商品房“五證兩書一表”詳細釋義(3)
商品房“五證兩書一表”詳細釋義
中華人民共和國建設部令
第78號
第五條建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：
(一)工程竣工驗收備案表;
(二)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;
(三)法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件;
(四)施工單位簽署的工程質量保修書;
(五)法規、規章規定必須提供的其他文件。
商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第六條備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。
工程竣工驗收備案表一式二份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。
關于兩書的介紹：
《新建商品住宅質量保證書》和《新建商品住宅使用說明書》
“兩書”提供的僅是格式，由開發商自行印制，有的開發商把原先應該列入質量保證范圍的內容刪減，有的開發商對商品住宅的保修期限隨意改變，甚至有個別開發商未向消費者提供“兩書”。
“兩書”四大保障
保障一：強制執行
新版“兩書”由省建設廳監制，委托省房地產業協會統一印制，統一了格式，內容也更規范，特別是根據相關法規規定，對商品住宅保修期限作進一步明確，更有利于全面保護住房消費者的合法權益，減少矛盾糾紛。
根據規定，房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《遼寧省新建商品住宅質量保證書》和《遼寧新建商品住宅使用說明書》。《遼寧省新建商品住宅質量保證書》可以作為商品住宅買賣合同的補充約定。每套商品住宅應發放“兩書”各一式兩份，其中房地產開發企業和商品住宅購買人各留存一份。
保障二：界定明確
與舊版相比，新版“兩書”除了格式上的統一外，在內容上更明確了商品住宅質量保證書的保修期限問題。
新版“兩書”除了統一印制外，省建設廳還將對內容進行規范，《遼寧省新建商品住宅質量保證書》明確規定了住宅面積、使用年限、竣工驗收核驗時間和質量等級、住宅各部位、部件保修內容與保修期、國家有關建設工程和商品住宅質量保修期限的規定條款等內容;《遼寧省新建商品住宅使用說明書》則規定了住宅的基本參數、住房安全使用應注意的問題、住宅建筑平面示意圖以及住宅水、電線路布置示意圖等。
保障三：內容完備
同時新版“兩書”中的許多條款是舊版“兩書”所沒有的，如地基基礎和主體結構及房屋基礎、結構主體與設備的白蟻預防包治等內容，在新的保證書中都作了明確的規定，使業主的房屋有了更完整的質量保證。而屋面防水、給排水管道等項目保修期限的延長，讓消費者多了一層放心。此外，保證書中對未及部位、部件的保修期限可由購房者與房地產開發商自行約定的規定，改變了消費者以往的被動地位。
保障四：違規處罰
省建設廳強調，房地產開發企業在交付新建商品住宅時，必須提供新版“兩書”。各地房地產開發主管部門應認真檢查監督“兩書”的實施，對房地產開發企業在商品住宅交付使用時不按規定發放“兩書”的，應嚴格按照建設部第77號令《房地產開發企業資質管理規定》予以處理，對私自印制“兩書”的，應及時予以糾正。
四個方面仍待完善
法律界有關人士表示，新版“兩書”較過去有了很大的改進和完善，對業主的合法權益有了更多的保障，但從法律的嚴謹角度來看，仍有其不足的方面。
首先，新版《保證書》最后的落款只有開發商及前期物業管理公司，沒有業主，這在法律關系上還是屬于單方面的行為。根據目前國家《建設工程質量管理條例》，住宅質量保證書中的保修關系是指房地產開發單位向商品住宅用戶做出的承諾。
因此，《保證書》應明確業主在《保證書》中的地位，讓消費者能更多地參與到住宅質量保證書的簽訂過程
其次，《保證書》作為開發商對商品住宅用戶的承諾，應包含有開發商在違背承諾的情況下必須承擔什么樣的責任，及如何承擔責任的條款。新的《保證書》沒有涉及此項內容，這是一個不足之處。
第三，新版《保證書》第八條規定，住戶入住后，有關住宅質量的來信來訪、投訴，開發商將直接或委托選聘的前期物業管理公司在30天內給予答復與處理。但是，《保證書》并沒有對前期物業公司的責任進行明確規定。同時，30天期限太長，不利于保護消費者的利益。
第四，新版《保證書》規定，消費者可與開發商自行約定保修期限，《保證書》只規定了最低期限，但作為開發商，往往在履行法定義務后，不再為自己增加更多的責任。現實中，開發商希望保修期越短越好，而處于弱勢的消費者則希望保修期越長越好。無限延長保修期的要求不可取，但可給消費者一個細致的、理性的參考。