五方驗收后領取商品房鑰匙能否視為房屋交付
商品房交付是指占有及使用的交付，以保證業主可以正常使用，以實現居住目的，并不代表所有權的轉移。下面由學習啦小編為你介紹房屋交付的相關法律知識。
五方驗收后領取商品房鑰匙不能視為房屋交付
【案情】
2013年3月5日，劉某同甲開發商簽訂了一份了《商品房買賣合同》，甲開發商將位于鳳凰城小區3棟501室房屋一套出售給劉某，合同約定甲開發商于2015年5月1日前履行交房義務。2015年4月5日，甲開發商書面通知劉某稱其商品房已經驗收合格，符合入住條件，劉某于是領取了鑰匙。后劉某發現商品房只經“五方驗收”(勘查、設計、施工、監理、建設)，未到建設主管部門驗收備案，遂要求甲開發商承擔逾期交房責任。甲開發商辯稱劉某已領取房屋鑰匙，且根據合同約定“買受人領取房屋鑰匙的，該商品房視為交付于買受人”，故房屋已交付。
【分歧】
對于該商品房是否已交付，存在兩種不同意見：
第一種意見認為，該商品房已實際交付。本案商品房雖未經建設主管部門備案，但已經“五方驗收”，即該商品房已經竣工驗收，建筑主體合格。同時，劉某已經領取了房屋鑰匙，視為劉某對該商品房的認可并接收，故該商品房已交付。
第二種意見認為，該商品房未實際交付。根據法律規定，商品房只有經建設主管部門備案后才視為驗收合格，本案商品房只經“五方驗收”，不符合法律強制性規定。其次，劉某是在收到開發商商品房驗收合格通知書后才領取房屋鑰匙，劉某當然性會誤解為商品房經驗收備案，開發商存在欺騙行為，故此種情況下的領取鑰匙不是劉某的真實意愿。
【管析】
同意第二種意見，主要理由如下：
第一、根據我國法律規定，商品房經驗收合格即經建設主管部門登記備案后方可交付使用。商品房經“五方驗收”后，僅是表明建筑主體竣工驗收合格，其后還需規劃驗收、消防驗收、環保驗收等后期一系列驗收，只有在所有驗收合格并在建設主管部門登記備案后方可交付使用，故“五方驗收”并不代表商品房驗收合格，也不符合法律規定。其次，五方驗收中的勘查、設計、施工、監理、建設單位都是開發商聘請過來或者發包工程的，他們與開發商存在利益關系，其驗收合格的真實性存在懷疑，故需要政府相關部門進一步驗收確認。市場上任何商品都需要經過質檢部門質量檢查，商品房也是商品，并比一般商品價值大、重要性強、牽涉面廣，更需要政府部門驗收合格方可交付使用。
第二、劉某領取房屋鑰匙行為不能視為房屋已實際交付。首先，開發商將未經驗收合格的房屋交付業主，開發商本身存在重大過錯并違約在先，我們不能因業主領取鑰匙就認可開發商行為合法合約，不追究其責任。其次，開發商書面通知交房存在欺騙性，開發商通知中的驗收合格，容易使業主誤解為商品房經驗收備案，符合合同規定的交房條件，正是在這種誤解的情況下業主才領取了鑰匙，即領取鑰匙行為不是業主的真實意思表示。同時，業主只是普通民眾，他們不可能知曉商品房驗收過程和規定，法律也不要求業主們應當知曉，基于對開發商的信任，業主接受鑰匙的行為符合常理。故劉某在未知曉真實情況下領取鑰匙的，不能簡單視為雙方對合同約定的房屋交付的變更。
第三、從實踐中來看，在基層，開發商違約違規交房現象十分嚴重，造成社會矛盾激烈，群體性事件經常發生。很多時候，開發商急于回籠資金或高價賣房，將驗收不合格的房屋提前交付，并以業主領取鑰匙為由視為業主認可房屋交付，不僅違背真實情況，引發房屋質量不合格問題，而且因驗收手續不完整導致業主長時間無法辦理產權證。因此，明確商品房交付標準具有重要意義，一方面保障業主利益，確保房屋質量合格且適合居住;另一方規范房地產市場，整治亂交房現象，促進房地產市場健康、持續發展，進而維護社會的和諧和穩定。
綜上所述，本案中，劉某的商品房不能視為已實際交付。
房屋交付的注意事項
1、 收房注意房款約定
如果客戶與開發商在合同中約定，
在房款結清之前，開發商有權順延交付房屋，則客戶須結清房款之后，才能接收商品房。
2、物業費不能亂漲價
根據現行規定，新建小區一般由開發商選聘物業管理公司，并簽署前期物業管理協議。在簽署購房合同時，開發商有義務向購房人出示業主臨時公約，就物業費等相關事項作出約定。因此，如果在收房時出現物業費漲價的問題，業主可據此主張權利。
3、 物業費可以按月交
在辦入住手續時，多數開發商或物業公司要求業主一次性交付一年或多年的物業管理費。根據有關規定，物業管理的各項收費可按月、按季或按年度計收，但不得一次性預收多年的物業管理費用。
4、 繳納契稅簽協議
根據規定，契稅一般于買賣雙方辦理房產權屬過戶或變更時向契稅征收機關繳納。現實中多數開發商在辦理房屋入住手續時要求業主特別是按揭業主繳納契稅、交易手續費等相關費用，否則不予辦理入住手續。
開發商之所以這樣要求，是因為對于按揭買房的業主，在房屋權屬證書未辦下來之前，開發商要為其承擔階段性連帶保證責任。若業主入住后不能及時繳納產權辦理時應繳納的契稅、交易手續費等費用，會造成房產證遲延辦理或不能辦理。而業主之所以不愿意在入住時繳納這些費用，是怕開發商挪用。
對此問題，解決辦法是業主與開發商協商，簽訂《契稅繳納協議書》，約定雙方應承擔的違約責任等。
5、先驗房再辦理手續
目前，開發商在交房時，一般都要求業主先辦理手續，繳納相關費用之后，才允許業主驗房。對于這一不合理的程序，業主應堅持先驗房，后辦理手續，并應將驗房時發現的相關問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。
交房條件以及驗收商品房要注意的事項
一般在我們的購房者買了房以后有一個交房的時間，那么交房的條件是什么呢?在我們的購房者驗收商品房時要注意什么?這些問題我們的購房者是一定要弄清楚的，所以還不知道的朋友趕快看看下面的這些資料吧。
一、交房條件是什么
交房是消費者購房過程中的又一個重要環節，合同內容是否得到全面履行，交房驗收是關鍵。根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
新建住宅交付使用必須達到的要求
1、 住宅生活用水納人城鄉自來水管網;使用地下水的，須經過市公用事業管理部門審核批準。
2、住宅用電根據電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。
3、住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉雨、污水排放系統。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經環保、水利部門同意后，可以在規定的期限內，采取臨時性排放措施。
4、住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯。
5、居住區及居住小區按照規劃要求配建公交站點，開通公交線路。暫末建成的居住小區與公交、地鐵站點距離超過2公里的，建設單位應有自行配備的短途交通車輛通達公交、地鐵站點。
6、住宅所在區域必須按照規劃要求配建教育、醫療保健、環衛、郵電、商業服務、社區服務、行政管理等公共建筑設施;由于住宅項目建設周期影響暫未配建的，附近區域必須有可供過渡使用的公共建筑設施。
7、住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設施。
二、驗收商品房要注意什么
在商品房買賣中，購房者對房屋的驗收交接是個非常重要的環節，可不少購房者往往對此卻是草草了事。其實，驗收交接就如同消費者在商店里買東西時的開箱驗貨，把握得好，可以防患于未然，安安心心地拿到房;草率驗收，拿到手的可能就是個燙手“山芋”。一般來說，購房者只要把握下面三個環節就應無大礙。
首先，購房者接到發展商房屋交接的書面通知后，一定要按約前往。如有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發展商，并說明原因。因為合同中一般約定，如果購房者未能在約定期限內前去驗房，視同購房者同意交接。
其次，購房者按約前往驗收交接時，應當按照合同約定的交付條件，逐項檢驗有關證明文件。當然，這些文件要看原件，而不是復印件。如果發展商的各項書面證明文件均已俱備，購房者也不要急于辦理房屋交接手續，還必須先到現場檢驗房屋的質量、設計等情況。
最后，當購房者確認房屋沒有任何問題且符合房屋交付條件時，就可放心地辦理房屋交接手續了。如果房屋存在質量問題，則可以要求發展商修復后再辦理相關手續，并將相關情況記錄在案。相應的逾期交房責任，則應由發展商承擔。
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