二級市場(二手房)的發展，住房二級市場發展較好的城市是：上海、天津、青島等沿海城市。目前上海二手房市場的交易量占到房地產市場交易總量的49%，天津也達到40%的份額，青島二手房的起步也較早，其份額也達45%左右。 從全國31個省市、自治區房地產投資和銷售情況看，近幾年來的增長率都達30%以上。2002年全國房地產投資總額6228億元，比上年同期增長28.2%。增長超過50%(住宅)以上的有4個省份，他們是：寧夏73.9%，江西54.4%，浙江52.6%，湖南51.6%。只有內蒙古、黑龍江和新疆是負增長。房地產商品房銷售額，2002年為3536億元，比上年同期增長37.1%，增長率在50%以上的省市是：黑龍江95.3%，湖南87.5%，上海87.0%，內蒙古79.6%，貴州64.4%，安徽53.0%。房地產銷售增長最慢的是河南8.8%，吉林1.1%，河北0.3%。其他省市自治區都超過10%。由此可見，全國房地產市場形勢是樂觀的。但是，也應該看到在房地產市場一片繁榮的背后還隱藏著一些值得關注的問題。

　　二、房地產市場存在的問題與前景

　　1、房價提升脫離居民收入的增長，少數城市出現房地產過熱現象。

近兩年房地產過熱表現在兩個方面：一方面是“圈地運動”的出現，北京首創集團儲備的土地達到6200畝;華遠啟動的“新城鎮計劃”，在京城東、南、西、北各拿下不小于120萬平方米的項目;天鴻集團與朝陽區長營鄉運作240萬平方米的土地協議;李嘉誠投資100億開發東壩河約5200畝土地……①。這些圈地不僅拉動了地價的上升，也為土地炒作埋下極深隱患。另一方面，是由于土地的炒作，進一步推動了房價的攀升。如杭州市的房價從1998年的平均價格2700元/平方米，上升到2002年的5000多元/平方米，幾乎翻了一番;北京的房價是全國最高的，二環以內一般商品房的價格都在7000-13000元/平方米，2002年下半年雖有微弱的下調(平均下降249元)，但是，這個價格中高收入水平的家庭也難以承受，更不用說普通百姓和工薪階層了。

　　2、由于炒作，一些城市出現了房地產過熱現象。

　　導致過熱現象的因素有兩個：一是在經濟快速發展時期，有些開發商為了獲取巨額利潤，違規進行“圈地”，取得土地資本的壟斷，不是為了直接開發，而是在取得土地使用權之后對土地進行炒賣，有意抬高地價，導致市場非理性運作，使地價快速上漲，從中獲利。這是目前一些城市出現房地產過熱的根源。這種現象在各個城市建立土地儲備制度之后，單純的土地炒賣受到一定程度的制約。二是炒賣樓花。由于土地炒作受制約，目前炒作者(也可稱投機者)轉入炒賣樓花。如溫州有一個人在杭州購買2700元/平方米的商品房28套，放了不到兩年時間，就以4500元/平方米全部賣出，凈賺504萬元。更有甚者利用信貸資金購買整棟商品房進行炒作。所謂“投資”購房在一些城市是非常突出的，有的達到商品房交易總量的40%以上，應該看到非居住者(購買不是為居住而是炒賣)購買商品房數量過多，就把“房市”變成了“股市”，這給整個經濟發展埋下隱患。這也是當前一些城市出現房地產過熱的重要因素。克服房地產過熱，抑制房地產炒作是政府部門不可忽視的職責。

　　3、經濟適用房的運作有待研究。

　　經濟適用房的出現，是國家為解決中低收入家庭住房問題的一項重要的政策措施。經濟適用房不僅得到國家的政策優惠，各項稅費的減免，還以劃撥(無地價)的方式提供給土地的利用，實質上是經國家補貼的“準商品房”。由于國家把運作權交給開發商，并以市場機制運作(起步階段是政府行為(強迫農民賣地)，銷售階段是市場行為)，這就產生了很多問題。一是經濟適用房是市場運作，銷售對象難以控制，家庭收入難以界定，而把這種權利交給公司就更無法控制，因此，導致經濟適用房成了富人“投資”炒作的天堂。以北京為例，經濟適用房有40%以上被富人買走，這違背了國家出臺政策的初衷，導致“殺貧濟富”的效果。二是這種經濟適用房的市場運作方式，客觀上形成了住房價格的雙軌制，為有權有勢、有財人員提供了滋生腐敗的土壤，助長了不良風氣的蔓延。也給房屋炒作者提供了溫床。為此，筆者認為，經濟適用房的市場運作必須改革。可考慮兩條出路：一是由暗補改為明補，也就是說，土地照市場價進行掛牌拍賣，其地價款作為中低收入者購房的補貼，并在報刊上公布，接受社會群眾監督，這樣有些富人和不應享受者就不敢輕易購買，否則就會暴光，起到控制作用。二是取消經濟適用房的政策，政府只抓廉租房(非市場運作)幫助最困難者，因為現在的“經濟適用房”，從設計戶型、建筑材料，到面積都不是為中低收入階層考慮的。例如：天津經政府批準的6個經濟適用房居住區(“華苑”、“萬松”、“梅江”、“西橫堤”、“太陽城”等)，都超過中低收入的承受能力。“梅江”YS園除兩座框輕住宅外，有11座四層半聯體花園洋房，47座別墅。一般戶型單元面積為147平方米，別墅369平方米;北京有的經濟適用房面積也達150平方米，價位一般也在3000-4500元/平方米，請問中低收人能購得起嗎?政府提供的優惠又面向誰?如果取消經濟適用房的優惠，不僅可以抑制住房價格雙軌制產生的不良影響，依據市場運作規律(供求關系)，逐步降低商品房的價格，而且還可以起到樹立正氣，克服腐敗的作用。

　　4、房地產市場發展不平衡。

　　房地產市場上的發展不平衡，一方面表現為東中西部地區的不平衡，東部沿海地區比較發達，西部地區比較落后，市場機制也不健全，東西部差距較大;另一方面，表現在住宅市場的住房結構的不合理。開發商以獲取最大利潤為目標，建設大戶型和高檔的較多。面向中低收入者的小戶型經濟適用的住房較少，因此，商品房的空置率逐步增加，2002年達1.3億平方米以上，商品房空置率這樣高，為什么還未看到一家房地產公司破產?這就是中國經濟發展的怪胎。 以上問題，是當前房地產市場上存在的比較突出的問題，應當引起相關部門的關注和研究。房地產市場的發展，也應貫徹“三個代表”精神，有些房地產的老總不能把眼睛只盯著富人。我們究竟還是“社會主義國家嘛”! 從近幾年的實踐看，房地產已成為國民經濟發展中新的經濟增長點，是國民經濟的支柱產業，已顯示出對國民經濟發展的拉動作用。如果將上述存在問題加以妥善解決，中國房地產市場就可能延著健康的道路持續發展，在拉動國民經濟增長中起更大的作用，其前景也是美好的、廣闊的。