商品房預(yù)售的條件是什么
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹商品房預(yù)售的相關(guān)法律知識(shí)。
商品房預(yù)售需要滿足的的條件
第一，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。即開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā);
第二，開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《商品房預(yù)售許可證》。
商品房預(yù)售的條件是什么
在簽訂預(yù)售商品房購(gòu)房合同前，應(yīng)注意審查開(kāi)發(fā)商的以上資質(zhì)和“五證”是否齊全，并注意上述證明文件中所載內(nèi)容是否同與開(kāi)發(fā)商陳述一致，尤其是《商品房預(yù)售許可證》。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》而與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同將被認(rèn)定無(wú)效，除非在起訴前取得商品房預(yù)售許可證。
一旦因開(kāi)發(fā)商隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效，或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定，要求開(kāi)放商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以主張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
商品房交付有何要求?
商品房交付時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)檢查商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的該商品住宅建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，并要求開(kāi)發(fā)商依照建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條規(guī)定，提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。另外，買(mǎi)受人應(yīng)結(jié)合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定核查實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與合同約定是否一致。
未取得房產(chǎn)證的預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓?
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)【2005】26號(hào))規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。
在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。因此在吳先生購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品房竣工交付、取得房屋所有權(quán)證之前，該商品房不能辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
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商品房預(yù)售的類(lèi)型
1.內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品房須持以下證件或資料：
(1)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》;
(2)有市計(jì)委、建委批準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃文件;
(3)已取得國(guó)有土地使用證或土地使用權(quán)來(lái)源證件;
(4)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工證;
(5)有納入市建委銷(xiāo)售計(jì)劃的證明文件;
(6)按申請(qǐng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，或達(dá)到相應(yīng)的工程進(jìn)度，并已確定施工進(jìn)度和交付日期;
(7)本市商品房預(yù)售許可證。
2.外銷(xiāo)商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售外銷(xiāo)商品房須持以下證件或資料：
(1)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》;
(2)付清地價(jià)款(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金)，取得土地使用證;
(3)市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開(kāi)工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃?xì)狻㈦娨暯邮铡㈦娞莅惭b等工程已確定交用日期的證明材料;
(4)已完成工程建設(shè)總投資額的25%;
(5)工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定;
(6)外銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證。
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