關于最高額抵押貸款貸款運作的問題
關于最高額抵押貸款貸款運作的問題
你聽說過抵押貸款嗎?抵押貸款指借款人在法律上把自己的財產所有權作為抵押而取得的銀行貸款。下面由學習啦小編為你詳細介紹抵押貸款的相關法律知識。
關于最高額抵押貸款貸款運作的問題
一、有關合同文本條款
(1)每筆借款的種類、金額、期限、用途、利率和還款方式以借款借據為準。
(2)當借款人不能夠依合同約定按期償還借款，抵押人有權依照我國的法健規定，將抵押物進作價、拍賣、變買或以其它方式處置，從所得價款中優先得到償還。
(3)、借款利率。沒有約定利率一年一定，還是執行合同期限內利率。
(4)借款人履行本合同約定義務且按照貸款人的要求辦妥合法有效的貸款抵押擔保的前提下，按期、按額提供貸款。
關于最高額抵押貸款貸款運作的問題
(5)借款人因特殊情況下，不能按期歸還貸款，需要延長借款期限的，可以提出展期申請。
(6)抵押登記由借款人負責辦理。
(7)沒有明確該最高額抵押貸款合同，是授信合同，還是正式合同文本。
二、具體操作
從實際操作情況來看，每筆借款金額與期限，目前，在每筆借款金額上不同，各縣市聯社操作有二種方式，一是與客戶商定，以最高額抵押貸款的總額為限，另一種方式是按最高額總額的一定折率為限。借款期限的簽訂上，也有二種不同的方式：
一是每筆借款期限，以最高額抵押借款合同最后到期時間為準;
二是以最高額抵押借款合同的最后到期的期限內為準。
在利率執行上，有執行按照最高額抵押貸款合同簽訂時約定利率，有執行每次簽訂借據時的當日掛牌利率等等。
三、存在問題：
(1)以簽訂的最高額總額的一定折率貸給，存在著以貸收貸，以貸收息的空間。
(2)以最高額抵押借款合同的最后到期的期限內為準，如果其中單筆借款到期或者沒有按照借據約定的期限歸還貸款，如何確定該戶最高額抵押貸款的資信，五級分類是對該筆貸款進行分析，還是對該戶全部借款進行分折。又該如何定性?該戶單筆借據的借款已經逾期，在最高額抵押借款合同中，還有部分額度沒有使用，是否可以繼續使用?
(3)借款人以單一抵押物設定抵押，在該最高額抵押貸款合同中，單筆借款到期，而該戶的其它借款并未到期，抵押物又不能折分進行拍賣，如何主張該筆貸款的債權。
(4)在利率執行上，存在不可操作性，如以最高額抵押貸款合同約定的借款利率，是否執行一年一定的管理辦法;如以每筆借據約定的借款利率，如該筆借據約定期限為二年，是否又執行一年一定的有關規定。
(5)經借款人申請，可以申請展期，是對單筆貸款進行展期，還是對該戶貸款進行展期，單筆展期能否超過最高額抵押貸款的最后約定期限，單筆展期是否影響對該戶最高額抵押貸款的五級分類的定性。
(6)最高額抵押貸款合同約定，由借款人負責辦理抵押登記手續，違反了省聯社規定的由農村信用社雙人到房產等交易部門辦理登記手續的規定。
(7)最高額抵押借款合同，是授信借款合同、意向性借款合同，還是正式借款合同。在合同中并沒有明確。
四、建議
(1)最高額抵押借款合同，在業務操作中，各縣市聯社已經把它視同為正式合同文本，在辦理每筆貸款中，已經沒有另行簽訂借款合同，這與授信借款合同是有區別的，有的商業銀行的授信借款合同，只是一個意向性借款合同。因此，最高額借款合同，應該認定為授信借款合同，信貸人員在最高額抵押貸款合同核準的額度內，簽訂最高額抵押貸款合同的補充合同，對借款的期限、利率、金額、用途、還款方式，進行約定。
(2)規范借款期限。
借款人在最高額抵押貸款合同的總額內分期辦理借款，并隨借隨還，分筆借款期限不超過最高額借款合同的最后約定日期。借款人可以根據個人的實際情況，企業生產的淡旺季等，在約定期限內，歸還借款，防止貸款在最后約定日期，一次性全部到期現象的發生。
(3)規范借款利率。借款利率以借據簽發時間的當日掛牌利率為準，在最高額借款合同中約定，實行一年一定的利率管理辦法。
(4)規范借款登記。
借款登記還是以省聯社制定的由借款人與貸款人雙方到房產登記部門辦理，防止假登記等現象發生，防范操作風險。
(5)規范借款歸還。
要防止借款單位以額度內的借款歸還貸款及利息的現象。最高額抵押貸款極易掩蓋以貸收貸、以貸收息的行為。
(6)借款逾期管理。
單筆借款逾期，信貸人員要加強逾期貸款的催收，對借款人的經營情況開展調查，如屬于經營性資金困難，則需對借款人的資信情況進行評價，貸款無法進行歸還，說明企業已經出現經營風險，在最高額抵押貸款授信的已經全部發放的貸款，以“不安抗辯權”為由，向法院訴訟，維護債權不受損失。
(7)借款形態管理。
當借款人單筆貸款逾期，無法歸還貸款，按四級分類管理辦法，轉入逾期貸款形態，該戶其它授信額度已經發放的貸款，實現動態跟蹤管理;按照五級分類管理辦法，則該戶全部授信額度內已經發放的貸款，全部列入關注類。
(8)貸后檢查管理。
最高額抵押貸款要實行嚴格的貸后跟蹤檢查，每季度信貸人員要有書面的貸后跟蹤檢查專題報告，作為該戶最高額抵押貸款額度內是否繼續發放的重要依據。如借款人業務經營情況異動或不正常，立即停止授信額度內貸款的發放。
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抵押貸款的意義
實行抵押貸款制度，是與經濟體制改革相適應的，在實行計劃經濟時期，與傳統的經濟體制相適應，應對企業發放的貸款都是信用貸款，這是信貸資金“供給制”的重要形式，存在著資金占用多，周轉慢，效益差的弊端，在建立社會主義市場經濟的新時期，經濟金融體制改革后，全面開辦了抵押貸款，建立完善了配套的法律法規及規章制度。
從實際看，抵押貸款的安全性、盈利性明顯優于其它信貸資產。中國從八十年代末，才試辦個人住房抵押貸款業務。截止2003年6月末，累計辦理個人住房抵押貸款2130多億元，貸款金額達1670億，促進了住房商品化的進程，大大改善了城鎮居民住房條件，抵押貸款的作用愈來愈明顯。
第一、增強了客戶的信譽觀念，提高了銀企經濟效益。
客戶在辦理抵押貸款后，在獲取貸款運用時，也有了按期如數歸還貸款的壓力。從而，有利于搞活金融、搞活經濟、搞活信貸資金的使用效益，據建設銀行統計資料表明，個人住院房抵押貸款逾期率均低于3%，利息實收率達到90%以上，同時，抵押貸款可以使商品、票據、有價證券等提前轉化為貨幣資金。對加速貨幣資金的周轉，刺激企業擴大生產和流通具有一定的作用。
第二、抵押貸款對貸款客戶的約束力較之信用貸款大大增強了。
企業一旦破產，信用貸款只是一種普通債權，銀行只能以普通債權人的身份，參與破產企業財產的分配，無權要求優先受償。抵押貸款的實行和推廣，是適應社會主義市場經濟的新要求，是改革信貸資金供給制，確立信貸資金借貸制的必然要求和發展趨勢。
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