淺談公共管理中的經(jīng)濟適用房政策
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梁怡1由 分享
摘 要：經(jīng)濟適用房政策是一項重要的公共政策，體現(xiàn)了政府的公共管理職能。本文對經(jīng)濟適用房的存在的問題和原因進行了公共政策分析，并提出了一些解決問題的思路。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房政策；問題；公共政策分析
從1998年以來，我國基本建立了以住房公積金制度、經(jīng)濟適用房制度、廉租房制度為主要內(nèi)容的城鎮(zhèn)住房保障體系。經(jīng)濟適用房是一種具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。它的作用在于保護中低收入者的住房權(quán)力，是一項帶有福利性色彩的民生項目。對于實現(xiàn)“居者有其屋”，抑制房價起到了巨大作用。
一、 經(jīng)濟適用房所存在的問題
經(jīng)濟適用房雖然起到了巨大的成效，但是它與商品房巨大的價格差，驚人的利潤使得相當(dāng)多的一部分人鋌而走險運用各種方法得到經(jīng)濟適用房。而且住房市場本身就是供大于求，這種情況更是加劇了矛盾。關(guān)于經(jīng)濟適用房的各種負面新聞比比比皆是，它本身的正面作用已遠遠小于其負面作用。經(jīng)濟房不經(jīng)濟已成為事實。
（一）經(jīng)濟適用房政策滋長了尋租腐敗
在市場經(jīng)濟中供給決定價格，當(dāng)供小于求，進入賣房市場的話，高價格是必然的。而經(jīng)濟適用房卻是在賣方市場的時候所提供的廉價住宅，高額的利潤差則必然會造成尋租腐敗。經(jīng)濟適用房濟適用房的尋租行為并不是簡單地將一部分利潤從房地產(chǎn)商處以及部分購房者手中轉(zhuǎn)移到相關(guān)政府官員的私囊中。尋租給社會造成的危害和影響是巨大。它使得經(jīng)濟適用房變的既不經(jīng)濟有不適用，廣大的中低收入者仍然沒有獲得房屋，激化社會的仇富心理，對于我國構(gòu)建和諧社會極為不利。
（二）經(jīng)濟適用房適用范圍劃分不明確
應(yīng)為我國現(xiàn)在的個人信用，個人資產(chǎn)調(diào)查機制還不健全，無法準(zhǔn)確計算每個家庭真實的年收入，所以無法明確劃分家庭的高中低收入。這就給了許多不法分子以可乘之機，許多高收入家庭偽造自己的家庭年收入，獲得經(jīng)濟適用房。而那些真正符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭卻被排除在外。
（三）經(jīng)濟適用房位置偏遠、配套設(shè)施不完善
經(jīng)濟適用房是一種政策性商業(yè)住宅，本身帶有濃郁的福利色彩，按照國家規(guī)定，開發(fā)的房地產(chǎn)商職能從中得到3%的利潤，因此它的選址都不會再市中心等黃金地段，而是在臨近郊區(qū)的或環(huán)境的地方，這些地方往往地價非常便宜。并且相對的配套措施也非常差。更重要的是居住的往往中低收入，他們沒有能力夠買汽車等交通工具。往往是住在西邊工作在東邊，給他們平常的日常生活造成很大的麻煩。
( 四 )無形形成住房等級分化，造成購買者的心理壓力
經(jīng)濟適用房打的旗號是為了保護中低收入的家庭，夠買此類用房的都是生活在社會中的中下層家庭，容易形成新的窮人區(qū)，造成居民的心理壓力，形成一種羞辱效應(yīng)，而造成一系列社會和環(huán)境問題，導(dǎo)致社會階層在空間上的分化與隔離，不利于社會和諧共處，同時也不利于小區(qū)治安、文化的發(fā)展。
二、 從公共管理視角解讀經(jīng)濟適用房政策問題的原因分析
（一）政策定位不準(zhǔn)
房價近幾年持續(xù)走高，政府為抑制房價強推經(jīng)濟適用房，要求經(jīng)濟適用房占住房市場總體地位，但是各地政府的財政收入大多來源于土地出讓金。經(jīng)濟適用房又要求免交土地出讓金。龐大的中低收入人群使得的地方方政府無力支撐，從而對經(jīng)濟適用房也會采取抵制心理，把房屋建造在偏遠地區(qū)且配套措施也相對很不完善。
（二）經(jīng)濟適用房的負面效應(yīng)
公共選擇理論認為，政府也是“經(jīng)濟人”，同樣追求利潤最大化。當(dāng)政府認為經(jīng)適用房損害了它的利益時必然會對其抵制或者當(dāng)個別官員看到了其中巨大的利潤的候，為了謀求利潤最大化也會不顧國家政府的利益，以身涉法。經(jīng)濟適用房是違背了市場的供求關(guān)系，免受土地出讓金。房價也壓得很低，對地方政府的財政收入造成很大傷害。這就可以解釋為什么經(jīng)濟適用房的為之偏僻，建造不合理建筑質(zhì)量不好。即使地方政府沒有對其采取消極甚至抵制態(tài)度，個別官員也會看到其中的有利可圖運用權(quán)力來謀取私利。就可以解釋為什么有那么多高收入者住進經(jīng)濟適用房，而那些真正需要的卻得不到。規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理的思考。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房政策；問題；公共政策分析
從1998年以來，我國基本建立了以住房公積金制度、經(jīng)濟適用房制度、廉租房制度為主要內(nèi)容的城鎮(zhèn)住房保障體系。經(jīng)濟適用房是一種具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。它的作用在于保護中低收入者的住房權(quán)力，是一項帶有福利性色彩的民生項目。對于實現(xiàn)“居者有其屋”，抑制房價起到了巨大作用。
一、 經(jīng)濟適用房所存在的問題
經(jīng)濟適用房雖然起到了巨大的成效，但是它與商品房巨大的價格差，驚人的利潤使得相當(dāng)多的一部分人鋌而走險運用各種方法得到經(jīng)濟適用房。而且住房市場本身就是供大于求，這種情況更是加劇了矛盾。關(guān)于經(jīng)濟適用房的各種負面新聞比比比皆是，它本身的正面作用已遠遠小于其負面作用。經(jīng)濟房不經(jīng)濟已成為事實。
（一）經(jīng)濟適用房政策滋長了尋租腐敗
在市場經(jīng)濟中供給決定價格，當(dāng)供小于求，進入賣房市場的話，高價格是必然的。而經(jīng)濟適用房卻是在賣方市場的時候所提供的廉價住宅，高額的利潤差則必然會造成尋租腐敗。經(jīng)濟適用房濟適用房的尋租行為并不是簡單地將一部分利潤從房地產(chǎn)商處以及部分購房者手中轉(zhuǎn)移到相關(guān)政府官員的私囊中。尋租給社會造成的危害和影響是巨大。它使得經(jīng)濟適用房變的既不經(jīng)濟有不適用，廣大的中低收入者仍然沒有獲得房屋，激化社會的仇富心理，對于我國構(gòu)建和諧社會極為不利。
（二）經(jīng)濟適用房適用范圍劃分不明確
應(yīng)為我國現(xiàn)在的個人信用，個人資產(chǎn)調(diào)查機制還不健全，無法準(zhǔn)確計算每個家庭真實的年收入，所以無法明確劃分家庭的高中低收入。這就給了許多不法分子以可乘之機，許多高收入家庭偽造自己的家庭年收入，獲得經(jīng)濟適用房。而那些真正符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭卻被排除在外。
（三）經(jīng)濟適用房位置偏遠、配套設(shè)施不完善
經(jīng)濟適用房是一種政策性商業(yè)住宅，本身帶有濃郁的福利色彩，按照國家規(guī)定，開發(fā)的房地產(chǎn)商職能從中得到3%的利潤，因此它的選址都不會再市中心等黃金地段，而是在臨近郊區(qū)的或環(huán)境的地方，這些地方往往地價非常便宜。并且相對的配套措施也非常差。更重要的是居住的往往中低收入，他們沒有能力夠買汽車等交通工具。往往是住在西邊工作在東邊，給他們平常的日常生活造成很大的麻煩。
( 四 )無形形成住房等級分化，造成購買者的心理壓力
經(jīng)濟適用房打的旗號是為了保護中低收入的家庭，夠買此類用房的都是生活在社會中的中下層家庭，容易形成新的窮人區(qū)，造成居民的心理壓力，形成一種羞辱效應(yīng)，而造成一系列社會和環(huán)境問題，導(dǎo)致社會階層在空間上的分化與隔離，不利于社會和諧共處，同時也不利于小區(qū)治安、文化的發(fā)展。
二、 從公共管理視角解讀經(jīng)濟適用房政策問題的原因分析
（一）政策定位不準(zhǔn)
房價近幾年持續(xù)走高，政府為抑制房價強推經(jīng)濟適用房，要求經(jīng)濟適用房占住房市場總體地位，但是各地政府的財政收入大多來源于土地出讓金。經(jīng)濟適用房又要求免交土地出讓金。龐大的中低收入人群使得的地方方政府無力支撐，從而對經(jīng)濟適用房也會采取抵制心理，把房屋建造在偏遠地區(qū)且配套措施也相對很不完善。
（二）經(jīng)濟適用房的負面效應(yīng)
公共選擇理論認為，政府也是“經(jīng)濟人”，同樣追求利潤最大化。當(dāng)政府認為經(jīng)適用房損害了它的利益時必然會對其抵制或者當(dāng)個別官員看到了其中巨大的利潤的候，為了謀求利潤最大化也會不顧國家政府的利益，以身涉法。經(jīng)濟適用房是違背了市場的供求關(guān)系，免受土地出讓金。房價也壓得很低，對地方政府的財政收入造成很大傷害。這就可以解釋為什么經(jīng)濟適用房的為之偏僻，建造不合理建筑質(zhì)量不好。即使地方政府沒有對其采取消極甚至抵制態(tài)度，個別官員也會看到其中的有利可圖運用權(quán)力來謀取私利。就可以解釋為什么有那么多高收入者住進經(jīng)濟適用房，而那些真正需要的卻得不到。規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理的思考。