房屋拆遷怎么進場評估房子的市場價值

　　拆遷評估是通常說的拆遷補償價格評估。對于進行房屋拆遷是，要怎么進場評估房子的市場價值是人們關注的話題。下面由學習啦小編為你介紹房屋拆遷評估市場價值的相關法律知識。

　　房屋拆遷進場評估的方法

　　1、現有房屋拆遷評估的依據有哪些?

　　房屋拆遷估價的目的是為確定本房屋的貨幣補償金額。

　　參考的因素：房屋的區位，用途，建筑面積，新舊程度，裝修程度等因素。

　　可依據的法律規范包括：物權法、土地管理法、城市房屋拆遷管理條例 、房地產估價規范 、城市房屋拆遷估價指導意見 、房地產估價機構管理辦法等相關的法律依據。

　　2、房屋拆遷如何進場評估?

　　(1)評估機構須有資質：對被拆遷房屋進行市場評估的單位，應當具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構。

　　(2)選定評估機構：評估機構可以由拆遷人和被拆遷人共同選定，雙方不能達成一致的，有房屋拆遷管理部門在符合條件的機構中抽簽選定。

　　(3)異議處理：如果拆遷一方對評估結果有異議的，可以在5日內要求評估機構作出解釋、說明。如果經評估機構說明仍有異議的，有異議一方可以委托符合資質的其他評估機構重新評估。

　　根據有關規定，營業用房和住宅房的補償標準確有區別，但對是否營業用房有時會發生爭議，你如果主張被拆遷房為營業用房的，應提供相應的依據。

　　房屋拆遷評估五方法

　　我國相關法律法規規定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設開發法和基準地價修正法。其中，后三者經拆遷雙方選擇后可以適用。

　　市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

　　成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

　　收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

　　假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

　　基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

　　房屋拆遷評估費相關規定

　　房屋拆遷評估費由評估的拆遷當事人承擔。評估報告被鑒定為不合法或不規范或不合理且拆遷人委托其他估價機構重新評估的，原估價機構應當將評估費用退還委托人。

　　房屋拆遷評估鑒定費由申請人預交。經專家委員會鑒定，評估報告不合法或不規范或不合理的，鑒定費由出具該評估報告的估價機構承擔;評估報告合法、規范、合理的，鑒定費由申請人承擔。

　　評估費、鑒定費的收取標準按照市價格主管部門和市房地資源局的有關規定執行。

　　2各地房屋拆遷評估費

　　1.北京房屋拆遷評估費

　　收費依據：北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關于房地產中介服務收費的通知》(京(價)字[1997]第398號)。

　　執行時間：北京市自1997年12月1Et起施行。

　　收費標準：房屋拆遷評估收費實行政府定價，具體為拆遷評估補償價款金額的l%～1.5%，向征用拆遷單位收取。

　　2.上海房屋拆遷評估費

　　收費依據：上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局關于本市城市房屋拆遷評估和專家鑒定收費標準的通知(二00二年四月十八日　滬價商[2002]018號)

　　通知全文：

　　各區縣物價局、房地局及各有關單位：

　　根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的有關規定，現就本市城市房屋拆遷評估和拆遷評估專家鑒定收費標準的有關問題通知如下：

　　一、城市房屋拆遷評估費

　　1、動遷戶數在100戶(含100戶)以下的居住房屋，由拆遷評估當事人以每平方米建筑面積12元為基礎，在上下浮動不超過20%的范圍內協商確定具體的評估收費標準。

　　2、動遷戶數在100戶以上的居住房屋及非居住房屋，由拆遷評估當事人以每平方米建筑面積10元為基礎，在上下浮動不超過20%的范圍內協商確定具體的評估收費標準。

　　二、城市房屋拆遷評估專家鑒定費

　　按每平方米建筑面積12元收取，其中：居住房屋鑒定收費金額不足800元的，按800元收取;非居住房屋鑒定收費金額不足1500元的，按1500元收取。

　　三、具有本市城市房屋拆遷評估資格的房地產評估機構和由上海市房地產估價師協會組織的城市房屋拆遷估價格改革專家委員會，應按照《上海市房地產市場明碼標價的實施細則》的規定，在收費場所實行明碼標價，公布收費依據、收費項目、收費標準，不得以任何形式自行擴大收費項目或提高收費標準。

　　四、對違反本通知規定的收費行為，由本市價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》及《價格違法行為行政處罰規定》進行行政處罰。

　　五、2001年11月1日以后核發房屋拆遷許可證的基地適用本通知。

　　六、凡其他有關規定與本通知相抵觸的，以本通知為準。

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