房產抵押需要注意的問題

　　你知道房產抵押貸款嗎?房產抵押貸款是指借款人以新購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。下面由學習啦小編為你詳細介紹房產抵押貸款的相關法律知識。

　　房產抵押需要注意的問題：

　　1、什么是房產抵押貸款?

　　房產抵押貸款是指借款人以新購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。

　　房產抵押貸款的貸款期限最長不超過30年;貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行。

　　2、房產抵押需要滿足哪些條件?

　　(1)借款人資格，主要是具穩定收入，固定工作，還要有合法的抵押物，例如可以上市交易的商品房。

　　(2)銀行委托評估公司辦理評估，簽訂合同，貸款審批，房產抵押，合同公正，放款。

　　一般來說，購房者只有同時具備下列條件才有要能得到貸款：

　　(1)借款人必須是具有獨立民事行為能力的個人;

　　(2)購房者具有居住地合法的身份證明;

　　(3)與發展商簽訂有商品房訂購書或購房協議，并已支付訂金或首期購房款;

　　(4)同意以所購房產作抵押;

　　(5)具備令貸款行滿意的財務狀況。例如有穩定收入的企業員工;信譽良好，確有償還能力的小業主;自身收入低，但有海外親友定期資助的居民等等。具體如何界定和把握，由貸款行審核和決定。

　　3、哪些房產不能進行抵押?

　　(1)土地所有權不得抵押，地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押鄉鎮、村企業的土地使用權不得單獨抵押。

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包并經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。

　　(3)權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。

　　(4)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得進行抵押。

　　(5)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。

　　(6)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。

　　(7)以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

　　(8)違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。

　　(9)依法不得抵押的其他房地產。

　　4、抵押房產要注意什么問題?

　　(1)房產類型

　　房貸的第一前提是用房產抵押，所以抵押房產的類型也決定了你是否能夠辦理貸款。購商品房或經濟適用住房時要了解開發商是否已辦理了《預售許可證》;是否已同資金管理中心或商業銀行簽約;這些都是能否辦理貸款的前提。如開發商還沒有同金融機構簽約，您還想辦理貸款的話，您可以攜帶相關資料到市房屋置來擔保公司辦理抵押舊房購新房的貸款擔保業務。

　　在購買經濟適用住房貸款時，要注意外地人是不能購買經濟適用住房，也不能辦理貸款;在購買集資建房時要注意個人產權所占比例的多少，最后辦理的是房屋共有權證，抵押時的面積也是個人產權的部分;購拍賣房產貸款前要了解好該房產是否能開據發票還要知道該房能否辦理房屋所有權證，能否辦理房產抵押后才能參與競拍(這種拍賣房的貸款在房屋置業擔保公司可以辦理);動遷戶獲得拆遷人的貨幣補償后要求貸款的，要提前向開發商了解辦理產權手續，了解開發商是否已同房屋置業擔保公司簽訂《合作協議》。因為一般在動遷戶在交差價購房貸款時，開發商的《預售許可證》還沒有辦完，這種情況的貸款一般只有在房屋置業擔保公司才能辦理。

　　(2)利率的選擇

　　商品房或經濟適用住房貸款時，首選是公積金貸款，貸款利率最低，但是在購房時要問清開發商是否已同資金管理中心簽約，否則只能辦理商業貸款。

　　(3)簽好購房合同

　　購商品房簽約要看清所簽合同是否是由房產住宅局和工商局聯合監制的《商品房買賣合同》或《經濟適用住房合同》，否則不能辦理房屋所有權證也不能辦理貸款。

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　　房產抵押拒辦情況：

　　類型一：未結清貸款的房產;這樣的房產一般是有抵押的房產或者此房產正處于按揭狀態當中，銀行已經擁有此房產的他項權利，正在抵押中所以不能再次申請抵押貸款。

　　類型二：部分已購公房;這一種是無法提供購房合同或購房協議的已購公房;另一種是不能提供央產房上市證明的央產房。

　　類型三：未滿五年的經濟適用房;是指回遷房按經濟適用房管理的，或者是純經濟適用房，未滿5年的話是不允許上市交易的，所以不能做抵押貸款。

　　類型四：未取得產權證的小產權房。這類房產不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費貸款。

　　貸款流程

　　1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;

　　2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認;

　　3、銀行對貸款申請進行調查、審批;

　　4、購房人與銀行簽訂借款及擔保合同;

　　5、售房人將房屋產權過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;

　　6、購房人與銀行辦理房產抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保);

　　7、銀行向售房人賬戶發放貸款;

　　8、買賣雙方辦理房屋物業結清，售房人向購房人取得尾款;

　　9、購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產抵押登記)