房地產投資的風險有哪些

房地產投資的風險有哪些

　　房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，不可避免會存在各種風險，下面由學習啦小編為大家整理的關于房地產投資風險的相關內容，希望大家喜歡!

　　房地產投資風險簡述

　　房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。

　　房地產投資風險種類

　　房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：

　　(1)市場競爭風險。

　　具體是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。

　　(2)購買力風險。

　　具體是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

　　(3)流動性和變現性風險。

　　首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。

　　(4)利率風險。

　　具體是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。

　　(5)經營性風險。

　　具體是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤;二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗;三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。

　　(6)財務風險。

　　具體是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款;二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

　　(7)社會風險。

　　具體是指由于國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處于高潮時期時，房地產價格上漲;當各種出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。

　　(8)自然風險。

　　具體是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

　　房地產投資風險產生原因

　　所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲;二是貨幣發行政策和銀行信貸政策;三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。

　　發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為：發展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿;有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難;還有的發展商過分相信自己的“道”(即通過“關系”拿到“好項目”的能力)，而經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。