2016房地產展望
2016房地產展望
由于地價持續上升，中資開發商毛利率持續下滑，2016-2018年盈利可見度低。2016房地產又有哪些新展望呢?小編帶你一起來看看。
開發商的商業模式轉型前景較不明確，我們認為物流地產、教育、養老地產、醫院等新業務在未來3年內不能成為開發商的主要利潤增長點。
行業仍處于整合期，國企背景的開發商在土地儲備和融資成本方面有明顯競爭優勢。未來10年內，我們認為缺乏優質土地儲備和低成本融資渠道的民企開發商將被迫退出市場
2016年3—6月份房地產展期預測：
未來3-6個月主要看點：一線城市的開發商可望通過并購、資產注入或項目出售釋放資產價值。據我們統計，由于需求旺盛及房價不斷增長，一線城市的土地價格在過去4年中年均增長20%以上，由于土地稀缺，我們預測該類城市的地價在2016-2018年仍將持續增長。我們看好在一線城市擁有優質土地儲備的開發商，因為該類開發商可通過各種資產相關的交易，如并購、母公司注資和項目出售等方式實現資產重估，提升股價的估值水平。
估值分析：由于毛利率持續下滑，缺乏盈利可見度，香港上市的中資開發商估值水平處于近4年的偏低水平。中資開發商龍頭中國海外和華潤置地的2015年P/B估值約為1.0倍，其他開發商的2015年P/B估值約為0.3x-0.8x。由于中資地產行業處于轉型期，前景不確定，我們認為目前行業的估值合理。投資者只能精選個股。
投資策略：看好在一線城市擁有優質土地儲備的國企背景開發商及投資物業運營商。由于中資開發商盈利可見度低，我們認為資產價值低估的國企背景開發商更具投資價值。由于一線城市的土地價格持續上升，我們看好一線城市國企開發商及有穩定租金收入的投資物業運營商。
越秀地產(123HK，買入)：公司是廣州市ZF旗下主要住宅開發商，在廣州擁有300萬平米的優質土地儲備。目前股價相對2016年NBV有70%的折讓。新管理層計劃于2017年底前恢復公司盈利增長，并通過更多資產交易實現股票的價值重估。我們預期公司盈利于2016、2017年分別增長7%、32%，目標價為1.7港元，相當于0.6倍的2016年預測NBV。
越秀房產基金(405HK，買入)：公司在廣州及上海CBD區域擁有7處優質收租物業，包括廣州國際金融中心這一地標項目。計入新收購的上海宏嘉大廈因素，我們預期每股分紅在2016至18年平均增長5%。公司股票息率在7%以上，盈利穩定，而目前股價相對2016年NBV值有30%折讓，價值低估，我們的目標價為5.9港元，相當于1倍的2016年預測NBV值。
上行風險：中資開發商2016年中期盈利增長或超過市場預期。
下行風險：人民幣持續貶值將帶來匯兌損失;一線城市房價及地價高企，有一定泡沫因素。
由于地價持續上升，中資開發商毛利率持續下滑，2016-2018年盈利可見度低。
開發商的商業模式轉型前景較不明確，我們認為物流地產、教育、養老地產、醫院等新業務在未來3年內不能成為開發商的主要利潤增長點。
行業仍處于整合期，國企背景的開發商在土地儲備和融資成本方面有明顯競爭優勢。未來10年內，我們認為缺乏優質土地儲備和低成本融資渠道的民企開發商將被迫退出市場。
未來3-6個月主要看點：一線城市的開發商可望通過并購、資產注入或項目出售釋放資產價值。據我們統計，由于需求旺盛及房價不斷增長，一線城市的土地價格在過去4年中年均增長20%以上，由于土地稀缺，我們預測該類城市的地價在2016-2018年仍將持續增長。我們看好在一線城市擁有優質土地儲備的開發商，因為該類開發商可通過各種資產相關的交易，如并購、母公司注資和項目出售等方式實現資產重估，提升股價的估值水平。
案例1：2012年5月底，越秀地產(123HK，買入)及越秀房產基金(405HK，買入)聯合宣布，越秀地產將旗下廣州國際金融中心注入越秀房產基金。交易對應的物業作價為人民幣134.40億元，其最新的評估值約人民幣153.70億元。受此次資產交易推動，越秀地產股價從2012年6月初的1.9港元上升44%至2.73港元(2013年1月)。
案例2：2015年12月，深圳控股(604HK，持有)，獲母公司深業集團將深圳黃貝嶺項目注入，交易對應的物業作價為人民幣19億元。受此次資產交易推動，深圳控股股價從2015年9月初的2.6港元上升36%至3.53港元(2015年12月)。
估值分析：由于毛利率持續下滑，缺乏盈利可見度，香港上市的中資開發商估值水平處于近4年的偏低水平。中資開發商龍頭中國海外和華潤置地的2015年P/B估值約為1.0倍，其他開發商的2015年P/B估值約為0.3x-0.8x。由于中資地產行業處于轉型期，前景不確定，我們認為目前行業的估值合理。投資者只能精選個股。
投資策略：看好在一線城市擁有優質土地儲備的國企背景開發商及投資物業運營商。由于中資開發商盈利可見度低，我們認為資產價值低估的國企背景開發商更具投資價值。由于一線城市的土地價格持續上升，我們看好一線城市國企開發商及有穩定租金收入的投資物業運營商。
越秀地產(123HK，買入)：公司是廣州市ZF旗下主要住宅開發商，在廣州擁有300萬平米的優質土地儲備，并控股越秀房產基金。目前股價相對2016年NBV有70%的折讓。新管理層計劃于2017年底前恢復公司盈利增長，并通過更多資產交易實現股票的價值重估。我們預期公司盈利于2016、2017年分別增長7%、32%，目標價為1.7港元，相當于0.6倍的2016年預測NBV。
越秀房產基金(405HK，買入)：公司在廣州及上海CBD區域擁有7處優質收租物業，包括廣州國際金融中心這一地標項目。計入新收購的上海宏嘉大廈因素，我們預期每股分紅在2016至18年平均增長5%。公司股票息率在7%以上，盈利穩定，而目前股價相對2016年NBV值有30%折讓，價值低估，我們的目標價為5.9港元，相當于1倍的2016年預測NBV值。
公司是廣州市ZF旗下主要住宅開發商，在廣州擁有300萬平米的優質土地儲備，并控股越秀房產基金(405HK，買入)。目前股價相對2016年NBV有70%的折讓。
新管理層計劃于2017年底前恢復公司盈利增長，并通過更多資產交易實現股票的價值重估。
我們預期公司盈利于2016、2017年分別增長7%、32%，目標價為1.7港元，相當于0.6倍的2016年預測NBV。
公司在廣州及上海CBD區域擁有7處優質收租物業，包括廣州國際金融中心這一地標項目。計入新收購的上海宏嘉大廈因素，我們預期每股分紅在2016至2018年平均增長5%。
公司股票息率在7%以上，盈利穩定，而目前股價相對2016年NBV值有30%的折讓，價值低估，我們的目標價為5.9港元，相當于1倍的2016年預測NBV值。
以報告發布日后12個月內公司股價的漲跌幅相對同期恒生指數的漲跌幅為基準。
買入：預期公司股價表現強于恒生指數15%以上
增持：預期公司股價表現強于恒生指數5-15%
持有：預期公司股價表現相對恒生指數的變動幅度介于-5%和+5%之間
減持：預期公司股價表現弱于恒生指數5%以上
以報告發布日后12個月內行業股價的漲跌幅相對同期恒生指數的漲跌幅為基準。
正面：預期行業將跑贏恒生指數10%或以上
中性：預期行業相對恒生指數的變動幅度介于-10%和+10%之間
謹慎：預期行業將跑輸恒生指數10%或以上