投資公司是否有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同
你知道物業(yè)管理合同嗎?依現(xiàn)行合同法，物業(yè)管理合同系無(wú)名合同之一種，其主要規(guī)范的是物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人就特定物業(yè)的管理事項(xiàng)而合意設(shè)定的當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹物業(yè)管理合同的相關(guān)法律知識(shí)。
投資公司無(wú)權(quán)簽訂物業(yè)管理合同
案情介紹
1993年4月，濱海住宅小區(qū)的開發(fā)商某房地產(chǎn)公司將濱海住宅小區(qū)的住宅預(yù)售給A公司等13個(gè)業(yè)主。1994年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入450家住戶。
1995年1月，房地產(chǎn)公司和B物業(yè)公司簽訂《濱海小區(qū)物業(yè)管理承包合同》，合同約定：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的濱海小區(qū)第一期42棟高級(jí)公寓(面積約 12萬(wàn)平方米)的物業(yè)管理承包給B物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司)，承包期十年，承包金按實(shí)際住房面積計(jì)算，每月每平方米一元;合同簽訂后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付履行保證金50萬(wàn)元。
投資公司是否有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同
同年5月，房地產(chǎn)公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：濱海小區(qū) 1一42棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由房地產(chǎn)公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款40萬(wàn)元。
上述合同簽訂后，物業(yè)公司向房地產(chǎn)公司支付了履行保證金50萬(wàn)元。房地產(chǎn)公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產(chǎn)及有關(guān)附屬設(shè)施。物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但是沒(méi)有按合同約定向房地產(chǎn)公司支付承包金。
房地產(chǎn)公司因此訴至法院要求物業(yè)管理公司支付承包費(fèi)及違約金。案件在法院審理過(guò)程中，由A公司等13個(gè)業(yè)主組成的濱海小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，已經(jīng)在1997年8月經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門批準(zhǔn)成立，并與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》。
法院審判
法院審理認(rèn)為：本案投資公司只是濱海住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，其擅自與B物業(yè)公司簽訂合同，將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)“發(fā)包”給物業(yè)公司行使，借機(jī)收取承包金。該行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第(五)項(xiàng)的規(guī)定，這個(gè)承包合同應(yīng)為無(wú)效合同。
判決駁回了房地產(chǎn)公司要求B物業(yè)管理公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。
案例分析
物業(yè)管理是近年來(lái)住房商品化過(guò)程中出現(xiàn)的新行業(yè)。物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)提供公共性服務(wù)，根據(jù)其管理事實(shí)和服務(wù)行為，依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向住戶收取一定費(fèi)用的一種社會(huì)性服務(wù)工作。目前國(guó)家對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題正在逐漸加以規(guī)范，不斷有新法律法規(guī)出臺(tái)。
物業(yè)管理權(quán)是一種存在于他人所有物上的物權(quán)，因此誰(shuí)可以行使該權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人(即業(yè)主)決定，物業(yè)管理合同的當(dāng)事人只能是業(yè)主和物業(yè)管理公司，他們之間是委托人和被委托人的關(guān)系，執(zhí)行合同法中委托合同的有關(guān)規(guī)定。
業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理利用房屋和公共設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)是住宅區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)本住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。
本案，房地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)將濱海小區(qū)的物業(yè)管理發(fā)包給他人，從中牟利，其簽訂的合同是無(wú)效的。只有業(yè)主管委會(huì)與物業(yè)公司簽訂了《委托物業(yè)管理合同》，才是合法有效的。
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物業(yè)管理合同所設(shè)定的主要給付義務(wù)：
1、物的管理，系指對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。
2、人的管理，系指對(duì)區(qū)分所有人群群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對(duì)象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物的人的行為，均應(yīng)納入，內(nèi)容一般為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用的管理及對(duì)生活妨害秩序的管理。
基于不同的具體情況，物業(yè)管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來(lái)看，在物業(yè)管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關(guān)系，應(yīng)不存在特殊之處，然而，頗值疑問(wèn)的一點(diǎn)是，為復(fù)合性的部分管理或整體管理簽定的物業(yè)管理合同是否是為非典型合同中的混合契約?
從物業(yè)管理關(guān)系的主要給付義務(wù)來(lái)看，物業(yè)管理團(tuán)體提供的服務(wù)既有對(duì)物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的維修、保養(yǎng)，既有有關(guān)機(jī)械設(shè)施的購(gòu)買、更換，又有對(duì)居住環(huán)境的安全維護(hù)，其涉及到若干有名合同和無(wú)名合同的內(nèi)容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。
就此而言，物業(yè)管理合同的性質(zhì)應(yīng)該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無(wú)名合同，而是一種類型結(jié)合合同，屬混合契約之一種，即一方當(dāng)事人所負(fù)的所個(gè)給付義務(wù)屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當(dāng)事人僅付單一的對(duì)待給付(有償契約中)。
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