房屋典權(quán)的取得方式是怎樣的
你知道房屋典權(quán)嗎?房屋典權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。房屋典權(quán)的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)-房屋。該房屋須為公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，即私有房屋。動(dòng)產(chǎn)、公有房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)之上不能設(shè)立典權(quán)。就是說，原始出典人只能是對(duì)房屋享有所有權(quán)的公民個(gè)人。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房屋典權(quán)的相關(guān)法律知識(shí)。
房屋典權(quán)的取得方式
1、原始取得。
原始取得是指承典人直接從房屋所有人，依合同取得典權(quán)。典權(quán)合同為雙務(wù)、有償、諾成合同。合同當(dāng)事人雙方均負(fù)有一定義務(wù)，典權(quán)人須支付典價(jià)才能取得房屋典權(quán)，合同經(jīng)雙方當(dāng)事人意思表示一致即可成立。
典權(quán)合同為雙方民事法律行為，故要符合民法關(guān)于民事法律行為有效條件的規(guī)定：
(1)出典人須為房屋所有人;
(2)出典人須具有出典能力，承典人須具有承典能力。該出典能力和承典能力為完全民事行為能力，無民事行為能力人、限制事行為能力人不能出典、承典房屋;
(3)當(dāng)事人須意思表示真實(shí);
(4)合同內(nèi)容須不違反法律或社會(huì)公共利益;
(5)典權(quán)合同須采取書面形式。當(dāng)事人須到房屋管理機(jī)關(guān)辦理有關(guān)手續(xù)。
2、繼受取得。
繼受取得是指以原承典人的典權(quán)為根據(jù)從原承典人取得典權(quán)。
繼受取得房屋典權(quán)是房屋所有人設(shè)定典權(quán)后典權(quán)流轉(zhuǎn)的結(jié)果，主要包括轉(zhuǎn)典、轉(zhuǎn)讓、繼承和受遺贈(zèng)等方式。
轉(zhuǎn)典是指承典人將典物出典于他人，由該轉(zhuǎn)承典人對(duì)典物享有典權(quán)。此時(shí)，原承典人兼具承典人和出典人雙重身份。
轉(zhuǎn)典時(shí)，原承典人與轉(zhuǎn)承典人之間須簽訂轉(zhuǎn)典合同，并須依原典條件進(jìn)行：轉(zhuǎn)典之典價(jià)不得高于原典價(jià)。原典權(quán)有典期的，轉(zhuǎn)典期限不得超過該期限。未定典期的，轉(zhuǎn)典不得定有典期，轉(zhuǎn)讓是指承典人將典權(quán)讓與他人。轉(zhuǎn)讓典權(quán)須由轉(zhuǎn)讓人和受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，無須征得原出典人的同意。
至于是有償轉(zhuǎn)讓，還是無償轉(zhuǎn)讓，在所不問。即買賣，贈(zèng)與均可。典權(quán)轉(zhuǎn)讓后，承典人與出典人之間即消滅了典權(quán)關(guān)系，而由受讓人取得典權(quán)，與出典人形成新的典權(quán)關(guān)系;繼承和受遺贈(zèng)是指典權(quán)人死亡后，由其繼承人和受遺蹭人繼承和受遺贈(zèng)典權(quán)。此時(shí)，原承典人的繼承人或受遺贈(zèng)人成為新的承典人。此外，國(guó)家或集體在承典人死之后，因承典人無繼承人又無受遺贈(zèng)人而取得典權(quán)的，亦為繼受取得。
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房屋典權(quán)需要注意的問題
由于中國(guó)現(xiàn)有的房屋典權(quán)關(guān)系多是歷史遺留下來的，因此，在處理典權(quán)關(guān)系時(shí)，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問題：
1、關(guān)于遺留房屋典權(quán)的確認(rèn)問題。凡是在中國(guó)法律、政策允許的范圍內(nèi)的房屋典權(quán)關(guān)系，均應(yīng)予以承認(rèn)和保護(hù)。房屋典權(quán)關(guān)系在土改中已經(jīng)解決的，不能變動(dòng)。
如，地主在農(nóng)村的出典房屋確權(quán)給勞動(dòng)人民的，典權(quán)關(guān)系消滅，原出典人現(xiàn)持典契要求回贖的，不應(yīng)準(zhǔn)許，已經(jīng)回贖的，應(yīng)當(dāng)退回。地主在槭鎮(zhèn)的出典房屋沒有被沒收，又沒有超過回贖期間的，應(yīng)保護(hù)其典權(quán)關(guān)系。
2、關(guān)于典期和回贖權(quán)的認(rèn)定問題。按照最高人民法院(關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見)第58條規(guī)定的精神，當(dāng)事人之間約定有典期的，典期屆滿，出典人要求回贖的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
如果當(dāng)事人約定回贖期的，出典人逾期不贖，或雖未約定回贖期但典期屆滿逾期十年不贖的，則出典人要求回贖的，不應(yīng)準(zhǔn)許，應(yīng)視為絕賣，當(dāng)事人之間沒有約定典期的，出典人要求回贖的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。但從典權(quán)關(guān)系成立之日起三十年內(nèi)未回贖的，出典人不得回贖，應(yīng)視為絕賣。對(duì)當(dāng)事人在典期內(nèi)或典期屆滿后，約定延長(zhǎng)典期的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
3、關(guān)于回贖典價(jià)的計(jì)算問題。這是審判實(shí)踐中比較棘手的一個(gè)問題。筆者認(rèn)為，考慮到物價(jià)因素及歷史因素，出典人回贖房屋的，一般應(yīng)以實(shí)物來計(jì)算回贖典價(jià)。具體做法是：先計(jì)算出典權(quán)設(shè)定時(shí)典價(jià)能購(gòu)買房屋或其他實(shí)物的數(shù)量，然后將相同數(shù)量的房屋或其他實(shí)物折合成現(xiàn)金，該現(xiàn)金即為回贖典價(jià)。
例如，在典權(quán)設(shè)定時(shí)，四間房屋的典價(jià)為500元人民幣，該典價(jià)在當(dāng)時(shí)能購(gòu)買二間房屋，若現(xiàn)在這兩間房屋能折合2000元人民幣，則出典人應(yīng)以2000元人民幣回贖房屋。按照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第120條的規(guī)定，承典人要求出典人高于原典價(jià)回贖的，一般不予支持。以合法流通物作典價(jià)的，應(yīng)當(dāng)按回贖時(shí)市場(chǎng)零售價(jià)格折算。
應(yīng)當(dāng)指出，這里所指的原典價(jià)，應(yīng)當(dāng)是用實(shí)物折算后的典價(jià)，而不是承典人最初支付的典價(jià)。也就是說，承典人不能要求出典人以高于用實(shí)物折算后的典價(jià)回贖房屋。
4、關(guān)于出典人要求回贖房屋，而承典人又無房可住的處理問題。筆者認(rèn)為，對(duì)于這個(gè)問題，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合民法的基本原則加以處理。
如果出典，人不缺房住，則可以將出典房屋全部或部分找貼賣給承典人，或回贖后租賃給承典人，如果出典人亦缺房居住的，則可以回贖部分房屋，或回贖全部房屋，然后租賃給承典人部分房屋。總之，對(duì)這類問題的解決，切忌一刀切，以維護(hù)公民生活的安定。
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