二套房公積金貸款政策全國(2)

　　二套房公積金貸款利率

　　二套房貸款利率有稱第二套房貸款利率是2011年1月起，國務院要求各金融機構對房屋貸款實行差別化信貸。

　　差別化信貸

　　對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

　　貸款利率

　　二套房貸款利率不低于貸款基準利率的1.1倍。

　　最新基準利率

　　根據二套房貸款政策，期限在五年以上的二套房商業貸款年利率為不低于7.205%

　　貸款利息計算的基本常識

　　一、利息計算的基本常識

　　(一)人民幣業務的利率換算公式為(注：存貸通用)：

　　1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

　　2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

　　(二)銀行可采用積數計息法和逐筆計息法計算利息。

　　1.積數計息法按實際天數每日累計賬戶余額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：

　　利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日余額合計數。

　　2.逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

　　計息期為整年(月)的，計息公式為：

　?、倮?本金×年(月)數×年(月)利率

　　計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：

　?、诶?本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率

　　同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公歷實際天數，計息公式為：

　?、劾?本金×實際天數×日利率

　　這三個計算公式實質相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此，當事人和金融機構可以就此在合同中約定。

　　(三)復利：復利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收復利。

　　(四)罰息：貸款人未按規定期限歸還銀行貸款,銀行按與當事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

　　(五)貸款逾期違約金：性質與罰息相同，對合同違約方的懲罰措施。

　　(六)計息方法的制定與備案

　　全國性商業銀行法人制定的計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報中國人民銀行總行備案并告知客戶;區域性商業銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案并告知客戶;農村信用社縣聯社法人可根據所在縣農村信用社的實際情況制定計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，并由農村信用社法人告知客戶。

　　(七)參考依據：

　　1.《人民幣利率管理規定》銀發【1999】77號。

　　2.《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》銀發【2003】251號。

　　3.《中國人民銀行關于人民幣存貸款計結息問題的通知》銀發【2005】129號。

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