關于二手房退房的條件

　　二手房，經過了一道手續(xù)，轉手再賣時，會平添許多意想不到的困擾。二手房買賣因合同無效或者因一方違約造成不能辦理產權過戶，退房的條件是什么?

　　二手房退房的條件一、非房屋產權人出賣他人房屋的

　　有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權處分。

　　二手房退房的條件二、出賣共有房屋未經其他共有人同意的

　　共有房屋形成的原因一般是：

　　1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋;

　　2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有;

　　3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋;

　　4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

　　《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產，未經其他共有人書面同意的;”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。

　　二手房退房的條件三、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購買權的

　　《合同法》第二百三十條規(guī)定 “出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”未征得承租人行使優(yōu)先購買權的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。

　　二手房退房的條件四、因房屋前期開發(fā)建設及銷售違法無法取得合法產權的

　　開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

　　二手房退房的條件五、已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋

　　《物權法》第一百九十一條 規(guī)定 “抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

　　《擔保法》第四十九條規(guī)定 “抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”

　　未經抵押權人同意，房屋產權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益，因而轉讓無效。

　　二手房退房的條件六、被依法查封、限制的房屋不能轉讓

　　依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：“下列房地產，不得轉讓”，其中第(二)項規(guī)定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”。

　　二手房退房的條件七、轉讓經濟適用房不符合規(guī)定的

　　依據北京市建設委員會 2008年4月8日發(fā)布的《關于已購經濟適用房上市出售有關問題的知 》的規(guī)定，自《通知》發(fā)布之日起，簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市出售，按照以下規(guī)定執(zhí)行：

　　已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。確需出售的由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。

　　已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。

　　轉讓經濟適用房不符合上述規(guī)定的，不能辦理房屋產權過戶。