優先購買權的保護須遵循的程序有哪些

優先購買權的保護須遵循的程序有哪些

　　優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優先于第三人購買的權利下面由學習啦小編為你介紹相關法律知識。

　　優先購買權的保護須遵循的程序有哪些?

　　一、拍賣通知

　　人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場(拍賣規定第十四條)。

　　由于優先購買權人須以競買人身份行使優先購買權，所以拍賣通知中要載明拍賣的時間、地點、拍賣原因、拍賣保證金數額、交納拍賣款的期限等內容，以便于優先購買權人決定是否參與競買。

　　對于法院尚未知悉的優先購買權人，法院應當在拍賣公告中一并告知優先購買權人參與競買的權利，以及不登記競買將喪失其優先購買權的法律后果。

　　拍賣通知的時間不受民法規定的限制。《民通意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法第二百三十條僅要求在出賣前合理期限內通知優先購買權人。應當指出，在司法拍賣程序中，人民法院不受民法上規定的通知時間的限制，也不受當事人雙方約定的通知時間的限制。只要拍賣通知符合拍賣規定第十四條即可。

　　二、競買登記、交納競買保證金、拍賣日到場

　　優先購買權人須按照拍賣通知或者拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、交納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。未按規定登記競買、交納競買保證金的，視為放棄優先購買權。另外，“優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權”(拍賣規定第十四條)。

　　三、舉牌應價

　　出現了最高應價時，優先購買權人在拍賣師高呼三次結束前舉牌應價，且該最高價達到本次拍賣保留價以上的，就以該應價拍賣成交給優先購買權人。“如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人”(拍賣規定第十六條)。

　　四、順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的處理

　　順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，拍賣司法解釋規定“以抽簽方式決定買受人”(拍賣規定第十六條)。執行實踐中也有采用繼續加價拍賣的辦法，由多個優先購買權人為競買人、以現有的出價為起拍價，讓多個優先購買權人繼續競拍，價高者得。但拍賣規定沒有采納這種做法。

　　如果多個優先購買權人順序不同的，那么應當由順序在先的優先購買權人作為買受人。比如共有人與承租人對于拍賣物都享有優先購買權時，共有人基于物權而產生的優先購買權，在物權效力上優先于承租人基于債權而產生的優先購買權。

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　　優先購買權是對出賣人所有權行使設置的一個合理的負擔，是以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價，換取對先買權人特殊利益的保護。民法上的優先購買權制度自拜占庭時期的羅馬法于租佃關系中確立之后，被法、德民法典繼承，并得以完善和發展。中國古代法上也有“應典賣倚當物業，先問房親，房親不要，次問東鄰”，優先購買權的規定。優先購買權作為民法上的一項制度能夠長期堅持下來，并被社會所接受，必有其合理性，而正是這種合理性和正當性滿足了社會主體對一定社會價值的追求。立法者規定優先購買權制度的目的價值主要有以下方面：

　　(一)秩序價值

　　優先購買權設定的基礎和前提是先買權人已先于買賣關系而存在于某種法律關系或法律事實中。為了盡可能維護已經建立起來的法律關系，維護經濟生活秩序，立法者確立優先購買權。在出賣人出賣標的物前，先買權人已于事實上占有、使用出賣的標的物，并在生產、生活上對其形成了一定的依賴。相比于第三人，出賣物產權變動與先買權人有更大的利害關系。法律作為利益分配的調節器，應堅持“兩利相權取其重”的價值取向進行平衡，承認優先購買權，減化法律關系，防止先買權人生活發生較大變動，減少糾紛產生，“保護這一利益不但對個人而且對經濟秩序的穩定發展具有十分重要的意義。”

　　(二)效率價值

　　優先購買權制度有利于最大限度地充分發揮物資財富的經濟效益，以做到物盡其用。自由和效率是私法上的兩個原則，但他們并非相互排斥，而是相互促進的。就自由而言，保障和實現個人在其財產范疇的形成空間;就效率而言，應使物歸于能最適于發揮其效用之人。為此，在法律規范上應明確界定物權(產權)，減少交易成本。賦予特殊主體在同等條件下以優先購買權，一方面保護了出賣人利益，另一方面可使先買權人基于原有的基礎法律關系或法律事實，擴大對出賣物的支配范圍，并按自己的意志優化其使用方式，滿足其生產生活需要，同時優先購買權制度有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進交易效率。

　　(三)公平價值

　　法律制度的內在理念之一是保護弱勢群體，實現社會公平正義。在物權轉讓中，較之于第三人，先買權人更易受到出賣人任意處分出賣物所帶來的侵害，影響其生產生活和社會經濟秩序的穩定。為了維護先買權人的合法權益，對出賣人與第三人的交易自由進行適當的限制是必要而適當的。同時優先購買權行使條件為同等條件，且必須在一定期限內行使，因而對出賣人利益并未造成實質損害。因而我們認為，優先購買權制度體現了法律的公平正義理念，滿足了社會主體在民商事領域對公平正義的追求，是合乎社會需求的。