2016房地產政策風險

2016房地產政策風險

人們對中國房地產市場可能崩盤的擔憂與日俱增。然而，我們的研究表明，基本面情況要比許多人想象的穩健。最大的危險在于政策方面可能出現失誤。一起來看看下面為你帶來的2016年房地產政策風險的分析介紹。

 2016年房地產政策風險分析：

 投資者為中國房地產市場傳出的種種消息感到擔憂，這情有可原。6月份，銷售情況看上去已經企穩，但在7月又出現下跌。今年上半年，全國銷售額同比減少6.7%，至3萬億元人民幣(合4884億美元)。自2011年以來，如此程度的下滑還是頭一次。

  我們認為，房地產行業放緩有三個原因。主要原因是中國收緊了信貸，但2013年極高銷售額(這是2012年需求受到嚴重抑制的結果)造成的基數效應以及中國經濟的整體放緩也是原因。這三點都是政府政策造成的。2012年，信貸擴張推高了房地產需求。如今，政府在對經濟進行再平衡，目標是大大提高消費的重要性，讓消費與投資一道成為拉動增長的主要力量。

  要正確評估這些政策對房地產行業的影響，有必要分析下該行業的關鍵基本面情況。盡管銷量出現下滑，但全國房價并未顯著下跌。今年上半年，全國隱含平均售價(implied average selling price)僅下跌了0.8%。

  不過，不同地產項目以及不同城市的房屋售價和銷量情況各不相同。比如，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅項目，只要降價5%至10%，就能在一夜之間提高銷量。但在非一線城市，即便是大幅打折，往往也不起作用。

  這種關系解釋了為何房價沒有真正松動。在一線城市，因打折而售出的房屋數量太少，無法對全國的平均售價產生多少影響。其他城市的開發商則沒有降價，因為他們知道降價也無法提高銷量。基于這一點，如果房貸不松動，或者如果全國房價的回調幅度不足以刺激改善性和投資性住房需求，那么實體房地產市場很可能將繼續盤整。

  供過于求是許多人擔心樓市的主要緣由，但我們認為這不是全國性的問題。嚴重的供過于求只存在于少數非一線城市、以及商業地產行業。

  從全國層面看，供求失衡在可控范圍內。我們的研究顯示，這個問題可在未來兩三年內得到解決，支撐需求的因素是城鎮化，還有一個更重要的因素，就是人們改善居住條件的意愿。

  在商業地產領域，供過于求非常嚴重——遠比住宅地產領域嚴重——而且已經制造了一些“鬼城”。盡管這可能會演變成更嚴重的問題，但商業地產只占整個房地產市場的極小一部分。這意味著，商業地產危機動搖整個房地產行業的可能性極小。

2016房地產政策風險怎么應對：

  因此，盡管中國房地產市場存在供求失衡，但假如政策和信貸環境保持穩定，它應該能夠在中期內自行消化這個問題。關鍵的風險不在于供給或需求，而在于短期流動性是否容易獲得：過去幾年，開發商一直在將杠桿從地方政府的資產負債表轉移到自己的資產負債表上。銀行和非銀行部門大幅收縮提供給房地產行業的流動性(很可能是受政策驅動)，多半會促使房價出現幅度大得多的回調。但這不是我們的基準預期。