房地產(chǎn)數(shù)學模型論文(2)
房地產(chǎn)數(shù)學模型論文
房地產(chǎn)數(shù)學模型論文篇2
淺談房地產(chǎn)項目投資風險評價模型
摘 要：本文根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險評價的相關(guān)理論，結(jié)國內(nèi)外學者在此方面的研究資料，對房地產(chǎn)項目投資風險評價的方法進行研究。文章結(jié)合層次、灰色、模糊等三中評價方法定量的項目的投資風險進行預(yù)測和評價。為房地產(chǎn)企業(yè)投資決策提供科學的數(shù)據(jù)理論的支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;投資分析;風險分析評價
一、引言
近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國內(nèi)外各類資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力也不斷增強。隨著近幾年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們也醒地認識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。自2010年起，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。為了繼續(xù)鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2011年國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(即國8條)。2013年國務(wù)院部署房地產(chǎn)調(diào)控五大措施(即新五條)，對此大家對"十二・五"時期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢尤為關(guān)心。同時也加大了房地產(chǎn)項目開發(fā)的不確定性和房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險性。
在此背景下，房地產(chǎn)投資企業(yè)更應(yīng)該對房地產(chǎn)項目的投資可行性和正確性，做出更加準確的認識和決策。本文對房地產(chǎn)項目進行投資風險分析，針對該項目的實際情況，用現(xiàn)實的、客觀的數(shù)據(jù)來驗證所評估的項目，充分分析、評估，最終確定該項目是否可行。通過對該項目的投資風險分析，運用投資策劃和項目管理的基本理論和方法，為項目的選擇和立項提供了理論依據(jù)，對提高項目分析的科學性和準確性具有實踐指導(dǎo)意義和可操作性。以期提高房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項目投資風險評價的重視程度。
二、房地產(chǎn)項目投資風險評價指標的確定
結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)項目投資風險的研究情況，本文按照房地產(chǎn)的壽命周期，將房地產(chǎn)投資風險因素劃分為4大類，分別為你投資前期階段、開發(fā)建設(shè)階段、經(jīng)營階段和管理里階段，詳細因素見圖1。
圖1 青島市天一房地產(chǎn)項目投資風險因素圖
三、房地產(chǎn)項目投資風險評價模型
根據(jù)上文項目投資風險因素的評價指標，作為運用層次、灰色、模糊相結(jié)合的綜合評價方法，對投資青島天一房地產(chǎn)項目時，可能的風險進行實例的研究分析。
1、AHP計算各層次權(quán)重
根據(jù)圖1-1所示房地產(chǎn)項目系統(tǒng)風險層次結(jié)構(gòu)模型和具體的風險因素的特性，綜合專家的咨詢意見，本文對各個風險因素采用層次分析方法，在各層元素中進行兩兩因素的比較，構(gòu)建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性，通過取1，2，…，9以及他們的倒數(shù)作為標度，求出各個風險因素的權(quán)重值。
通過計算我們可以得到一級指標的權(quán)重為A=(B1，B2，B3，B4)=(0.25，0.25，0.25，0.25)，而二級指標的權(quán)重為B1=(0.526，0.273，0.124，0.077);B2=(0.370，0.345，0.185，0.100);B3=(0.623，0.239，0.137);B4=(0.413，0.209，0.194，0.104，0.080)
2、確定評價值矩陣及評價等級
通過對上文風險評價方法的分析，結(jié)合房地產(chǎn)項目風險指標體系，本文將各影響因素的可能風險程度劃分為4個等級：高風險(V1)、較高風險(V2)、較低風險(V3)、低風險(V4)。按4分制打分，故確定評價等級集合為V={4，3，2，1}。本文通過收集專家對影響因素風險等級的評定得出以下數(shù)據(jù)(見表1)。
表1影響因素風險等級的評定
3、確定評價灰類
根據(jù)上述的評價等級，我們確定相應(yīng)的灰數(shù)及白化權(quán)函數(shù)可分為如下四類：
第一類："高風險"，設(shè)定灰數(shù)為∈[4，∞) ，其白化權(quán)函數(shù)記為f1 (圖3-1);第二類： "較高風險"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，3.6] ，其白化權(quán)函數(shù)記為 f2(圖3-2);第三類： "較低風險"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，2.4] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f3 (圖3-3);第四類： "低風險"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，1.2] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f4 (圖3-4)
由nij=fr(dij)可以計算出評價矩陣的灰色統(tǒng)計數(shù)nij ;其中dij 為第j個專家對于第i個風險因素的評價值。
4、模糊評價計算項目風險狀況
根據(jù) rij=nij /ni可以計算出灰色評估權(quán)值，得到模糊評價矩陣R為：
通過以上計算，我們可以計算出投資風險影響因素的權(quán)重和其模糊評價矩陣，則下步就可以逐級進行模糊運算。以此得出天一房地產(chǎn)項目投資風險的總體評估結(jié)果。
首先，根據(jù)Bi與Ri經(jīng)過模糊運算，得出風險影響因素Bi的評價模型Ti為：
Ti=Bi*Ri
可知天一房地產(chǎn)項目的投資風險評價為：
T3=(0.18，0.23，0.31，0.28);T4=(0.23，0.30，0.31，0.16)
由此可以計算出整個項目的投資風險評價結(jié)果：
Z=V*T=V*(T1，T2，T3，T4)=2.496
按照房地產(chǎn)項目投資風險的等級可知，青島天一房地產(chǎn)項目的額投資風險介于較高風險與較低風險之間，其風險處于一般風險水平。
四、結(jié)束語
在我國對于項目投資風險的研究較多，同時考慮從到房地產(chǎn)項目具體事實情況的差異性，因此投資風險評價因素并不完全一致。對此本文的評價指標體系，僅僅是結(jié)合天一房地產(chǎn)項目進行設(shè)計的。對于其他房地產(chǎn)項目可以對評價指標體系，做部分細微的調(diào)整。
本文將層次分析法、灰色評價、模糊綜合評價方法三種方法相結(jié)合，運用到房地產(chǎn)項目的投資風險評價中，定性和定量的對房地產(chǎn)項目投資風險的程度進行評價，可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價問題，使房地產(chǎn)投資風險評價更加客觀可信，并論證了該方法，在理論和實際應(yīng)用上更具科學性和優(yōu)越性，為投資決策的提出提供理論支持。但同時，本文雖然結(jié)合天一房地產(chǎn)項目的風險因素做了較為全面的分析研究，但是對于今后房地產(chǎn)項目的投資風險評價來說，如何更加準確的對項目的投資風險進行測定，仍有待進一步的研究。
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