哈爾濱二手房交易流程
哈爾濱二手房交易流程
在哈爾濱購買二手房的伙伴們注意了，你了解哈爾濱二手房交易流程嗎?哈爾濱二手房交易稅費怎么計算你知道嗎?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的哈爾濱二手房交易流程，希望對你有用!
哈爾濱二手房交易流程
1、買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、銀行貸款對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完成交易買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
哈爾濱最新二手房交易稅費
新政頒布
根據(jù)2015年3月30日財政部最新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅;同時自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。
新政細(xì)則
依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費明細(xì)如下：
1)契稅 (一般由買方繳納，雙方另有約定除外)
1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納;
2、買方首次購房90平方以上(含90平)144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納;
3、以下情況按照3%繳納：
(1)144(含144平)平方以上 ;
(2)買方不是首次購房;
(3)車庫;
(4)非普通住宅(商業(yè)用房);
2)營業(yè)稅 (一般由賣方繳納，雙方另有約定除外)
1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅;
2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營業(yè)稅;
3、房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：(上次購買價格—現(xiàn)在出售價格)*稅率5.55%;
4、商鋪差額繳納，計算公式為：(上次購買價格—現(xiàn)在出售價格)*稅率5.55%;
3)個人所得稅 (一般由賣方繳納，雙方另有約定除外)
1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅;
2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納;
3、商鋪按照差額繳納，計算公式為：(上次購買價格—現(xiàn)在出售價格)*稅率20%;
4)其他費用相對減少
交易費：6元/平方*房屋平方數(shù) ;
工本費： 一個證件80元;共有權(quán)證20元/個;
評估費：評估總額的千分之五(銀行貸款需要繳納);
抵押工本費：100元(銀行貸款需要繳納);
購房證明：20元一份，一般需開3份;
公證收費標(biāo)準(zhǔn): 300元(如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費)。
二手房買賣的三個注意事項
確認(rèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合法性
如果買賣本身存在不合法規(guī)的行為，則購買二手房行為本身就很難得到法律保護(hù)。
首先，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。這包括注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人; 產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否相符;此外，必須要求驗看產(chǎn)權(quán)證正本，最好到房管局查詢，以保證該產(chǎn)權(quán)證真實性。
其次，對屬于單位的公房，大部分公房進(jìn) 行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。再次， 要查看是否有私搭私建部分，比如占用屋頂?shù)钠脚_、走廊，屋內(nèi)搭建的小閣樓等。
比較容易忽視的一點是，還應(yīng)特別注意二手房的土地使用期限，以及之前業(yè)主是否與他人發(fā)生過嚴(yán)重糾紛，以免引起不必要的煩惱。
核實房產(chǎn)面積與質(zhì)量
對于二手房來說，其面積和內(nèi)部結(jié)構(gòu)很可能與新房相比有所變化，確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積也就格外重要，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也是要重點考慮的因素，戶型合理、管線的走線合理、天花板無滲水痕跡、墻壁無裂紋或者脫皮，都是房屋質(zhì)量的基本要求。
不少市民在購買二手房之后，都會涉及重新裝修的問題，對此，應(yīng)詳細(xì)了解原房屋裝修水平和程度，并拿到住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
了解物業(yè)與配套
二手房大部分已經(jīng)有較長的建筑時間，弊端是物業(yè)管理可能欠完善，好處是周邊配套較為完善，社區(qū)發(fā)展較為成熟。
就物業(yè)管理來說，水、電、煤的費用，以及車位的費用也應(yīng)納入購房的全部成本中統(tǒng)一考慮，電梯的品牌、速度及管理方式，公共樓道的整潔程度及布局，也可以管中窺豹。很多年代較久的小區(qū)往往沒有全部封閉，保安的職業(yè)水平和執(zhí)勤情況也就格外重要。
市政配套也是購房時必須考慮的，簡單的檢查就可以大致了解。打開水龍頭可以觀察水的質(zhì)量、水壓，周邊走走就可以注意到戶內(nèi)、外電線是否有老化現(xiàn)象，煤氣的接通、熱水的供應(yīng)，每一項，都關(guān)乎今后的居住質(zhì)量，馬虎不得。
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