海南房?jī)r(jià)最低的城市(2)
海南房?jī)r(jià)未來走勢(shì)：2018年房?jī)r(jià)將回落幅度不大!
房地產(chǎn)在普通居民家庭凈資產(chǎn)中占比重有多大，政策調(diào)控對(duì)當(dāng)前的樓市有著怎樣的影響，海南的樓市是不是“瘋”了，房地產(chǎn)調(diào)控政策什么時(shí)候松動(dòng)……這一系列民眾普遍關(guān)注的話題，在6月19日于海口舉行的“中央駐瓊媒體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)報(bào)道沙龍”上，得到了房地產(chǎn)大咖的回應(yīng)。
海南房地產(chǎn)界資深人士表示，海南一季度房?jī)r(jià)上漲確實(shí)有些過快，但隨著供求格局的變化，海南房?jī)r(jià)或在明年中有所回落，但幅度不會(huì)“大起大落”。
房地產(chǎn)調(diào)控并不是將房?jī)r(jià)往死里打
6月19日下午，“中央駐瓊媒體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)報(bào)道沙龍暨城市建設(shè)雜志海南事業(yè)發(fā)展中心揭牌儀式”在海南海口舉行。中央駐瓊媒體負(fù)責(zé)人、房企代表及海南房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)等30余人參加了本次“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)報(bào)道沙龍”。
本次座談會(huì)主要就國(guó)內(nèi)及海南當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)，做出分析和研判，并就主流媒體如何做好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)報(bào)道，正確引導(dǎo)民眾理性消費(fèi)等問題，展開廣泛務(wù)實(shí)的討論。
“我想說，房子是千家萬戶的事情，我們可以算出房地產(chǎn)的行業(yè)體量有多大，有多重要。”座談會(huì)上，海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邱廷錄的發(fā)言，引起了全場(chǎng)的共鳴。他表示，就普通老百姓的家庭資產(chǎn)而言，大多數(shù)家庭，房地產(chǎn)是家庭凈資產(chǎn)的200%。
據(jù)了解，邱廷錄深耕海南房地20余年，對(duì)海南房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的洞察力，其一些觀點(diǎn)往往被業(yè)界廣泛認(rèn)同。
邱廷錄就家庭剛需按揭購(gòu)房舉例：大部分家庭都是幾代人攢錢購(gòu)房，攢來攢去做了個(gè)首付，一套100萬元的房子，凈資產(chǎn)30萬，從銀行借款70萬，這其中的負(fù)債率是多少?凈資產(chǎn)和資產(chǎn)總額比例是多大?可想而知。
“房子是拿來住的，這是涉及一個(gè)民生的問題。”邱廷錄稱，要正確理解房地產(chǎn)調(diào)控精神，房地產(chǎn)調(diào)控，并不是說將房?jī)r(jià)往死里打，調(diào)控的本意是確保房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
“海南的房?jī)r(jià)是全國(guó)關(guān)注度比較高的事情，要理解中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的精神。”邱廷錄稱，每次調(diào)控，房?jī)r(jià)是往上調(diào)還是往下調(diào)呢?去年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)上漲過快，加碼往下壓。
政府要求，房?jī)r(jià)要在合理區(qū)間運(yùn)行，一個(gè)底線，房?jī)r(jià)不能下跌到一定限度。如果房?jī)r(jià)下跌過快，這個(gè)是要托起來的，但也不能瘋漲，特別今年一季度海南房?jī)r(jià)確實(shí)漲得有些快。
不剎住房?jī)r(jià)上漲，海南房子會(huì)“崩”
如何理解這次海南房地產(chǎn)政策調(diào)控呢?與會(huì)房地產(chǎn)大咖均表示，中央對(duì)地方這次調(diào)控力度之大，在海南是前所未有的。“但我理解這次海南房地產(chǎn)調(diào)控是非常及時(shí)、非常到位的，如果不及時(shí)剎住這種上漲的風(fēng)氣，我們海南的房子就‘崩破’了。”邱廷錄表示。
“我理解，我們要的是‘慢牛’，不要‘瘋牛’。如果是‘瘋牛’，什么樣的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)，都經(jīng)不起這樣的暴漲。”
他說，希望海南房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)健康的走勢(shì)，價(jià)格在合理區(qū)間運(yùn)行的走勢(shì);要理解調(diào)控精神，不管是我們的企業(yè)，還是我們的媒體，不要過，不要造成恐慌，或者一上漲就欣喜若狂，我們還是理性的看待，這樣才能走的更遠(yuǎn)。
邱廷錄稱，海南是全國(guó)旅游地產(chǎn)的一個(gè)榜樣，云南、山東等省份也都在做旅游地產(chǎn)，但相對(duì)比較成功的還是海南。
海南房地產(chǎn)與國(guó)內(nèi)其他地方還有很大的區(qū)別，就新房而言，海南全島客戶結(jié)構(gòu)是，80%是島外購(gòu)房者，房子的用途也是養(yǎng)老度假，而20%的購(gòu)房者，是本地人或者在本地工作生活的剛需消費(fèi)群體;而島外其他地方恰恰相反，80%的購(gòu)房者是當(dāng)?shù)厝嘶蛘咴诋?dāng)?shù)毓ぷ魃畹娜后w，外地人購(gòu)房占比僅20%。
鑒于這樣一種“數(shù)據(jù)顛倒”情況，對(duì)于在海南從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的房企及工作人員，都是一個(gè)考驗(yàn)，如果還是按照內(nèi)地的房地產(chǎn)思維模式，就很難適應(yīng)。比如項(xiàng)目所在位置的交通是否便利、配套設(shè)施是否完善，甚至連戶型結(jié)構(gòu)、面積大小等設(shè)計(jì)，都有講究和學(xué)問，房企和政府，都要圍繞客戶結(jié)構(gòu)定位。
“海南房?jī)r(jià)到底多少錢?”
“我的內(nèi)地朋友經(jīng)常會(huì)問我，海南房?jī)r(jià)到底多少錢?”邱廷錄說，面對(duì)這樣問題，他也會(huì)蒙圈，“其實(shí)海南什么樣價(jià)位的房子都有，低至不足3000元/平方米，高的14萬元/平方米。”
他說，沒調(diào)控之前，海南白沙縣6層高、不帶電梯的商品房，只賣2800元/平方米，而三亞鳳凰島的房子，都賣到14萬元/平方米，“大家就蒙了，海南的房子到底多少錢?這個(gè)跨度太大，其實(shí)，海南多少錢的房子都有。”
“海南房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)持續(xù)多久?會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格，產(chǎn)生一個(gè)壓制的釋放過程?”對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)媒體記者的提問，邱廷錄回應(yīng)稱，海南省出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，從宏觀上講非常科學(xué)，島外人在海南購(gòu)房，以家庭為單位可以買一套房，不要買多，全國(guó)人都能買一套房，這個(gè)市場(chǎng)很大了。
海南5個(gè)市縣出臺(tái)調(diào)控實(shí)施細(xì)則，首套房子要交兩年社保，這個(gè)是一個(gè)“狠招”，但還有一些區(qū)域不屬于調(diào)控范圍，比如海口主城區(qū)，有些地方?jīng)]有在調(diào)控范圍，像西海岸新市政府片區(qū)，還是可以買的。其他部分市縣，比如儋州、臨高等市縣，還是在去庫(kù)存，還沒有到嚴(yán)格的“限購(gòu)限貸”的地步。
政策松動(dòng)與海南房?jī)r(jià)漲跌
“政策什么松動(dòng)?要根據(jù)海南房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。”邱廷錄稱，調(diào)控如果達(dá)到預(yù)期了，政策就會(huì)松一下，調(diào)控是雙向的，而不是單向的。至于這個(gè)指數(shù)誰也說清，要看這個(gè)指標(biāo)是否達(dá)到預(yù)期。
“關(guān)于價(jià)格層面，大家還是比較關(guān)心的，我認(rèn)為這一次房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)(降)一些，會(huì)到什么時(shí)候，我認(rèn)為到明年中，房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)下來。”邱廷錄解釋稱，為什么會(huì)調(diào)下來呢?這次海南房?jī)r(jià)上漲還是有一些過快，原先拿到地的開發(fā)商，就按目前的銷售價(jià)格，他的開發(fā)利潤(rùn)空間還是有的。
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)這么一熱，現(xiàn)在拿地的開發(fā)商還是很多，隨著項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度加快，供應(yīng)量會(huì)上來，預(yù)計(jì)到明年中、或明年底，海南商品房的供應(yīng)量會(huì)是一個(gè)小高潮。價(jià)格受供求關(guān)系影響，供大于求的，價(jià)格會(huì)下來。
“但往下調(diào)的幅度不會(huì)太大，總的說，價(jià)格是一個(gè)往上走的態(tài)勢(shì)。”他表示，現(xiàn)在拿地成本比較高，房子的價(jià)格是不是也高?現(xiàn)在的價(jià)格調(diào)到什么樣呢?如果調(diào)到現(xiàn)在拿地的成本的時(shí)候，它就有一個(gè)抗性，不可能下降了，那么讓原來拿地的開發(fā)商先“出貨”，讓一步，出貨后它的價(jià)格又重新回來。
座談會(huì)上，旅游地產(chǎn)指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)鐘秋棠等房地產(chǎn)大咖，以及部分房企代表紛紛發(fā)表了各自的看法。作為房企代表，他們希望央媒多關(guān)注、多報(bào)道海南地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，正確引導(dǎo)民眾理性消費(fèi)觀念。
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