房屋買賣合同關鍵條款有哪些(2)

房屋買賣合同關鍵條款有哪些

　　交房條件

　　在預售合同中應予明確交付時間。比如交房裝飾標準、物業的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續費等，拒付。注意：如要購買地下車庫應注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款，維修費、物管費等等。房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。注意：一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。四不可抗力條款確保將來順利的辦理產權證。商品房預售不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定后政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。

　　補充條款

　　1.由于補充協議大多含有建筑、房地產、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發商簽訂補充協議，先將補充協議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協議是由開發商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協議中增加保護購房人的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發商簽訂補充協議。

　　退房條件

　　如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。

　　1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。

　　2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

　　3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

　　4.開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)

　　5.開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。

　　6.不能或不能按期辦理產權過戶的。

　　7.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一致的。

　　8.合同中約定的其它退房條件出現時。

　　9.延遲辦理產權證構成違約，應予以賠償。

　　其他規定

　　在簽《商品房買賣合同》時，應在所有空白處劃線;雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。在簽訂正式購房合同后，最好對該合同進行復印備份，并由房地產公司銷售負責人簽名確認，直至該合同由房地產公司到房管部門備案，以便日后出現糾紛時作為證據。

　　1.房產合同編號只能在房管部門內部的聯網中才能查到，即只有內部工作人員才能查到。一般的房產網是查不到的，只能查房屋代碼。

　　有的開發企業竟單方在合同中這樣規定，“出賣人逾期交房90日，買受人有權解除合同;買受人逾期付款30日，出賣人有權解除合同”“出賣人逾期交房的付3%違約金，買受人逾期付款的付5%違約金”。雙方權利、義務不對等的嚴重程度可見一斑。當涉及屋面使用權、外墻使用權約定時，少數企業將其約定為“歸出賣人”是完全不合理的。基于建筑物區分所有權的法律理論，建筑屋面之所有權、外墻之所有權均應當歸房屋買賣雙方共同所有，房地產開發商在物業售完后依然無償、無限期保留該物業屋面使用權和外墻使用權，明顯有悖公正。開發商的補充條款只表明了開發商的態度，如不接受可以不簽合同，或者就這些條款增加自己的限制條件。消費者發覺自己簽訂了“不平等條約”，也不要自認倒霉，可與經銷商或開發商協商，找消費者協會協調，到工商和建設主管部門申訴，或通過法律途徑解決購買中遇到的問題。