買二手房的需要注意什么

買二手房需要注意：房屋證件、土地使用性質，土地使用年限、是否有市政規劃、房屋是否合法、單位房是否獲得范圍買賣允許、是否拖欠物管費、注意房子的內部問題、單位房屋是否侵權等等。

買二手房的需要注意什么

查看房屋證件

證件齊全、房產證產權清晰才能證明房主對房屋享有所有權，這也是證明買房權利的惟一憑證。如果買沒有房產證的房屋，該房屋可能處于抵押或者轉賣狀態，沒辦法確保購房者的權益受到保障。所以，當進行二手房買賣的時候，房產證的查驗是必須的。

土地使用性質，土地使用年限。

土地使用性質分為劃撥、出讓兩種。劃撥的土地是無償使用的，但是政府可以無償收回，買這種二手房風險大，一旦政府收回土地，購房者無補貼;出讓的土地已經交了土地出讓金，在使用年限內，購房者可以有完整的權利，對購房者來說也是一種法律保障。我國房屋所占用的土地使用年限有限，二手房已經投入使用多年，您在買房過戶前看好房屋土地使用年限，看好房屋是否符合您的住房需求，算一下這筆錢花的是否合算。

是否有市政規劃。

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

房屋是否合法。

對于房改房、安居房、經濟適用房等福利房，它們的轉讓是有限制的。因為福利房的土地性質、房屋所有權在一定范圍上有國家規定，購房者購買時，要看好房屋是否可以在法律規定的范圍內買賣。

單位房是否獲得范圍買賣允許。

單位房屋出售分為成本價、標準價兩種，但是正常情況下的單位房土地性質是劃撥的，如果要進行轉讓，購房者需要讓賣方交全土地使用費;另外，單位房屬性特殊，在轉讓單位房的時候，單位擁有優先購房權。所以，購房者在辦理過戶之前，要讓對方繳納土地使用費，并取得單位放棄“優先購買權”的證

是否拖欠物管費。

很多老舊二手房存在拖欠物業費的情況。購房者在過戶之前應該咨詢房屋的電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)情況，若賣方已欠下數目不小的費用，購房者卻不知情，買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

房子的內部問題

要提前檢查房子內部問題，比如墻壁是否有裂縫，地板是否有損壞，是否漏水等問題。還有就是有哪些家具、電器是一并出售的。

單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供低首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

注意價格問題

買房最看重的就是價格問題，買房之前要對價格先做了解，這樣談價格的時候才不會被動。

注意房款交付方式

定金或者房款，應該先存在銀行的凍結賬戶。等房子過戶完成，或者拿到新的房產證，再統一轉入對方的賬戶。這樣可以有效規避風險，避免被卷款跑路。

二手房買賣的稅費規定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據國家規定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。

二手房貸款多久能審批下來

二手房貸款審批一般15個工作日左右就可以審批下來了。但是不同的銀行具體的審批時間也是不一樣的。申請流程如下：

1、買賣雙方商議好房價之后，簽訂合同，需要帶著身份證明、房權證、土地證或復印件、戶口本、結婚證等到房管部門先進行網簽，之后再到銀行簽訂貸款合同然后申請貸款。

2、帶著以上的材料到房管部門的稅務部門辦理產權過戶登記和繳納稅費的手續，取得產權證，之后和銀行信貸人員一起辦理抵押登記，到銀行支取貸款。