在新形勢下我國房地產財務風險的防范與控制

在新形勢下我國房地產財務風險的防范與控制

　　眾所周知，房地產企業是一個較為特殊的行業，與其它施工企業或建設單位有著質的區別，是集房地產的開發建設、經營銷售、配套管理及服務為一體的行業，具有生產周期長、投資額度大、市場風險大、政策調控風險大的獨特特點，資本密集性程度較高。雖然目前大多數房地產企業已由單一的項目公司向集團化運作模式轉變，整體抗風險能力有所增強，但由于房地產行業所具有的獨特特點，其面臨的財務風險仍是值得關注與重視的一個關鍵點。為此，本文將結合自身的工作實踐，對我國房地產財務風險的防范與控制提出幾點個人的建議。

　　1. 財務風險定義

　　財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以預料和無法控制的因素，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果與預期的經營目標發生偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或更大收益的可能性。房地產企業財務風險主要表現于籌資風險、投資風險、經營風險。

　　2. 房地產財務風險防范與控制措施

　　2.1 充分市場調研，在投資風險決策過程中保持穩健性原則，以有效防范和控制投資風險

　　提高管理者的投資風險管理意識，在投資決策中要在收益和風險中，保持謹慎原則，盡可能降低投資風險，以此來提高企業的財務風險的防范與控制能力，確保企業的可持續發展。對于許多破產后企業來說，有相當一部分企業是由于管理者沒有充分調研市場，或在項目投資決策中穩健性原則保持不夠，過于樂觀，以至于當項目與預期出現一定偏差時，企業資金就處于緊缺狀態，財務風險也緊隨發生。為此，本文認為，由于房地產行業投資金額較大，回收周期較長，資金投入后調整難度較大的特點，房地產企業投資決策前，必須充分了解城市規劃信息、周邊土地供應及使用情況、周邊房地產開發供應情況及市場需求信息，同時在投資決策中需要克服盲目樂觀主義，盡可能降低投資風險，要在收益、風險之間進行權衡，尋求最佳組合。

　　2.2 做好籌資風險的防范與控制工作

　　企業籌資風險的產生一般由內因及外因導致的。內因有很多種，可能是不當籌資方式，或是企業盲目投資，使企業負債規模過大，也有可能是企業的負債結構不合理等;外因則更多，或因市場行情的不確定因素;或是金融市場的利率、匯率等 發生變動等，都將導致企業的利潤下降，而這些因素對于資金需求龐大的房地產企業來講，其財務風險所受到的影響則更是不言而喻。為此，本文認為，房地產企業可以通過以下幾個途徑來防范與控制籌資風險的產生：

　　一是優化企業資本結構、改變融資模式。房地產企業需結合企業自身的實際情況，科學合理安排企業的資本負債，做到債務適度，并合理安排長短期資金。在國家現有宏觀經濟政策調控情況下，需將單純依賴銀行開發貸款的籌資模式，向以銀行開發貸款為主，信托融資、股權債權定向私募、銷售融資、資產證券化等融資方式多元化組合的方式轉變，以確保項目資金充裕，不至于出現資金鏈斷裂。

　　二是建立滾動預算機制，尤其加強現金流量的預算編制和管理，對企業財務進行預警分析。企業能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于是否有各種現金用于支出。因此準確的現金流量預算，可以為企業提供預警信號，揭示企業現金余缺，使管理者能夠及早采取措施，應對可能發生的風險。尤其是房地產行業，資金需求量大，現金流量預算的準確編制更為重要。為能準確編制現金流量預算，房地產企業應根據項目開發及銷售計劃，采用穩健性原則，將各部門具體目標進行匯總，將未來預期收益、銷售收現、項目付現支出、投資計劃及融資計劃量化表達，建立企業全面預算機制，預測未來現金收支狀況，并以月、季、半年及1年為周期，進行滾動預算編制，及時反映項目現金流量的變動狀況。并在執行過程中，嚴格按照現金流量預算把關，出現重大變化時，應及時調整，進行收支平衡。

　　2.3 加大經營管理力度，避免財務風險潛藏在于企業內部

　　一是加強與完善企業內部控制制度。企業的內部控制管理與其經營活動是密不可分的。企業的內部控制管理主要包括辦公人員的職權與職責、各項業務的操作流程、各項業務的分析與評估、內部管理體制制度的制定與實施等。對于房地產企業而言，每一項經濟業務活動要有兩個或以上的具有互相制約關系的控制環節，在資產處置、資金調度、銷售結算、提供擔保和對外投資等方面，明確決策人員和執行人員及會計人員、經辦人員與保管人員之間的職責權限和工作程序。因此，加強與完善企業內部控制制度，使企業的內部控制制度更加規范與科學，將有利于對企業財務可能存在的風險進行有效的防范與控制，降低經營風險。

　　二是加強與完善企業的成本管理，建立目標成本體系。成本管理是企業管理運營過程中的關鍵部分，它關系到企業的盈利與收益，一旦企業失去盈利與收益時，企業很有可能面臨著虧損和破產，這對于房地產企業更是如此，它的影響遠在于其它幾個方面。當前，我國的房地產的發展正處于如日中天的時候，競爭也異常激烈，如何在激烈的競爭中取得競爭優勢，加強成本管理，將是非常重要的一環。筆者認為，成本管理貫穿于項目投資決策、項目建設整個過程之中，企業應根據目前市場成本狀態，合理預計未來成本走勢，合理預測編制項目目標成本，并在開發建設過程中根據材料、人工價格變化等因素，適時修正目標成本，用以指導項目決策。

　　三是建立項目動態投資測算模型，及時反映項目預期收益變化狀況，為管理決策提供支撐依據。本文認為，充分利用信息化技術，根據項目開發進度及動態成本更新數據，結合項目銷售預測，按季滾動編制項目收益及現金流量預測，及時反映企業成本、銷售價格對企業收益影響，并及時反映項目資金余缺，為決策提供更為科學、有效的數據和資料，也有利于對項目實施進行很好的監控與分析，給企業的財務風險再加上一道保險。

　　3. 結語：

　　綜上所述，房地產企業的財務風險與其它行業相比，其所潛在的風險要遠遠高于其它行業，更需要企業管理者嚴謹甚微，提高企業的財務風險管理意識，認真對待每一項目，對項目進行全過程進行動態投資測算分析，加強企業的投資風險、經營風險及籌資風險的管理，防范與控制企業財務風險的產生與發展，確保企業的健康、穩健發展。