澳洲銀行怎么批房貸
澳洲銀行怎么批房貸
澳洲聯邦銀行(CBA)，西太平洋銀行(WBC)，澳紐銀行(ANZ)和澳洲國民銀行(NAB)是澳洲的四大銀行，它們的評級屬于全球最高的評級之列，在審批貸款時通常采取比較謹慎的標準。下面由學習啦小編為你分享澳洲銀行怎么批房貸的相關內容，希望對大家有所幫助。
澳洲銀行是如何房貸的呢?
在澳洲買房，能向銀行借多少錢?需要有多少收入?銀行批準貸款的標準是什么呢?
首先，銀行要求你有足夠的還款能力，每個月的收入扣除支出以外，還能付得起貸款。
其次，萬一你還不起錢，銀行會收回房產，對外拍賣，所以它要保證房產物有所值，不至虧本。
所以，銀行通常會對兩個方面進行審核：
借貸安全性(Security)：銀行通過貸款價值比率(Loan to Valuation Ratio，簡稱LVR)指標來判斷和控制你作為貸款人的風險。
你的還款能力(Servicing)：為確保貸款在你的財務承受范圍內，銀行要統計你的收入支出，看是否有盈余來負擔還款，同時也要考慮你的信用記錄、存款和就業情況等因素。
能向澳洲銀行借多少錢?
銀行用LVR來控制把錢借給你的風險：
LVR=貸款額/房產價值。
這個房產價值不是指買房價格，而是銀行委托的專業估價師評估的房產實際市場價值。
每家銀行對LVR的要求不同，一般認為，貸款額如果不超過住宅物業價值的80%，那么風險還在比較可控的范圍內。
有些房產可能因為位置、類型、面積或其它原因只能用來借更低的比例，甚至不被接受作為抵押物。
LVR越高，對于銀行來說，承受的風險就越大。
有的銀行允許LVR超過80%，甚至可高達95%，但要求你繳納一定數額的房貸保險(Lender Mortgage Insurance，簡稱LMI)，以保護銀行自己的利益。
這是你給銀行買的保險。萬一你違約不還錢，銀行拍賣你的房子收不回本錢，房貸保險供應商會彌補這個差額，同時向你追債。
房貸保險通常占房貸金額的1-4%左右，保險費從幾千到幾萬不等，可一次性支付，也可以和貸款一起分期償還。
比如，你要買一套50萬澳元的房子。
估價若是60萬，按80%的LVR，銀行可貸48萬。
估價若是40萬，銀行只可貸32萬，你自己要準備18萬的首付款。
如果銀行允許90%的LVR，那么你能借到36萬，自己準備14萬首付款，還要支付幾千澳元的房貸保險。
但如果你是高收入的專業人士，比如醫生、會計師、律師或礦業工程師之類，有的銀行可以免掉你的房貸保險。
澳洲銀行借款需要有多少收入?
除了考慮借貸安全性以外，銀行還要確保你有能力還錢。
每個銀行對還款能力的具體計算公式不同，但原則上都會比較你的收入和支出，計算財務盈余：
財務盈余=稅后收入 – 所有貸款 – 生活支出 – 一定的緩沖額。
如果盈余大于零的話，你被視為基本上有還款能力。
計算稅后收入時，除了基本工資外，有時銀行能將加班費、獎金、傭金和政府補貼也全部或部分算作收入。
比如，你領取家庭稅務補貼(Family Tax Benefit A/B), 而且孩子不到11歲的話，這筆補貼能被算作收入。
很關鍵的一點是，投資房的租金收入也被算作收入?？紤]到會有出租管理費、市政費等支出，租金收入被承認的比例一般在80%左右，有的銀行還會考慮負扣稅因素。
由此可見，投資房貸款對工資收入的要求一般要低于自住房。
計算貸款支出的時候，銀行一般會作比較保守的計算，使用的利率要高于當前利率。
如果你有信用卡的話，就算沒有透支，銀行也可能將信用額度的2-3%算作每月還款。
也就是說，信用卡過多，額度過高，都會降低你的貸款能力。
生活支出方面，銀行一般會讓你自己給個估算值，然后比較相似家庭類型的常規支出，選擇兩者中較高的那個數據。
如果你的配偶不工作，銀行也會將你配偶和子女的生活支出計算在內，保證你在還款的同時還能養家。
稅后收入去掉貸款額和生活支出之外，一般還會再減去個緩沖額，確保萬無一失。
剩下的就是你的財務盈余，如果不是負數的話，銀行才會進一步考慮你的貸款申請。
假設你單身，稅前工資為10萬，每月支出為2千，沒有其它收入和債務，要買自住房，貸款30年，等額本息還款。
那么，在利率為6%的情況下，你的借款額約為59萬(根據NAB銀行網頁的計算器)，每月還款額為3500澳元左右。
如果LVR為80%，你可以貸款購買價值在74萬左右的自住房。
如果你還想買套50萬的投資房，只還利息，LVR為80%，租金回報率為5%。
那么需要的稅前工資收入大概為14萬3千，也就是說，你的年收入要提高4萬多澳元。
各大銀行和貸款經紀公司網頁上都有計算貸款額和還款能力的計算器，以上結果是用NAB銀行的計算器估算的，未征求過專業人士意見，不保證正確性。
除了LVR和還款能力計算外，銀行還會綜合考慮你的信用記錄、存款和工作情況，來決定要不要給你貸款。
如果你經常更換地址，頻繁跳槽，在多家銀行登記過房貸咨詢，還老是長期拖欠信用卡、電話和水電煤賬單，那么你的信用評分估計很低，很可能影響貸款審批。
最后，即便銀行通過了各項指標的審核，你自己也要算一下賬，看包括首付和還款額在內的總支出是否符合家庭預算和規劃。
如果你有買車的打算，同時計劃要把孩子送到私校，還要給父母辦理付費移民，那就要提前制定預算，準備好充足資金，應對所有開支。
最后要提醒的是，近來澳洲投資房政策有所收緊，一些銀行有降低貸款額度和減少投資房利息折扣的舉動，可能會引起申請者借款額度和借款能力一定程度的下降。關于貸款方面最新的政策，請務必向銀行或貸款經紀咨詢。
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