房產預告登記人同意方可轉移房產

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》由最高法于2016年2月23日發布，規定不通暢未經同意發生物權轉移認定無效，也就是意味著房產轉移需要預告登記人同意方可生效。下面就由學習啦小編為你詳細介紹。

　　未經同意發生物權轉移認定無效

　　現行《物權法》規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。實踐中，對于現實登記權利人針對不動產的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。基于預告登記制度的內涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則。為此，《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱的不發生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋。

　　《解釋》規定，未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照特權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

　　相關知識介紹：

　　什么是商品房預告登記

　　商品房預告登記，就是在購房者簽訂購房合同后、辦出房產證之前，到房屋登記部門預先申請、主張自己對所購房屋的物權。預告登記可以視作一項準物權，購房人辦理預告登記相當于給自己拿到房屋產權加了把“安全鎖”，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，其后的買賣是無效的。

　　《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　商品房預告登記的作用

　　目前，雖然已有較為完備的商品房合同備案制度，但開發商“一房多賣”可能性依然存在。由于市場上在售的商品房大多數是期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1到2年時間。在當前樓市調控嚴厲背景下，開發商資金鏈普遍緊張，生死存亡之際鋌而走險去搞“一房多賣”、以謀求更多資金的可能性增大。因此，推行商品房預告登記制度，對于防止“一房多賣”現象發生，保障購房者合法權益非常有必要。