房地產估價相關知識(2)
房地產估價方法
房地產估價方法有以下5種：1市場比較法2收益法 3成本法 4假設開發法5基準地價修正法
估價報告應做到下列幾點：
1、全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套;
2、公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據;
3、準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產生的影響。
4、概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。
房地產估價報告
1封面 2 目錄 3致委托方函 4估價師聲明 5估價的假設和限制條件 6估價結果報告 7估價技術報告 8附件
8、0、3 對于成片多宗房地產的同時估價，且單宗房地產的價值較低時，估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。
8、0、4 估價報告應記載下列事項：
1 估價項目名稱;
2 委托方名稱或姓名和住所;
3 估價方(房地產估價機構)名稱和住所;
4 估價對象;
5 估價目的;
6 價值時點;
7 價值類型;
8 估價依據;
9 估價原則;
10 估價技術路線、方法和測算過程;
11 估價結果及其確定的理由;
12 估價作業日期;
13 估價報告應用的有效期;
14 估價人員;
15 注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章;
16 估價的假設和限制條件;
17 附件，應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。
8、0、5 估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況，其中：
1 對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況。
2 對建筑物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，地基的穩定性，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。
8、0、6 估價報告中注冊房地產估價師的聲明應包括下列內容，并應經注冊房地產估價師簽名、蓋章：
1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。
2 估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3 估價人員與估價對象沒有(或有已載明的)利害關系，也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見。
4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。
5 估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。
6 沒有人對估價報告提供了重要專業幫助(若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名)。
7 其他需要聲明的事項。
8、0、7 估價報告應由注冊房地產估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論負責任。
我國1999年頒布了《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》(GB/T50291-1999)國家標準，并從1999年6月1日實施。
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