關于物業使用人交納物業費的法律責任

關于物業使用人交納物業費的法律責任

　　物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。你對物業費有多少了解?　下面由學習啦小編為你詳細介紹物業費相關法律知識。

　　關于物業使用人交納物業費的法律責任

　　原告：天津某物業管理有限公司

　　被告：浙江某服飾有限公司、王某

　　某大廈A座20層1 室的房屋系浙江一家服飾有限公司所有。房屋交付時即由王某實際居住使用。

　　2003年2月，大廈業主會與物業公司簽訂了《物業委托合同》。合同約定委托管理期限為3年，到2006年1月止。物業費每月每平方米2.5美元，按當年1月1日中國人民銀行外匯牌價的中間價折算，且美元與人民幣折算匯率下限不低于 1∶8.2，向業主或物業使用人收取人民幣。

　　合同到期后，大廈業主委員會又與原物業公司重新簽訂《物業管理服務合同》，合同期限為2年，到2008年9月止，費用按住宅建筑面積每月每平方米18.06元收取。A座20層1室在2005年8月至2007年7月間一直未交納物業費，合計61043.86元。物業公司由此提起訴訟，將業主浙江某服飾有限公司及房屋實際使用人王某告上法院，請求判令二被告承擔連帶給付物業費的責任。

　　被告浙江某服飾有限公司經合法傳喚未到庭應訴。

關于物業使用人交納物業費的法律責任

　　庭審中，另一被告即房屋的實際使用人王某表示，房屋的產權人是浙江某服飾有限公司，自己當時是該公司駐天津的經理，所以公司將房屋交給他居住。在居住使用的時間里，一直是公司交納物業費，所以不同意原告的訴訟請求。

　　法院經審理認為，原告與被告住房所在的業主會簽訂的物業管理委托合同合法有效，原告作為物業管理企業，已按約定履行了對小區進行物業管理服務的義務，被告接受了原告提供的管理服務，應按規定向原告交納物業費。被告浙江某服飾有限公司在購買了大廈A座20層1室房屋后并未使用，而是交由另一被告王某使用居住。

　　根據有關規定，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。但二被告之間并未約定由使用人王某向物業公司交納物業費，原告又未提供其它證據證實所拖欠的物業費應由被告王某交付。所以，對原告要求二被告連帶支付所拖欠物業費的請求，不予支持，所拖欠的物業費應由被告浙江某服飾有限公司向原告交納。

　　綜上，法院判決如下：

　　一、本判決生效后十日內，被告浙江某服飾有限公司一次性給付原告自2005年8月1日至2007年7月31日期間的物業費61043.86元;

　　二、駁回原告其他訴訟請求。案件的訴訟費用由被告浙江某服飾有限公司負擔。

　　本案的爭議焦點主要在于，物業的實際使用人在何種情況下能夠成為交納物業費的責任主體，以及業主與物業的實際使用人在何種情況下對交納物業費承擔連帶責任。

　　一、物業服務費交納主體的確定

　　一般情況下，在房屋出賣并交付給業主以后，業主便成為物業服務的對象，并且，在一般的約期物業服務中，業主也是物業服務合同的委托方，通常認為業主是物業服務合同的當事人，在獲取物業服務企業提供的服務后，應當向其支付對價，因而業主也應成為物業服務費的交納主體。除此以外，物業服務費的交納主體還有可能是開發商或物業的實際使用人。前者的情況是，開發商在將房屋出賣之前或已經出賣但沒有實際交付給業主，這時開發商應當承擔交納物業服務費的責任。

　　另外一種情況是，物業的實際使用人成為物業服務費的交納主體。非業主使用人與開發商、物業服務企業沒有直接關系，不是物業管理合同的委托方，同時也不是物業區域的區分所有權人，一般不參加業主大會與業主委員會。

　　在現實生活中，業主擁有的物業或房屋，不一定為業主占有和使用，而是通過出租、借用等方式交由他人占有和使用。這時，業主可以和實際使用人約定，由使用人交納物業服務費用，物業的使用人便成為物業服務費的交納主體。

　　需要注意的是，于此情況之下，物業的使用人雖然是物業服務的接受者，但卻不是物業服務合同的當事人，業主仍然是交納物業服務費的第一責任人。依照《物業管理條例》第42條的規定，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，但業主要負連帶交納責任。

　　在本案中，從已有證據顯示，業主浙江某服飾有限公司與使用人王某沒有就交納物業服務費用問題進行約定，應當認為業主浙江某服飾有限公司仍是交納物業服務費用的責任主體。

　　業主與使用人之間的約定實質上屬于債務的轉移，沒有約定即表明業主沒有將給付物業服務費之債轉移給使用人，使用人自然無需承擔責任。法院沒有將王某確定為交納物業服務費用的責任主體是正確的。

　　二、債務承擔與交納物業服務費責任的承擔

　　債務承擔是指將原債務人的債務負擔轉至第三人。債務承擔的主要類型包括免責式債務承擔(狹義)與并存式的債務承擔(廣義)。

　　前者是指債務人經債權人同意，將債務轉移給第三人，自己脫身而出;后者是指債務人本身不脫離債的關系，第三人又加入債務人行列，同原債務人一起共同承擔債務，因此時又加入一個償債人，且與原債務人承擔連帶責任，于債權人十分有利，因而一般認為不需要債權人同意，通知即可。

　　一般所說的債務承擔，系從狹義而言，即僅指免責的債務承擔。《合同法》第84條的規定主要是指免責的債務承擔。

　　對于物業服務費的債務承擔問題，合同法的原理與《物業管理條例》的相關規定是有較大差別的。

　　依照債務承擔之法理，如果業主與物業使用人之間約定由物業使用人交納物業服務費，應視為雙方做了債務轉移承擔的約定，此約定如果獲得物業公司的認可，即認為構成債務承擔。倘若出現拖欠物業服務費的情形，物業公司直接通過起訴物業使用人的方式追討，而業主是免責的。

　　這種情況應當屬于免責式債務承擔。而據《物業管理條例》第42條明確規定，“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任”。

　　依此規定，即使物業公司認可業主與物業使用人之間的約定，出現拖欠物業服務費的情形，業主不能因債務轉移承擔而脫責，還要負擔連帶交納責任。這一規定具有并存式債務承擔之特性，原債務人不因債務承擔而免責。