房地產業的發展歷程

　　近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產業已經成為拉動經濟增長的支柱產業。下面是小編為大家分享房地產發張歷程回顧，歡迎大閱讀。

　　一、中國地產發展30年回顧

　　從1978年的土地相關法規的調整算起，中國的房地產業已經伴隨著改革開放經歷了30年的風雨歷程，但是，即便如此，國內的房地產市場仍不是一個完全競爭的市場，而是一個以政策為主導的政府市場。

　　2003年以來，隨著中國與世界經濟的聯系越來越緊密，國內房地產市場的發展也逐漸處在一個更為廣闊的政治、經濟、人文環境之中，中央與各地政府、企業與金融機構，以及各級市場在不斷博弈中發展和成熟。

　　1、房地產發展的四個階段

　　1978～1991年的理論突破與起步階段

　　土地法、規劃法的制定與實施，為房地產的發展提供了法律依據;

　　深圳(羅湖區)房地產開發經驗的示范作用，開始逐漸向全國推廣。

　　1991～1995年非理性炒作與調整階段

　　以鄧小平南巡為標志，中國南方掀起了房地產開發的高潮，其中炒作最為嚴重的包括海南、大亞灣、北海等地，而隨后急速的“硬著陸”，使這些地區的房地產市場隨后經歷了一個漫長的低迷期。

　　1995～2003年相對穩定的協調發展階段

　　整體說來，這一階段是中國房地產市場發展得最好得一個時期，整體表現穩健，市場價格與銷售量平穩增長，各地市場全面穩步地成長，中國得房地產業進入一個穩步上升的通道。

　　1995年，在經歷了之前的炒作與調控之后，國內的房地產市場處在一個萎縮的狀態。隨著中國的福利分房制度改革的深入，政府需要全面啟動商品房市場以完成分房制度的轉化。處在改革前沿的深圳市，隨即推出一系列的措施，以刺激房地產行業的發展，其中最為主要的就是藍印戶口制度，之后這一政策在上海、大連等地得到推廣。

　　2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續深化并穩步發展，這同時也直接刺激了商品房市場的發展。

　　2003～2007年，調控、反調控與總體反思階段

　　2003年中后期，國內部分地區的房地產市場開始出現過熱的現象，政府為了穩定市場發展，開始進行全面的宏觀調控，而2005～2006年則是政策出臺最為密集的階段。

　　在這一時期，政府先后出臺了10多項政策措施，從土地、信貸、經濟適用房、房價、產品結構，以及外資管理等多方面，來全面反思國內的房地產行業發展。由于中央與地方政府之間存在較大的利益沖突，因此，當諸多的政策落到實處之后，常常不是被夸大，就是被縮小。

　　2006～2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內房價開始出現爆發式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。

　　2007年～2010年，房地產行業全面調整的階段

　　2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫的房價開始快速回落，伴隨這一回落的還有商品房的成交量。

　　2008年，國際經濟環境的全面衰退跡象逐漸明顯，國內經濟也受到較大的影響，在持續緊縮的信貸政策下，房地產行業發展減速明顯，行業內調整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強，整個行業伴隨經濟調整進入新一輪的全面調整期。

　　從近期的經濟與行業發展情況看，這一調整的過程還將持續一段時間，最快會在2009年下半年開始出現復蘇的跡象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更遠的未來。

　　2、中國房地產行業發展特點

　　從2000年全面終止福利分房制度到今天，中國商品房市場的全面啟動和發展的時限并不長，期間也沒有經歷過一次完整的調整周期，同時，中國的政治、經濟體制結構，使得房地產行業的運行存在一些區別于成熟市場的特點。

　　2006年以來的全面調控，正在逐漸改變房地產行業發展中的種種弊端，修正其發展的軌道，市場向著規范化發展的道路前進。

　　現階段國內房地產市場發展和運行的主要特點和變化：

　　房地產資金來源結構單一

　　整體來看，國內房地產企業的資金大多來自銀行及其他金融機構的貸款和借款，企業自有資金比例較低，行業對資金市場的變化敏感。

　　隨著信貸政策的改變，國內房企的資金來源結構正在發生變化，自有資金和自籌資金的比例快速升高，大型房企的抗金融風險能力正在增強。

　　圈地的可能性依然存在

　　由于地方政府仍需要通過土地出讓獲取的收入進行城市基礎設施建設，因此，即使中央不斷收緊和規范土地出讓市場，各地仍舊在可變通的范圍內對土地市場進行政策傾斜，也就是說，仍舊存在“圈地”的可能，只是由于國內開發商資金鏈存在較大困難，現階段進行“圈地”的大多為外資、海外資本支持的合資企業，以及資本金充裕的國有大型地產集團等。

　　住宅供應不足，結構不盡合理

　　宏觀調控在給房地產行業降溫的同時，也帶來了住宅供應量的持續減少，同時，產品結構的不盡合理，使得針對普通居住群體的產品供給更是不足，未來幾年這一供需矛盾仍舊較為突出。

　　住房保障制度尚不健全

　　國內的住房保障制度尚處在建設的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內各地逐漸加大對各類政策保障性住房的建設力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收入人群過度，而隨著經驗的積累，其操作性逐漸得到改善。

　　房地產企業數量眾多、負債率較高

　　到2007年底，全國有各級房地產開發企業約5萬家，行業集中度較低，而平均的負債率則高達80%。

　　隨著國內房地產行業調整的深入，未來將可能有超過三分之二的企業會退出房地產市場，而行業的資源將央企集團、外資地產集團和各地國資房地產企業集中，行業的集中度將大幅提高，TOP100的房企市場占有率將可能超過50%。

　　另一方面，房企融資結構的調整將有效降低企業的負債率，雖然短期內房企從資本市場融資和再融資的能力明顯減弱，但長期來看，房地產對于資本的吸引力仍舊很大，而行業龍頭和上市公司的盈利能力與市場占有率，更將成為各類資金追逐的對象。

　　房地產交易體系不夠完善

　　在房地產交易體系中，一二級市場交易以及房地產中介服務機構等，存在較多的不規范行為，同時交易誠信的缺失，也成為房地產服務業發展急待突破的瓶頸。

　　隨著政府調控的深入，房地產市場行為將逐漸趨于規范，之前存在的問題將逐步得到解決。現階段房地產行業的調整、行業的整合，將有可能加速這一市場規范化發展的進程。

　　拆遷安置環節存在諸多問題

　　國內很多城市面臨大面積的舊城改造，而拆遷中存在的問題使得這一進程中糾紛不斷，城市發展受到一定的限制。

　　隨著國內拆遷安置領域政策的相繼出臺，之前存在的問題和其他可能出現的問題將逐步得到解決，但這將可能需要經歷一個漫長的過程。

　　二、房地產宏觀調控回顧

　　房地產業關乎國計民生，是國家的支柱產業產業之一，其公共的屬性決定了政府必須發揮干預、管理和調控的職能來進行調控，以保證行業運行在正確的軌道之上，否則將對國民經濟、金融體系，以及普通百姓的生活產生極大的影響。

　　1998年，隨著住房分配貨幣化政策的出臺，中國房地產業的發展正式拉開大幕，而伴隨著行業發展的，則是一個持續了10年的宏觀調控歷程。

　　宏觀經濟與宏觀調控對房價走勢的影響

　　總體說來，中國的房地產宏觀調控可以分為立法與刺激行業發展，以及規范和調整行業運行這兩大階段。

　　【1998～2003年規范發展期】

　　政府通過法律法規、行政等方式，從法律依據等方面，促進和刺激國內的房地產行業發展，并根據行業發展的需要，出臺配套的措施，以規范土地交易、商品房交易、三級市場交易等行為，整體上給與行業以各類的支持。

　　這一時期出臺政策中較為重要的有：

　　1998年7月3日，國發(1998)23號《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》;

　　2000年，國家計委、建設部聯合發出的《關于房地產中介服務收費的通知》;《房產測量規范》;

　　2001年，建設部、國家工商行政管理局的新版《商品房買賣合同示范文本》;財政部、國家稅務總局《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》;財政部、國家稅務總局《關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》;

　　2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》。

　　【2003～2007年的強化調控期】

　　隨著各地房地產業過熱現象逐漸明顯，從2003年起，中國逐漸加大了對房地產業的宏觀調控，而之后的2004～2006年，則被業界成為房地產行業的政策年，其出臺政策之多、涉及范圍之廣，都是其他行業所無法比擬的。

　　最初的調控從房地產業的源頭開始，即規范和整治土地市場，這與當時的“開發區圈地熱”密切相關。

　　2003年7月，國務院辦公廳先后發出《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》、《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》。

　　11月3日，國務院又發出《關于加大工作力度，進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》，提出要通過治理整頓，使違規設立的各類開發區得到清理和規范，亂占濫用耕地和非法轉讓土地的行為得到依法查處，經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度得到全面推行和落實，土地市場秩序和土地執法環境得到明顯改善。

　　2004年3月31日，國土資源部71號令，《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》;這也就是“8.31大限”的由來。

　　5月13日，建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。

　　7月底，國家發改委、建設部下發《物業服務收費明碼標價規定》的通知，提出物業服務收費實行明碼標價，規定自2004年10月1日起施行。

　　9月2日，中國銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險指引》，規定建筑商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼2003年央行121文件后金融監管部門發出的又一次加強房地產貸款監管的重要信號。

　　10月29日，中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。這是九年來的首次加息。

　　2005年3月17日，央行調整房貸利率，二次加息。

　　3月26日，國務院向各個省市、自治區印發了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，共有八條內容，簡稱“國八條”(即舊《國八條》)。

　　政策內容：

　　1、高度重視穩定住房價格;

　　2、切實負起穩定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任;

　　3、大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設;

　　4、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量;

　　5、正確引導居民合理消費需求;

　　6、全面監測房地產市場運行;

　　7、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施;

　　8、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

　　4月27日，國務院溫家寶主持召開國務院常務會議，在分析當前房地產市場形勢后，出臺了進一步加強房地產市場宏觀調控的八點意見(即新《國八條》)：

　　1、強化規劃調控，改善商品房結構;

　　2、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理;

　　3、加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應;

　　4、完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求;

　　5、運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度;

　　6、加強金融監管;

　　7、切實整頓和規范市場秩序;

　　8、加強市場監測，完善市場信息披露制度。

　　5月17日～30日，《關于加強房地產稅收管理的通知》。

　　該通知要求2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。

　　2006年5月17日，“國六條”(即《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》)出臺。

　　1、切實調整住房供應結構。

　　2、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。

　　3、合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

　　4、進一步整頓和規范房地產市場秩序。

　　5、加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　6、完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

　　5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(國辦發[2006]37號)，即9部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規定，提出雙70%(90/70)的標準。此政策旨在通過對住房供應結構的調整，進一步穩定住房價格。

　　7月11日，建設部等5部委下發《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房[2006]171號)，被稱為“外資限炒令”，旨在加強對外商投資企業房地產開發經營、境外機構和個人購房的管理。

　　稅收方面

　　5月31日，國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》(國稅發[2006]74號)，對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房進行銷售的全額征收營業稅，各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。

　　7月26日，國稅總局發布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)，從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓20%的個人所得稅。

　　9月14日，國家稅務總局頒發《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發[2006]144號)，加強無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續管理的稅收征管。

　　2007年6月初，商務部、國家外匯管理局發出《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，通知要求各地商務主管部門嚴格控制外商投資高檔房地產;并嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內房地產企業。

　　8月13日，國務院發出《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責。

　　同時，“24號文”對各地建立健全城市廉租住房制度，提出具體時間表，并且明確了政府財政的支持力度，下半年各城市實施細則將陸續出臺。

　　9月27日，中國人民銀行下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，通知對開發貸款、土地儲備貸款、住宅及商業用房購房貸款等都做了限制性規定，其中明確規定“第二套”住房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平會隨套數增加而大幅度提高。

　　10月8日，國土資源部下發《關于進一步加強土地供應調控的通知》，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年，同時還明確要優先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。