房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念
房地產(chǎn)投資受到很多不確定因素的影響,從而使房地產(chǎn)投資面臨著許多潛在風(fēng)險(xiǎn)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念，希望大家喜歡!
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念
(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義
從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。
例如，物業(yè)1為寫字樓項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬元，2003年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%.因此，可以推斷物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的投資風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。
(二)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性
風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。
(三)風(fēng)險(xiǎn)分析的目的
風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：
1.預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?
2.相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大?
3.預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?
由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡單介紹。/物業(yè)管理師報(bào)考條件/有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，將在本書第五章進(jìn)行適當(dāng)介紹。
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以。由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢
伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國家一系列寄存觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。
風(fēng)險(xiǎn)增加
房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使們收入增加，實(shí)際購買能力提高，特點(diǎn)是中國加入WTO后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力將有一個(gè)飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時(shí)存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對(duì)科技今是的要求，及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是增加了那此經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險(xiǎn)，并不利于房地產(chǎn)市場上的“優(yōu)勝劣汰”。
差異減小
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動(dòng)。理由有：
(1)前幾年我國出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，商品房空置率也相對(duì)較低，因此消化調(diào)整的時(shí)間比東部短。
(2)由于實(shí)行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雁性原理”而導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報(bào)率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會(huì)引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。
(3)隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策的出臺(tái)和我國正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實(shí)行全方便多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。
豐富
中國每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，已經(jīng)成為把我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考;同時(shí)中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號(hào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。