淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制
淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制
摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目中涉及到的成本控制主要根據(jù)企業(yè)的工體目標(biāo)及項(xiàng)目要求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中對(duì)成本進(jìn)行有效的組織、控制、跟蹤及分析等多方面管理，以完善成本管理體系，在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，全面提高利潤(rùn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 成本控制
隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，應(yīng)從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始階段直到項(xiàng)目竣工，通過(guò)科學(xué)合理的策劃與控制，促使項(xiàng)目達(dá)成投資目標(biāo)，并按照進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)等順利進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的核心內(nèi)容就是加強(qiáng)項(xiàng)目的目標(biāo)管理，而在項(xiàng)目管理的不同階段，目標(biāo)也會(huì)有所不同，但是成本控制應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程中，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成。本文將對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本控制存在的問(wèn)題、降低成本控制的有效手段等問(wèn)題進(jìn)行分析與闡述，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。
一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本控制現(xiàn)狀
(一)忽略項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制
投資決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本基礎(chǔ)，雖然有關(guān)決策費(fèi)用在總體成本中所占份額少之又少，但是對(duì)項(xiàng)目的整體成本影響高達(dá)90%以上。因此，在項(xiàng)目決策階段就投入合理的成本選擇，對(duì)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化配置而言是最重要、最直接的手段。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段就是對(duì)工程成本的控制源頭，當(dāng)確定投資計(jì)劃后，就進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，這是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合的過(guò)程。但是我國(guó)大多設(shè)計(jì)單位中隊(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)及經(jīng)濟(jì)分析不深入，在設(shè)計(jì)中出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的問(wèn)題，設(shè)計(jì)人員也過(guò)于關(guān)注設(shè)計(jì)工程的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)成本問(wèn)題沒(méi)有直接責(zé)任，造成從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，就埋下了高成本隱患。
(二)缺乏系統(tǒng)的成本控制管理
在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中，很多企業(yè)為了降低成本，將工程肢解，分包給不同的承包人。因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)與施工的后期，分包工程施工單位和工程總承包單位在有關(guān)配合及施工質(zhì)量、成品保護(hù)等問(wèn)題上產(chǎn)生越來(lái)越多的矛盾，這也為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理帶來(lái)難題。由于在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，涉及到的交叉作業(yè)多、參建單位多，各單位的進(jìn)場(chǎng)與退場(chǎng)時(shí)間不同，公司既要與土木建筑企業(yè)、安裝施工企業(yè)等簽訂施工合同，一些專業(yè)工程及配套工程的施工單位也與承包商簽訂了施工合同。由于成本管理不完善，簽訂的施工合同也不嚴(yán)密，施工單位出于自身利益的考慮，缺乏成本意識(shí)與合作意識(shí)，造成拖延工期及管理混亂局面，成本控制無(wú)從開(kāi)展。
(三)成本控制管理的手段落后
當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，有關(guān)成本預(yù)算工作的專業(yè)性落后，一些企業(yè)無(wú)法達(dá)到通行的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有在招投標(biāo)階段就事先完成項(xiàng)目的成本預(yù)算工作。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)在投標(biāo)階段才預(yù)算成本價(jià)格，由于受到時(shí)間與技術(shù)的限制，目標(biāo)成本不能直接落實(shí)到企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、各個(gè)項(xiàng)目以及工程實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工方應(yīng)及時(shí)將已完成項(xiàng)目的實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比，分析出現(xiàn)成本偏差的原因，并及時(shí)采取糾正措施。
二、 降低房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本的有效策略
(一)全面提高成本管理意識(shí)
成本管理是一個(gè)全員參與的全過(guò)程管理，若想提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的的成本控制手段，必須先樹(shù)立全員參與、全面控制的意識(shí)，這種全員控制模式并不是某個(gè)人或者某個(gè)部門(mén)的責(zé)任，而是房地產(chǎn)項(xiàng)目中涉及到的各單位、各部門(mén)以及個(gè)人的全體責(zé)任，這才是全員控制的根本。全面控制并不單純是指成本的管理與控制，更包含了項(xiàng)目管理的各方面都圍繞成本管理來(lái)開(kāi)展工作。全過(guò)程控制是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目周期中，從投標(biāo)開(kāi)始直到中標(biāo)后的具體施工及竣工，都需要加強(qiáng)成本控制的意識(shí)。
(二)加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量與水平，對(duì)控制成本具有決定性作用，因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，就應(yīng)加強(qiáng)成本意識(shí)。選擇競(jìng)選方案或者工程設(shè)計(jì)招標(biāo)的形式來(lái)獲得合理設(shè)計(jì)方案并選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)單位，通過(guò)先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用，合理降低工程成本，保證投資回報(bào)效益。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，應(yīng)采取多種方案對(duì)比的方式，從中選擇既能滿足項(xiàng)目需要，又利于工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)化的方案，這也對(duì)后期的施工、投入使用成本等起到基礎(chǔ)性作用。如目前我國(guó)一些房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案中，由于過(guò)于追求視覺(jué)效果，設(shè)計(jì)出異性建筑，這些建筑由于輪廓復(fù)雜，對(duì)結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生較大影響，且無(wú)形中增加了建筑外表的面積，不利于工程結(jié)構(gòu)成本的控制。通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的多次比選與論證，在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)功能、抗震要求、節(jié)能技術(shù)等基礎(chǔ)上，還應(yīng)對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)體系、合理布局、材料選擇等有所重視，這些都與成本控制有密不可分的關(guān)系。
(三)建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理
若想提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，首先需明確“由誰(shuí)管理”、“如何管理”的問(wèn)題。項(xiàng)目目標(biāo)的責(zé)任成本管理是否落實(shí)到位，能否切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵在于控制組織是否完善。為了加強(qiáng)成本管理，各企業(yè)應(yīng)成立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，包括設(shè)計(jì)管理、施工管理、工程技術(shù)、財(cái)會(huì)、人力資源及經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和成員，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的成本指導(dǎo)、管理及考核，項(xiàng)目部也要成立相關(guān)的目標(biāo)成本控制管理小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)責(zé)任成本的實(shí)施、核算、管理及考核。各專業(yè)部門(mén)之間，應(yīng)注重加強(qiáng)橫向的聯(lián)系與配合，充分發(fā)揮各部門(mén)的職能作用，確保各項(xiàng)工作有法可依、有章可循，自覺(jué)從自身加強(qiáng)項(xiàng)目成本的管理工作。
另外，各部門(mén)要加強(qiáng)自身的責(zé)任，全體參與管理。項(xiàng)目經(jīng)理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的第一施工負(fù)責(zé)人，應(yīng)擔(dān)任全面組織機(jī)構(gòu)管理的工作，對(duì)項(xiàng)目的盈虧狀況及時(shí)掌握并加以分析，并積極采取有效措施進(jìn)行優(yōu)化;工程技術(shù)部作為整個(gè)工程項(xiàng)目的技術(shù)控制與工程進(jìn)度的負(fù)責(zé)部門(mén)，應(yīng)確保質(zhì)量，既要保證工期的順利完成，又要加強(qiáng)降低成本;經(jīng)營(yíng)部主要管理合同的實(shí)施狀況，主要負(fù)責(zé)對(duì)工程進(jìn)度款的申報(bào)及催款工作，并對(duì)施工賠償問(wèn)題進(jìn)行處理;財(cái)務(wù)部對(duì)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作負(fù)責(zé)，及時(shí)分析財(cái)務(wù)狀況并分析收支，保證資金的合理調(diào)度，確保工程的全面順利開(kāi)展。
(四)以技術(shù)創(chuàng)新降低成本
技術(shù)手段是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的必然保障。根據(jù)大量施工經(jīng)驗(yàn)表明，在工程施工過(guò)程中，材料費(fèi)所占比例居高，而直接費(fèi)用對(duì)間接費(fèi)用的高低產(chǎn)生重大影響。隨著當(dāng)前科技水平的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，也應(yīng)注重主體施工技術(shù)的提高，并加大對(duì)新技術(shù)、新材料、新工藝、新方法的采納，利用技術(shù)成果的進(jìn)步來(lái)有效縮短工期并節(jié)約成本。
由上可見(jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過(guò)成本管理手段的加強(qiáng)，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象，對(duì)促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本意識(shí)不強(qiáng)、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創(chuàng)新手段加強(qiáng)控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地。
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