機關總務后勤管理論文(2)
機關總務后勤管理論文篇二
機關后勤物業管理模式的探討
【摘 要】機關后勤服務社會化是一場調整生產關系，解決生產力的變革，是經濟發展和社會進步的必然趨勢。本文從機關后勤服務社會化的角度，對機關后勤物業管理模式進行了探討。
【關鍵詞】機關后勤;物業管理
機關后勤其內涵表現為運用市場機制，建立面向社會的有償服務競爭機制，以商品化、產業化、市場化、社會化為其基本特征;其外延表現為通過雙向服務，擴大服務范圍，參與市場競爭，利用社會專業服務機構為機關提供更加優質高效的服務，是一種開放式的后勤服務體系。機關后勤服務社會化是一場調整生產關系，解決生產力的變革，是經濟發展和社會進步的必然趨勢。政府機關辦公樓區物業管理服務工作是機關后勤服務社會化改革的重要組成部分，是否需要和怎樣引進社會上專業水平更高的服務，管理與服務分離到什么程度，都要具體情況具體分析。本文從機關后勤服務社會化的角度，探討創業大廈物業管理模式的選擇及其實現。
一、管理模式的確立選擇
近年來，各地政府機關事務管理部門對政府辦公樓(區)管理體制、運行機制進行了大量有益嘗試，促進了政府機關物業管理社會化、市場化目標的逐步實現。例如上海市管理局按照先分離體制、后轉換機制、再整合資源的三步改革方案，安徽省的做法是實行四套班子集中辦公，行政辦公中心內的部分后勤服務項目交由社會專業化公司提供，機關新建辦公區和住宅小區的管理開始引進社會服務。各種嘗試顯然符合“大社會小政府”的總體變革趨勢，結合桂林市和我局的實際情況，基于創業大廈物業管理層次的初步設想，創業大廈物業管理模式應選擇“自管與托管”相結合的模式，其理由如下：
一是富余人員分流的需要。我局目前對機關辦公樓(院)的管理模式，仍然是計劃經濟條件下的自管模式，實質就是房屋管理，是政府自身安排人員對辦公樓的日常性運轉進行維護，這兩年來，雖然對編制數實行了嚴格控制，盡管如此，如果實行完全托管式管理，仍有一部分人員需要轉崗分流，對此，我們可以對富余人員進行再培訓，也就是部分項目采取自管模式。
二是黨政機關內部管理特性需要。創業大廈是我市行政中心西移臨桂新區黨政機關新辦公樓，其物業形式應當歸屬于特殊物業，具有保密性、安全性、隨機性、時效性、穩定性等特性。在現實中，政府機關辦公樓區的物業管理單位承擔著政府的后勤保障任務，既要綜合利用服務資源，保證政府運行和干部職工工作生活的穩定性和安全性，又要管理好機關的資產，實現資源的充分有效利用，控制好服務的標準和配置好服務資源，這些都不是純粹的商業性服務機構可以承擔的。
三是做強做大后勤經濟需要。我局在發展的遠景規劃上，做強做大后勤經濟就應突出集團化戰略，打造綜合經營優勢，以資產為紐帶，實行資本運作，通過投資或控股公司，以資本運作的方式將企業做強做大;從事多種行業的業務經營，拓展市場，全力打造經營型物業管理模式，搶占對外物業管理托管市場。
后勤服務社會化有兩層含義，一是后勤服務可以由社會專業服務組織承擔;二是原有的后勤服務單位要按照市場經濟的要求進行改革，成為社會服務業的一部分。社會化的主要特征是：機關后勤管理與服務職能相分離，部門間的工作、核算、產權與收益分配等關系進一步明晰，雙方主要通過合同的形式來進行管理和結算，后勤服務經營單位成為真正獨立的法人實體，獨立參與市場競爭。所以，在以機關事務管理局代表業主為監管主體單位，多家社會企業參與的“自管與托管結合”模式是創業大廈物業管理的最佳選擇。
二、物業管理整體思路
1、認識與定位
臨桂新區是桂林新的政治、經濟、旅游、文化、商務中心，臨桂新區將成為推動桂林國家旅游綜合改革試驗區、國家服務業綜合改革試點區域建設的重要載體和旅游產業發展的新平臺，必須以政府個性化需求為導向，提供“人性化管理、全方位保障”的專業化優質服務。桂林市到2020年，國際旅游勝地基本建成，成為世界一流的山水觀光休閑度假旅游目的地、全國生態文明建設示范區、全國旅游創新發展先行區、區域性文化旅游中心城市和國際交流的重要平臺。創業大廈集國際化、多功能、環保型于一體的現代政府物業，整體形象應該著眼于世界，著眼于未來，項目整體形象定位是：開放、包容、高效。
2、管理目標
創業大廈物業管理的當前任務與目標應著力培養全方位保障能力、應急處理能力、綜合管理服務能力，將創業大廈打造成社會化物業管理與服務業創新示范工程，樹立政府辦公物業管理企業化、專業化的成功范例，創造優秀的品牌效應，實現對外托管物業管理業務。
3、工作重點
(1)物業管理單位必須前期介入，全面參與設備安裝、調試，熟悉設備特性，掌握運行規律;在正式運行后，要確保電梯系統、供配電系統、給排水系統、消防控制系統、中央空調及通訊系統等關鍵設備運行正常。(2)通過環境形象、樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控制、管理服務人員行為規范以及后續工程形象控制等專業管理和文化氛圍的融合，塑造開放、包容、高效的整體形象。(3)物業管理在保證物業管理主業基礎上，提供綜合配套服務包括會務、餐飲、幼兒園等。(4)確保物業管理項目達成零風險工程。依托物業服務公司長遠承擔物業服務的責任，吸納培訓安排機關事務管理局原有物業管理富余人員，按照有關規定投保提高物業運行抗風險能力。
三、管理體制機制的構建
有效的管理需要科學的管理體制和機制來保障。(一)創業大廈管理中心組織框架。創業大廈入駐的機關單位較多，成立創業大廈管理中心，統一管理，實現管辦分離。管理中心隸屬于桂林市機關事務管理局，成立大廈物業管理、節能、安全、膳食、監督檢查委員會等組織。?物業公司接受大廈管理中心的領導和管委會的監督，履行物業管理委托合同中規定的權利、義務和責任。(二)管理方式。管理方式是解決如何進行管理的問題，由管理方法、運作程序、信息系統、管理機制四部分構成。
1、管理方法。大廈管理中心按照職能任務的分工，在前期介入期間，管理中心和物業公司將委派最優秀的機電工程技術人員，參與設備安裝和調試驗收，杜絕設備管理中的責任事故，引入質量管理體系，控制成本。服務創新。
2、物業管理運行程序的整個流程應當做到按照程序化要求，各項服務管理工作完成“計劃-實施-監控-改進”循環后，實現滾動式提高。
3、信息系統。物業管理信息系統是指物業管理中有人和計算機等組成的，專門用于物業信息的收集、傳遞、存儲、加工、維護和使用的系統。
4、管理機制其本質上是管理系統的內在聯系、功能及運行原理，是決定管理功效的核心問題，創業大廈物業管理團隊要以客觀規律為依據，運用目標責任管理機制、激勵機制、自我約束機制，發揮管理機制的自動作用。
所有模式的創新都是在原有基礎上的改進，管理模式的轉型并非一蹴而就，選擇創業大廈最合適的物業管理模式的本質意義，在于不僅能夠滿足機關享受服務價值最大化和財產風險最小化的雙重動機，而且能夠實現物業服務企業商業利潤最大化和服務成本最小化的雙重目標，最大限度地促成機關后勤與物業服務企業的互利雙贏。
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